任志强：土地紧缩不会导致房价反弹属掩耳盗铃

　　　北京市华远集团总裁 任志强/文

　　《中国国土资源报》9月14日刊登了崔永林《房价为何居高不下》一文，9月21日刊登了徐寿松《土地紧缩不会导致房价反弹——宏观调控下的房地产走势分析》一文。两文都在共同为土地招拍挂出让制度土使土地价格的高涨而引起的房价增长寻找开脱罪名的理由，其理由之荒谬让人忍无可忍，仅套用徐文中的论点方式提出一些不同意见。

　　一个基本的经济学原理：供求关系决定价格

　　文章的题目为《土地紧缩不会导致房价反弹》首先就违背了供求关系决定价格的最基本经济学原理。崔永林承认这一经济学的理论，但用中国的房地产市场是买方市场来否定中国的房地产市场中的房价是由供求关系所决定的。假定中国的房地产市场还是开发商一统天下的卖方市场，又何须进行宏观调控压缩房地产的投资呢？又何须讨论购买力鸿沟与空置呢？岂不无法自圆其说。

　　真正非市场化的是土地供给制度的垄断，土地成为市场中的唯一卖方市场，也因此才大量的出现供求关系不平衡的情况下的土地价格飞涨，土地价格的飞涨恰恰证明了市场中的供求关系在决定价格。当需求不变或需求增加时，供给的减少必然导致价格的上涨(少量土地的流拍均因为底价太高的原因)。土地供给的紧缩不但必然导致土地价格的上涨，同时也必然导致房价的上涨。中国的房价自1998年住房制度改革之后，从未出现过下降的现象，自然也就谈不上房价的反弹，而只能是一路上涨了。不改变土地供求关系的平衡和房屋供求关系的平衡，是不可能出现市场条件下的房价下跌的。如果说政府强制性的限制或取消了购房消费信贷去抑制消费需求，或加大税收抑制需求，则不是市场经济条件下的讨论范围了。

　　到目前为止尚无法知道土地的紧缩政策会延续到多长时间，但一个违背基本经济学原理的命题是无法成立的。如果命题的基点都是经不起推敲的，用文章的理由去支撑一个错误的命题，这些理由也一定是荒谬的。

　　一个别有用心的观点：高地价不会引起高房价

　　扣除供求关系对价格的影响因素之外，生产成本决定着生产价格也是经济学的基本原理。土地作为房屋生产成本中的重要组成部分(大部分项目的土地成本占到全部生产成本的40—70%)。当土地的价格高涨时，房屋的生产成本必然会大大增加，并推动房价的上涨。问题是现实的市场中土地紧缩政策既造成了供求关系不平衡中的价格上涨又造成了生产成本提高中的价格上涨，很难分清楚两种不同作用力下的上涨责任。

　　一、上半年土地招拍挂价格的涨幅已远远超过了房价的增幅，从国土资源部公布的数字(资源报8月12日)可以看出，上半年土地评均价格增长了11.3%，高于全国平均房价增长10.3%的水平，仅占全部土地出让面积28.78%土地，收到的土地出让价款占全部收入的61.6%，招拍挂的土地价格是协议出让土地价格的4—6倍。可见如果上半年没有约70%协议出让的土地拉低了土地价格的增幅，招拍挂土地的增幅不是按百分比增长而是按倍数关系增长的。当8月31日之后取消了协议出让，明年此时就会明显的看出土地价格的增幅对房价摊高的破坏性作用了。相对于房价的增长，在房屋建安成本变化不大时，可以最简单的用土地在房价中不断升高的所占比例，就可证明今天的高房价重点在于土地价格的提高，土地不是太便宜了而是太贵了。北京的CBD土地拍卖中平均每楼面价7000多元，如房屋销售价格为12000元/平方米，土地价格仍超过了60%。真正便宜的土地是政府从农民手中征用时的价格，而经过政府的招拍挂到开发商手中的土地价格已经成倍增长了，这成倍增长的土地价格一定会从房价上转移到消费者身上。

　　统计数字证明：土地紧缩情况，土地价格的增幅大于房价的增幅(招拍挂也是土地紧缩的因素)，并在终止土地协议出让之后，会形成土地价格的更高增幅。

　　二、文章中荒谬的认为，大量的土地是几年前用协议出让方式取得的相对低成本的土地，因此房价的增高与高地价无关，而是因为开发商的利润提高了，简直是白天说梦话。当我们在资本市场中购买股票时，由于购买的时间不同，因此购入股票的价格不同，但当股票价格上升时同时卖出股票时，谁会问你购买股票时的购入价或利润率，当然是按同一个市场价格卖出了。决不会有人因为购入低价会死守一个利润率按低于市场股票的价格卖出股票，岂不是在教人当傻瓜。

　　发了财的地产商应该感谢招拍挂的土地供给政策，让新供给市场的土地价格暴涨(等于提高了股票的价格)，自然让过去用低价取得土地的开发商不盖房子再卖土地也会获得极高的利润率。

