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本报讯 (记者 陈春艳) 3月央行调整个人房贷政策后，各家银行究竟执行哪种利率水平，一直是人们关注的焦点。农业银行上海分行昨天率先披露了一份其总行确定的调整细则，原则很明确：贷款利率，将取决于买房者是否存在“不良信用”。
老客户看信用
如果你想享受下限利率，那么就必须在2006年1月1日前还清逾期欠款。
市农行表示，对于3月17日前取得农行个人住房贷款并执行优惠利率的老客户，利率调整从明年1月1日开始。具体的划分细则是，在2006年1月1日利率调整时无不良信用(即无到期未还本金、利息或罚息)的，可对其贷款利率按照基准利率的0.9倍执行；对于至利率调整时有不良信用的客户，届时贷款利率将调整为期限基准利率或根据借款人风险状况进行一定幅度的上浮。
不过，只要在这一调整期限前还清逾期贷款，曾经的“不良信用记录”可以既往不咎。
新客户看套数
对于2005年3月17日以后新发放的个人住房贷款来说，第几套房将是区分利率水平和首付成数的关键。
具体来说，在利率方面，上海农行提出，对借款人购买的第一套自住普通商品住房(含经济适用房)实行下限利率；第二套个人住房实行基准利率；第三套个人住房贷款的，必须实行基准利率或适当上浮。
关于首付比例，市农行这次明确规定，最低首付款比例由原先的20%提高到30%，而购买第二套及第二套以上住房的，渐次提高首付款比例。对于明显属投机炒作购房行为的，不予贷款支持。值得注意的是，关于第几套房的划分，是以借款人及其配偶为一个单位计算的。
但这一政策，也留下了一些“灵活”的操作空间：即对借款人支付首付款比例较高的、借款人为农行个人优质客户的、借款人购买农行总分行级房地产优质客户开发的住房，或满足其他相关条件的，可在基准利率的基础上进行一定程度的下浮。
提前还款整笔计算
不同的期限，贷款利率档次不一样，但对于贷款老客户来说，明年1月1日开始调整新利率，调整时贷款期限是根据整笔贷款期限而不是剩余贷款期限确定相应档次基准利率。例如一笔贷款期限为6年，至2006年1月1日已正常归还3年，剩余贷款期限为3年，利率调整时执行5年期以上贷款利率，而不是执行3年期贷款利率。
如果你选择提前还款，也将遇到类似的待遇：即贷款利率档次是根据整笔贷款期限而不是剩余贷款期限确定利率档次，已经计收的利率不作调整。
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