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业内人士：固定利率房贷的利率可能较高
记者李强
晨报讯昨天，中国光大银行总行办公室发文证实，固定利率房贷将是该行准备向市场推出的业务之一，该行目前已向监管部门递交了相关的申请材料。另据光大上海分行有关
业务人士透露，要推固定利率房贷的设想是由上海分行率先提出的，在上报总行后，总行已原则同意将在上海率先试点。
中国光大银行总行办公室表示，由于尚未通过监管部门的审批，固定利率贷款的利率、期限以及推出时间等都还没有最终确定。业内人士认为，考虑到目前避险工具有限，光大的产品设计很可能倾向5年以内的短期产品；另外，由于市场对央行近期升息仍抱有较大预期，因此固定利率房贷的利率可能较高。而光大银行有关人士表示，如果推固定利率房贷，将会对提前还款的客户收取违约金，这能够在一定程度上缓解银行的利率风险和提前还贷压力。
央行房地产金融分析小组不久前发布的《2004年中国房地产金融报告》提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，这引起了购房者以及业内人士相当大的关注。此后，曾有传言，工行上海分行要推出固定利率房贷的计划，但工行上海分行办公室及个人房贷业务部门的负责人随即出面否认。光大银行是首家向监管部门递交申请的银行。
当前，业内人士普遍认为，推固定利率房贷对借贷双方均有利，因为固定利率可消除对未来风险或收益的顾虑。考虑到目前中国正处在利率上升周期内，对购房人而言，固定利率消除了多还贷款的顾虑；对银行而言，固定利率也未必一定意味着风险。这是基于两个原因：其一，在浮动利率下，提前还贷的增加使银行不堪重负，而收取违约金则争议很大；其二，如果利率增幅过大，超出购房者还贷能力，贷款很可能变成不良贷款。
有关专家指出，固定利率房贷产品目前在操作上受制于三大瓶颈：一是银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但银行的利率定价也需要通过风险精算，锁定风险水平，这对银行风险定价能力提出了极大考验；二是分散利率风险的金融工具欠缺。如利率期权产品，利率远期、掉期产品等；三是银行对市场调研的不足，目前尚不知购房者对这一产品的接受程度。由于固定利率产品是基于长期利率升息的趋势下设计的，因此利率会较高，这对于有提前还贷预期的人或投资客来说不具吸引力。?ā?利H???。而像乐先生这样夫妻俩已拥有两套房子，且职业前景乐观的，正是银行所主动争取的客户。
沪上有关中介公司向记者表示，近期贷款的渠道和方式明显多样化。无论是购买第几套房产，在审查严格的基础上，现在一些外资银行可以提供7成美金贷款。在普通的二手房业务上，通过贷款公司，银行可以提供7加1的新贷款模式，其中7成是银行房贷，1成则是利率为10.8%的信用贷款。另外，一些银行重新开展房产加按揭业务，在已经升值的房产抵押物上，购房者可以申请增加贷款金额。以一套100万元的房产为例，业主当年购房时获得了70万元的贷款金额，如果现在该房产升值到150万元，业主就可以再申请35万元的贷款。
银行放松房贷尚未公开化
贷款业务的松动显然没有公开化，包括中行、工行等沪上银行昨天在接受采访时均表示，他们至今仍保持7成的房贷上限，不会轻易降低门槛。同时，贷款审批的力度不会因房贷业务的锐减而有所放宽。但是，银行有关房贷业务人士表示，银行控制贷款成数是为了防范风险，如果可以证明贷款者资信高、还款能力强（有动Kā?
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