适度微调更适宜当前的房地产政策

　　人行广州分行副行长徐诺金博士访谈录

　　记者 黄丽珠

　　从本轮宏观调控看，重点是针对房地产市场局部过热，遏制投资投机的不合理需求，改善供给结构，促进房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。这一系列的 宏观调控措施，在全国部分过热地区取得了较好的成效。但是，也存在部分政策使包括广东在内的一些地区房地产供求形势发生了反向变化的问题。广东省原来走势一直稳定的房地产价格，自2004年以来，呈现出局部涨幅偏快和未来价格上涨压力增加的趋势。2005年前11个月，全国房地产平均销售价格在2004年上涨14.4%的基础上，同比再度上涨4.8%。尽管目前房地产市场基本处于健康运行状态，但市场矛盾特别是结构性矛盾有所加剧。对此，我国金融界知名学者、人行广州分行副行长徐诺金博士认为，这种逆“调”而上的房地产价格走势，要求我们在继续贯彻原有调控政策的同时，对局部政策应进行适度微调。

　　一、一些地区房地产市场价格呈现逆“调”而上之势

　　以广东为例，这种逆“调”而上的问题主要表现在以下几个方面：

　　(一)房地产投资持续回落，低速增长特征明显。2005年1～11月，广东省累计完成房地产开发投资1288.32亿元(占全国的9.7%)，同比增长10.5%，增幅低于全国11.7个百分点，也分别低于山东、江苏和浙江29.4、17.9和7.4个百分点。2003年以来，广东省房地产开发投资一直处于调整期，投资增速从2002年的14.7%下降至2005年前11个月的10.5%，投资占全社会固定资产投资的比重从2002年的28.1%下降到2005年前11个月的22.1%。广东省房地产开发主要集中在广州和深圳两个中心城市，2005年1～11月两市房地产开发投资占全省的57.6%，两市的投资增速仅为6.2%和-7.6%，从而导致全省增速低位运行。

　　(二)商品房供给持续萎缩，供应结构矛盾突出。2003年，广东省商品房竣工面积增长12.1%，比上年下降4.8个百分点。2004年竣工面积进一步萎缩，同比大幅下降达22.3%。2005年1～11月同比又下降5.9%，其中住宅竣工面积同比下降7.2%。近两年来，由于广东省商品房供应减少，供求矛盾更加突出，供求比由2003年的1.43∶1下降至2004年的1.02∶1，再下降为2005年1～11月的0.89∶1。加之在大中城市中高档楼盘所占比重明显增加，供给继续向大户型高档方向发展，加剧了供求结构失衡。

　　(三)商品房价格逆“调”而上，且呈加速上扬之势。1998年至2003年，广东省房价持续低迷。但自调控新政实施以来，2004年广东省商品房平均销售价格出现了9.1%的上涨。在强劲的需求拉动下，2005年前7个月一直处于负增长区间的广东省商品房平均销售价格，在1～8月回升到正增长状态，且呈逐月加快之势，1～8月、1～9月、1～10月和1～11月商品房销售均价分别增长0.6%、2.3%、3.4%和6.3%。1～11月广东省商品房平均销售价格为3856元/平方米(全国为2456元/平米)，其中商品住宅均价为3623元/平方米(全国为2313元/平方米)，同比分别增长6.3%和6.0%，分别超出全国平均水平1.5和1.3个百分点。从各单月均价来看，从4月至11月，商品房与住宅均价在波动中持续上升，其中商品房和住宅均价双双在11月首次突破4000元大关，分别达到4368元/平方米和4084元/平方米，增幅同比分别达24.8%和23.4%。从中心城市房屋均价来看，1～11月，广州市新建商品住宅均价5097元/平方米，同比上涨10.5%；深圳商品住宅均价7555元/平方米，同比上涨16%。值得关注的是，10月和11月深圳房价涨幅明显偏快，这两个月房屋销售价格分别上涨10.0%和11.1%，其中新建商品住宅销售价格分别上涨9.7%和10.9%，涨幅居全国前列。由于深圳房地产市场在全省的份额较大，其价格上涨对全省整体房价的拉升作用明显。

　　(四)土地供应下降，“闸门”收紧效应明显。2003年下半年开始，宏观调控力度逐步加大，其中“严土地”是房地产调控的显著特点之一。加强政府的土地计划管理、严控农地转用、土地出让实施“招、拍、挂”等一系列政策，对抑制房地产过热起到一定的作用，但客观上也减少了土地供给总量，提高了企业、居民对房地产价格上涨的预期。

　　二、在房地产市场调控中应着重处理的几个关系

　　以上分析表明，广东省房地产市场的总体运行态势符合宏观调控政策取向。但是供求矛盾加剧、上涨预期趋强、局部房价涨幅偏快等问题的存在，也使广东省未来房地产价格面临一定压力，不利于房地产市场的长期稳健发展。徐诺金认为，缓解当前的供求矛盾，合理引导公众预期和住房消费行为，应是当前宏观经济管理部门认真思考和正确决策的大问题。在当前形势下，以下几个关系的正确处理十分关键。

