银监会摸底国十五条

　　各商业银行列出制定细则过程中拟遇到的问题

　　见习记者 林小川

　　上海报道

　　“国十五条”之疑惑

　　6月6日，中国银监会监管一部向商业银行发出一份通知，要求在当天下午紧急起草报告，陈述他们在制定九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称《意见》，即“国十五条”)的具体操作细则过程中遇到的问题。

　　在通知里，银监会提出，由于《意见》发布后社会反响很大，特此征求各大银行的意见反馈。银监会有关人士表示，银监会很快将进一步制定《意见》的具体细化指导方案。

　　自5月29日《意见》出台后，上海除了深发展出台了细则外，其他银行大多颇为谨慎，一方面观察其他同业的举动，另一方面就是等待更多的执行细则。

　　上海某些商业银行人士分析，目前他们遇到的问题主要集中在以下几个方面。

　　首先，《意见》要求，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%规定。但是这条没有界定自住住房的定义和条件，比如大型城市中，不少人在市区已经有一套住房，现在他在郊区再购买一套，是算自住还是投资呢？因此不少银行建议清晰定义或指明套数限制，防止形同虚设。

　　此外，“建筑面积90平方米”这一单一标准很难全国统一，银行人士认为不同地区应按此标准结合各地实际居住水平和房价水平出台具体措施。

　　而中低收入标准各地也不一样，银行希望各地政府按照当地实际收入水平制定相应标准。

　　另外对房地产开发公司的贷款方面，《意见》规定“本金比例达不到35%的房企，商业银行不得贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物”。

　　银行人士认为，这条主要还是帮助银行控制风险，银行要求抵押物是要具有流动性的，3年卖不出去就相当于没有流动性。不过“空置三年”具体如何计算，以及什么形式才算是空置就比较模糊，银行执行政策就很难，比如开发商一般不会把未销售完的房子完全空置，而是选择出租，那么出租的时间是否界定为空置呢？

　　此外，对于本金比例不到35%的要求，也有疑问。不少开发商拥有多个项目，各个项目在不同银行贷款，那么尽管单一项目达到了本金35%的要求，但开发商所有的项目并不一定是如此，从而仍然产生较大风险。

　　个贷指标难完成

　　尽管具体执行政策还在研究过程中，但各商业银行已经积极响应。

　　交通银行(3328.HK)和浦发银行(600000.SH)有关人士均表示，在《意见》下发后，他们已经向各地分行发出紧急通知，要求严格，及时防范风险。

　　但此时银行的心态是非常复杂的。

　　中国指数研究院华东分院数据显示，5月上海一手商品房成交量继续4月的活跃走势。5月上海共成交商品房25258套，相比4月增长了7.28%，同比增长198.56%。很显然，5月的房地产市场已经恢复了人气，交易活跃。

　　不过受5月17日发布“国六条”的影响，后半月成交量开始下降，而在5月底《意见》发布后的几天，成交量更是立即急剧下降。

　　5月29日至6月4日一周内，上海共成交商品房5595套，较前一周少1216套，降幅为17.85%，成交面积减少9.3885万平方米，降幅为11.91%。

　　上海二手房市场在6月1日前后则有截然不同的反映，6月1日前二手房市场很热，市场都抢在政策实施前完成交易，而6月1日后市场观望气氛迅速浓厚。

　　尽管银行业人士明白“大局”，但是业务萎缩带来的压力还是不言而喻。在他们看来，按揭贷款不良率最低，银行实际上还是相当看好的。因此，银行业内人士认为，在具体操作《意见》时，银行暂时不会大幅度改变首付成数。

　　“刚刚开始有上升势头的个人房贷业务最近又开始有收缩迹象。”一家股份制商银行个贷负责人坦称，今年的指标是在年初定下的，当时上海市场开始出现回暖迹象，各大银行也都放松了房贷的“限制”，尤其是一些银行对二手房放宽到首付两成，因此争夺房贷的势头很旺，“但现在来看，今年的贷款指标可能完不成，因此，对业务员的任务可能会有所调整。”

　　另一家国有商业银行人士也承认个贷指标可能完不成。他们担心的是，一些银行正在提出战略转型，要求提高个贷在整个贷款中的比重。而在个贷中，房贷占到了约90%，剩下的就是汽车贷款。而汽车贷款金额小，期限短，汽车贬值又很快，银行风险较大。其他类似

装修等消费数额就更小，难以撑大局。

　　“所以我们要做的就是尽量保持住新增房贷的市场占比，至少不能减少。”上述国有银行人士说，他们一方面要严格执行政策，另一方面要寻找新的发展空间适应政策变化。