监管账户冷热不均 银行急盼政策支持

　　作者：杨筱

　　“在二手房交易市场推行监管账户，最大的阻力来自房地产中介公司。”某股份制商业银行北京分行个贷中心人士告诉记者，“监管资金收益是房地产中介公司主要利润来源之一，每单业务中介机构通常要向交易双方收取房屋交易金额5%～6%的费用。通过银行划拨资金，对于每月现金流达到数亿元的大型房地产中介公司来说，损失非常明显。”

　　在房地产中介市场问题不断发生的同时，一些银行针对交易资金安全问题，纷纷推出监管账户业务，试图在庞大的房地产中介市场中分羹。但这项业务在很多城市遭遇“软钉子”——前述人士所在银行，在深圳和北京都有同样的业务，然而两地业务开展情况却冰火两重天。

　　应势而生

　　在二手房、二手车、个体小商户以及网上购物等个人交易领域中，不法中介机构截留、挪用客户资金的现象屡有发生。2005年7月，资产总值亿元以上、月销售额上亿元、素有合肥房地产“航母”之称的中介公司——合肥桃园房产销售代理有限公司突然“蒸发”，公司总部人去楼空，三百多名客户的四千万元房款讨要无门。

　　针对这些问题，包括民生银行(600016)、浦发银行(600000)和中国银行在内的一些商业银行，开始尝试开办面向个人交易的监管账户。浦发银行近日在北京推出的此项业务被命名为“保付通”——在二手房交易中，买房人可直接将购房资金存入银行，交易完成后，银行把相关款项划入卖房人账户。“‘保付通’最大的好处是为买卖双方提供一个可靠的资金监管平台。”浦发银行北京分行个人金融部总经理朱俊霞说。

　　以二手房交易为例，该行个人金融部负责该业务人士详细解释了监管账户的操作流程：“买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通监管账户，买房者可以根据需要将‘保付通’账户内全部或部分资金设定委托银行支付条件，在有效期内，买房者将不能通过划付指令将该账户资金支付给卖房人，防止客户资金被不良中介挪用。”

　　为银行杀入这一领域提供信心的是庞大的二手房交易量。统计资料表明，北京市一年的二手房按揭贷款总量约在220亿元左右。目前，浦发银行、民生银行、中国银行、建设银行(0939.HK)、光大银行等已经在北京、深圳、南京、大连和杭州等各地开展了二手房屋交易监管账户业务。某股份制银行深圳分行监管账户交易额非常可观，高峰期每月可以达到2亿元至3亿元的交易量。

　　据了解，目前开展二手房监管账户业务的银行对于费用的要求各不相同，有的按照交易额的一定比例收取，有的以每笔300元或500元的固定费用收取。但总体看来，各行的手续费均低于中介公司提供担保和代理费用。通过浦发银行二手房监管账户“保付通”进行交易，手续费为房屋交易金额的2.5‰；建设银行“百易安”则根据交易额度的不同手续费大约在3.5‰至4‰之间，不足200元的按200元收取。而民生银行深圳分行的监管账户交易，则不需要任何交易费用。

　　前景难测

　　但实际上，监管账户业务在各地遭遇并不一致。民生银行深圳分行个人业务部邓一帆告诉记者，那些市场发育较好的城市，监管账户作用更明显，业务发展很快。“深圳、大连、杭州等地二手房交易市场发展相对规范，当地房管部门明文要求交易资金必须通过商业银行监管账户划拨，这些地方业务发展很快。”

　　相形之下，尽管北京每年二手房相关贷款总量近300亿元，前述某股份制银行北京分行个贷中心人士却并不看好这项业务。他认为，由于银行付款需要一段时间，一些急于筹资的客户可能需要更快捷的方式；同时，一些地方的二手房交易监管政策没有对交易资金划拨进行限制性规定，银行监管账户只能是一相情愿的摆设。而大量的房源和客户都集中在房

地产中介手中，银行很难拉到客户。“从规范市场角度出发，有必要采取某种强制措施。”

　　3月中旬，建设部下发通知，要求各地尽快完善存量房交易资金托管制度，存量房交易资金必须直接存入托管账户，

房产中介不得收取交易购房款。但是，“通知的实际震慑力有限，对于二手房交易资金的监管，目前并没有明确的立法，监管账户的开设、使用、管理也都未细化，监管不监管全凭企业自觉。”北京某房地产中介公司的老总说。

　　事实上，一些中介公司一直标榜“交易双方的房款资金全部通过监管账户流动”，但这些中介公司开立的所谓“监管账户”，其实仅仅是一个普通账户，决定监管账户资金流动的也还是账户的开设者——中介公司，第三方无法对此进行监督。这也是某些中介公司可以轻易卷走客户购房款的主要原因。

　　“房地产中介作为第三方信用肯定高不过银行的信用，所以银行大有可为。”北京银联信风险部研究中心分析师刘学印表示，监管账户对于银行应该是一项很有潜力的中间业务。

　　但另一方面，尽管数家商业银行的监管账户名目不同，实质差别不大，业务同质化问题仍然很明显。因此，尽管各类新产品的推出轰轰烈烈，但发展前途仍然需要观察。