　　首先，正确处理总体和局部的关系。当前全国的房地产业存在的问题是局部性、结构性的问题，区域性的异质商品是无法加总成为整体的。因此，治理区域性问题如从整体上去下药，必然产生变异的病理反应。由此看来，如何处理这类局部性问题，确是从总体上决策的宏观经济部门需要认真考虑的问题。

　　其次，正确处理近期与长期的关系。长远来看，房地产整体需求是刚性的、不可调和的。但当前的宏观调控措施具有明显的短期行为特征，特别是2004年从短期抑制房地产过热出发，大幅减少土地供给和降温房地产开发投资，造成供给的短缺，这不可避免地会刺激房价的上涨。因此，如何顺应长期的需求趋势，增加供应，可能是政策制定中如何将近期政策效应与长期走势需求尽可能相结合的问题。

　　第三，正确处理好建设用地供应与耕地面积保护的关系。宏观调控政策下，为保护粮食安全而实施的耕地面积保护是必要的，但政策的“一刀切”，导致农业不是主业、人口高度集中的珠三角和长三角等地区的建设用地供给日益趋紧，从而不可避免地造成房地产市场供求矛盾加剧。从这里就引出了一个国家总体的区域布局战略问题，从区域分工和发达国家大部分人口集中在少数城市的现象来看，应针对不同地区的实际情况，区别处理建设用地供应与耕地面积保护的关系。

　　第四，正确处理收入分配与住房消费的协调关系。当前，大中城市住房供给和需求普遍趋向大型化、高档化，这固然有当前住房需求升级换代的直接原因，但深层次的原因则是当前收入分配的“极化”现象。面对这种情况，简单地停止供给高档商品房和别墅用地，停止或限制对此类房地产商的开发贷款，由政府反复强调增加经济房的供给，效果可能不会理想。根本的办法是改善收入分配结构。但在收入分配结构无法根本改善的情况下，开征累进式物业税去调节有钱人的住房消费，才是真正有效的符合市场特征的办法。

　　第五，正确处理“以人为本”的宗旨下经济适用房和解困房供给的关系。现实社会中，经济适用房的主体一般占所有人群的80%～90%，这部分主体人的住房应借助市场来解决，一靠改变收入分配结构去提高他们的购买力；二靠有利润空间的需求对土地和房地产投资的引导。政府的主要精力则应放在极少数人的解困房供应上，通过建廉租房来解决这部分人的住房问题。因此，区分经济适用房和解困房，及时调整政府的着力点是很有必要的。

　　三、政策建议

　　徐诺金提出，如何处理上述五大关系，是当前和今后一个相当长的时期内，我国房地产政策所面临的核心问题。因此，对房地产市场的调控，要以增加有效供给、满足有效需求为重点，通过财政、信贷、税收等手段去引导需求结构符合我国的土地国情，使供求关系朝着政策预期的方向发展。徐诺金还提出四点政策建议：

　　(一)结合区域规划，确保土地供应，最大限度地增加商品房供给。根据城镇化和人口分布的特点，将长三角、珠三角、环渤海湾规划为我国的城镇密集区和人口密集区，按容纳70%～80%的人口规模标准，扩大土地供应，加速商品房供给，满足城镇化进程中最基本的住房需要。

　　(二)按照国情特点，确定最基本的人均居住标准，运用税收手段调节需求结构，对超面积住房开征累计制物业税。控制不合理需求的一个重要工具是税收。除了已出台的税种外，最理想的办法是增加房地产保有环节的税收。主要是要加快开征房地产物业税(主要是按面积开征)，增加超面积住房的保有成本。这样，不仅可以调整贫富之间资源占有关系，限制奢侈性住房消费，而且可以减轻地方建设对土地出让收益的过度依赖，对推广节能型住房和公共建筑起到真正的引导作用。

　　(三)供给结构应以市场调节为主，政府的主要功能应放在弥补市场缺陷所造成的解困房供给。政府的主要作用应是运用财政手段去满足特困阶层的住房供给问题，且供给的方式不是使之能买得起房，而应是能租得起房，有房住。

　　(四)运用信贷手段要符合金融业的市场化方向，信贷支持与财政政策应结合起来。目前信贷政策以优惠利率和优先贷款的方式对基本住房信贷进行扶持，这种方式在利率尚未市场化、国有

商业银行股份制改革尚未完成之前是有一定效果的。但随着金融改革的深入，这些政策如果没有财政政策的配合，将会遇到与股东利益最大化的商业原则相矛盾、约束力减弱的问题。因此，在我国目前乃至今后相当长一段时期仍需保持对居民基本用房信贷支持的情况下，由财政进行利差补贴很有必要。