　　高地价的另一个作用是让发展商只能生产更多的高价位产品，由于土地成本的提高，占压了大量的资金，为降低市场风险和提高收益，必然使开发商要研究和开发更高档的产品，以提高产品的物有所值的销售价格。当我国使用统计中的平均房价时，就一定会在高价产品增加、低价商品减少时提高了平均价格的水平，让平均房价增幅加大。虽然几年前政府的官员就在提出市场产品结构的失衡问题，希望市场向中低收入家庭购房产品转移，但招拍挂政策以价高者得的方式，不断的提高土地的价格，实际在自我否定了市场的产品结构调节能力。如北京的大兴县土地在价高者得的引导下从4.5亿元增长到9.05亿元翻了一倍多，成本的成倍增加又如何会生产低价位产品呢？又如何进行产品结构的调整呢？又如何不使平均房价升高呢？

　　土地价格增长的作用是在改变社会的预期，这种预期首先反映在房价的接受程度上。当消费者从土地价格中得到的是土地价格不断上涨并成倍增长的信息时，一定会按新的土地价格计算房价的增长，也一定会加大或提前实现购房的意愿，因为他们相信未来预期房价是增长的，早买会便宜点，房子升值会财产多点，并且消费者永远不会也不想知道哪个开发商的土地成本的高低。这种消费带动的购买需求对房价的推动作用也许大于实际土地价格增长的成本，但其根源在于土地价格的增长。统计数据显示：房价高增长的地区恰恰是土地价格高增长的地区，如杭州、上海、天津等地。虽然招拍挂供给的土地尚为少数，向其传导的价格信息及其对预期的改变，让所有的土地都升值，成为高价土地，高地价正是此一轮房价高涨的祸根。

　　一个实在的信息：土地供给量小于实际需求

　　文章认为国家宏观调控的土地紧缩政策是从今年5月开始，此前市场中还有大量的土地存量，实际上土地的紧缩政策是从2002年7月18日土地招拍挂制度的执行之日起，土地的紧缩就开始了。统计数字虽然没有显示协议出让时每年的土地供给情况，但用去年8月和今年8月的土地购置面积数及增长率可以明显看出去年8月的土地购置增长是47.2%，而今年8月在房地产实际投资增长28.8%的情况下，土地购置面积仅增长了6%，增幅比去年同期下降了41.2%。去年的增长是在11号令的逼迫下，加速了“历史遗留”问题的处理，加速了土地的储备情况，而今年除宏观调控之外限制了协议出让也是土地储备减少的重要原因，而两者合力形成的土地紧缩，必然使土地的供给量小于实际的需求。

　　首先存量不等于供给量，在国房景气指数的统计公布中，我们可以明确的看到两个不同的统计数字。一个是土地购置的面积，一个是土地开发的面积，土地开发的面积约为土地购置面积的40—50%，也就是说存量的土地中至少有一半以上是尚未完成开发和不能变成实际供给量的土地，包括大量用毛地形式进行招拍挂的土地都不能直接用于生产。北京最近挂牌的京棉厂的土地标书中规定要至少一年半之后才能完全提供拆迁后的土地供给开发商。因此决不能简单从已经购置的土地数量去计算供给量，尤其不能用尚未开发的土地量作为闲置看待。有些土地已在拆迁、有的正在等待规划的审批、有的在设计、有的在进行市政建设，土地尚未完成开发又如何形成供给呢？

　　什么是实际需求量？如果倒着计算，那么最实际的就是消费需求，即每年实际的购买量。假定从商品房的角度看(不计非商品的建设用地)，每年全国约2.5亿平方米，加上自用的商品房(经营性)约3.2亿平方米。每年的竣工量约为开工量的不足三分之一，则开工量约为12亿平方米，按土地的利用容积率平均为1.5计算(北京为平均1：1.9)，约需8000万平方米土地(含道路、市政、绿化)。每年进行开发的土地和购置待开发的土地也应是当年实际可以建设的土地的三倍，而近几年土地购置量的总量仅为3000万平方米，远远无法满足实际的需求量。即使北京招拍挂的熟地，做一个好的规划设计大约也要一年的时间才能开工建设，土地的存量和实际需求量不是1：1的关系。

　　当世界石油价格暴涨时，尽管欧佩克不断的加大生产量，并实际公布的日生产量远远大于日消费量的信息时，价格仍在上涨。一个简单的道理是供给量与需求量之间还有一个战略储备和从原油变成可用油的生产周期，这就改变了存量与供给量的直接对应关系。我国的土地供给情况也是同样，当土地的价格不断上升，土地的供给不断减少和紧缩时，就产生了两种对存量的处理情况。其一是土地供给不足的预期，让发展商加大了土地的储备能力(如同石油战略储备)，手中虽有大量土地的企业仍在招拍挂的市场中疯抢土地，如天津的顺驰、北京的首创，加剧了土地实际供给的不足；二是土地价格的快速上涨，让开发商放慢了开发的速度、放慢了产品向市场投入的速度，因为时间会增加利润，土地的招拍挂让土地价格的提升为原低成本土地发“补贴”，可以在放慢中增加收益。

