固定利率房贷全调查 考验银行规避风险能力

　　本报记者 徐思佳

　　近来固定利率房贷成为各界关注的热点，记者就此话题进行了调查采访。

　　所谓的固定利率住房抵押贷款就是银行和贷款购房者约定，在一个期限内采取一个固定的利率，不受央行利率调整的影响。通俗的说，今后你只需和银行签订协议，即能将房贷 利率约定在固定期限内不变，从此不必再担心加息后月供款增加。

　　银行积极开发房贷新产品

　　不久前，央行房地产金融分析小组发布的《2004年中国房地产金融报告》中明确提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，引起购房者以及业内人士相当大的关注。各商业银行对此也表现出很大兴趣。

　　很长一段时间以来，发放个人住房贷款已成为各个商业银行的新的利润增长点。但随着今年3月份以来，中国

人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策后，各大商业银行的房贷业务明显萎缩。以上海为例，工行上海分行7月新增房贷余额是-3.3亿元，是继5月之后第二次出现负增长。建行上海市分行7月份的房贷余额也缩水了3亿多元，这是该行连续4个月房贷新增余额呈负数。农行上海市分行7月份的房贷新增余额首次出现负数，而此前三个月的房贷余额还都保持了小幅上升。

　　虽然央行在3月份只对房贷的利率进行微调，但这仍让大多数人打算

提前还贷。

　　在这种情况下，各商业银行不得不另辟蹊径，寻找新的替代产品。记者从光大银行了解到，光大银行已向监管部门递交了试点固定利率个人住房贷款的申请材料，是首家向监管部门递交相关申请的商业银行。此外，工商银行则在早前放出风声，计划推出固定利率房贷。

　　甚至有消息传出，招商银行温州分行已经收到总行来函，“固定贷款房贷前期工作已经准备就绪，马上要进入市场推广阶段，预计在本月底亮相温州。

　　购房者选择日趋多样化

　　一项来自零点的最新调查表明：对准备贷款买房的人来说，绝大数人表示利率上调影响了自己的贷款买房计划。有51.6%的家庭会继续贷款，但会调整贷款方案：提高首付额度、减少还款年限或延迟贷款计划。有29.3%的人表示利率上升后将取消贷款计划，其中有8.4%的人会改用直接现金支付的方式，另外还有20.9%的人将改变购房面积的大小或推迟购房计划。

　　固定利率房贷的推出将有望打消那些确实想购房又担心房贷利率持续加息的购房者。

　　对此，人民大学金融研究所副所长赵锡军表示，固定利率房贷的推出增加了银行的贷款品种和市场，既丰富了房贷金融产品，又让购房者多了一个选择，是件好事情。

　　有分析认为，目前的利率水平处在13年来的最低点，加息的可能性为99%，而现有的商品房买卖合同还贷利率是以现有利率为基准的，一旦利率不断上升，还贷成本也将水涨船高，银行推出固定利率房贷被普遍认为是对购房者的一大利好。

　　但同时有专家表示，从目前购房者的个人专业水平来看，很难较为准确预测到未来房贷利率的变化，选择固定利率是否合算的顾虑可能会让部分购房者犹豫。

　　考验银行规避风险能力

　　固定利率房贷的推出无疑迎合了部分消费者规避风险的需求。但与此同时，固定利率房贷增加了银行利率风险控制难度，也增加了银行的运作成本。

　　有专家指出，由于美国已连续9次加息，近期央行也再次上调一年期港元、美元存款利率上限，同时我国的通胀压力并没有完全释放。一般认为，我国当前也正处于加息周期，中短期再次加息的机会较大。这样银行推出固定利率房贷就要承担一定风险。

　　此外，目前从理论上讲，固定利率房贷的推出应没有什么障碍，但操作上受制于三大瓶颈：一是商业银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但商业银行的利率定价也需要通过风险精算。二是分散利率风险的金融工具欠缺。商业银行固定利率房贷产品的推出，有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品，利率远期、掉期产品，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，商业银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化风险。三是对市场调研的不足，目前尚不可知购房者对这一产品的接受程度。

　　对于第二点，央行在《2004年中国房地产金融报告》中曾建议，对于实施固定利率，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

　　专家认为，除了定价能力外，利率风险规避工具匮乏是目前银行推出固定利率房贷最大的限制。因此，采取与房贷期限相关衍生产品将有助于银行规避固定利率房贷的利率风险。银行必须知道一旦出现一再加息的情况，该如何将风险转嫁到其他利率衍生产品上。

　　此外，房贷

证券化也是银行推固定利率房贷很好的避险工具。在美国，银行可以通过金融资本市场来降低固定利率房贷的利率风险，其核心手段就是房贷的证券化。

　　所谓“房贷证券化”，即银行在发放一笔房贷之后，并不把此项贷款留在自己的资产负债表上，而是把大量利率、期限相近的房贷放在一起，重新包装成一笔债券，再通过金融市场卖给投资人。银行赚取买卖差价，并锁定自己的利润。

　　正是基于上述各种原因，几大商业银行私底下虽是磨刀霍霍，但在公开场合都一致保持缄默，对推出固定利率房贷一事十分敏感。

　　光大银行一位知情人士透露，如固定利率贷款试点被批准，该行可能会选择在沿海城市先行试点固定利率房贷。他表示，银行制定固定利率贷款主要包括利率和期限两个方面。鉴于目前避险工具有限，推出5年以内的短期产品会更便于规避利率风险；另外，市场对今后一段时期房贷利率的上调存有较大预期，固定利率房贷的利率可能会较高，有可能在6%到7%之间。