　　土地紧缩的一刀切政策并没有放开对普通商品房建设用地限制，而是从根本上切断了政府土地供给的能力和用低价土地调节市场土地与房屋价格的能力。统计数字显示：今年到8月为止，经济适用住房的建设数量大幅下降，在房地产投资增长28.8%中经济适用住房投资仅增长34.4%，其重要的原因在于地方政府在土地紧缩的情况下无能力无偿大量提供经济适用住房的建设用地。在土地价格高涨的情况下，地方政府不愿更多的提供无土地收益的经济适用住房的建设用地。经济适用住房的房价本已列入平均房价的统计基数之中，少了低价房的量，平均房价又怎能不涨呢？

　　不紧缩时土地的供给量就不充分，紧缩之后又怎么可能不减少供给量呢？土地供给远远小于实际的需求。

　　一个负责任的分析预测：房源供给一两年内不会增加。

　　文章说今年的土地与银根的双缩会在2006年或2007年才会体现出房源减少的情况，是不尊重事实的瞎猜。去年8月与今年8月的统计数字已明确的告诉市场，房源的供给在减少。

　　去年8月的数字显示：投资增长33.1%，施工面积增长27.7%，其中新开工面积增长31.2%，竣工面积增长32.8%，新开工面积与竣工面积增长率相差无几。而今年8月的数字显示：投资增长28.8%，施工面积增长24.3%，但其中新开工面积仅增长13.7%，竣工面积仅增长11.6%，新开工面积与竣工面积都远远低于去年同期，充分说明新增供给量是大大减少的。新开工量是未来供给的先行基础，这一增幅的下降必然造成未来预期供给的减少，竣工量是最终的实际市场交房供给量，这一增幅的下降明确的说明市场的房源供给在减少，任何负责任的预测都离不开现实市场中客观的数字，用宏观调控会限制与压缩需求来证明房源的供给不会减少，更是错之又错。

　　统计数字显示：去年8月竣工面积为12535万平方米(绝对量)，但销售面积为12677万平方米，两者仅相差142万平方米，竣工面积和销售面积之比为1：1.011。而今年8月的竣工面积为13983万平方米，销售面积为15595万平方米，竣工面积与销售面积之比为1：1.115。两者相差了10%以上，更充分说明需求在高增长(增幅为23%，大于新开工面积与竣工面积的增幅)，而供给已严重不足，那么在这种剪刀差在不断加大的情况下，明后年的供给怎么会不减少呢？我之所以用不会增加的概念就是无法预测宏观调控是否会强制性压缩需求。如果保持正常不受政策影响的需求发展，则供给并非是按历史的绝对数谈增加与减少的，而是相对于需求的增长谈没有相应的增加，反之未增加就意味着供给的减少。

　　统计数字还显示：我国的空置量数月下降，与去年同期相比下降了2.47点，也反证了供给量的减少，目前的增量空置面积为9695万平方米，约等于我国建成区域城镇总建筑面积的1%不到，这个空置量是微不足道的。

　　在所有的统计数字面前，什么是负责任的分析预测就一目了然了，如果再加上土地供给量的紧缩等等因素，房源供给在今后的1—2年内不会增加。如果不改变现行的土地招拍挂制度，2年之后的供给量将会出现大量的减少，甚至可能出现饥荒，并且再也不能保持前几年的增长速度。

　　一句逆耳良言：中期内不存在购买力鸿沟

　　文章首先用宏观调控提高按揭门槛强制性压缩和抑制消费来解释购买力鸿沟的出现是认为制造的因素，与社会购买力评价无任何必然联系。美国政府如果放弃或限制了消费信贷，同样会产生抑制消费需求的现象，这并不表示购买力水平，而是非正常的政策因素干扰。这种因素最终导致的不是购买力市场问题，而是最终将无人投资于商品房市场，这与房价的高低无关，而是与中国是否要扩大内需发展经济，中国政府是否承担解决城镇居民住房的政策性问题。

　　中国的发展商并不是按社会平均收入和用这个社会平均收入计算的房价比去定位所提供的商品房产品的。首先，市场中的商品房供给总量不足，全国如果按2.4亿平方米竣工住宅计算，每套住房平均80平方米，每年仅能供给300万套住房，按全国城镇现有人口5.02亿人，每户居民平均3.06人计算，约为1.64亿户家庭(不计城市流动人口的住房需求)。市场中的住宅商品房供给量不足城市家庭户数的1.7%，加上二手房交易量不足2.5%(美国约为17%)，这种供给量为什么要按平均收入计算房价收入比呢？市场中的商品房一定首先是给有房的人或有钱的人盖的，低收入家庭的住房问题不是靠市场而是靠政府的社会保障来解决，各国都如此，中国也一样。因此商品房市场的定位是清楚的。

　　其二：全世界的住房改善都是逐步升级的，没有一个国家会让无钱无房的人一步跨入一个舒适、宽大的住房条件中。人们会根据自己的购买能力，分阶段的改善住房，也许一次仅增加十米、二十米的面积，以旧换新、分步发展(当然高收入者可以一次到位，年年升级)，最终实现提高生活质量的目标，又何来的购买力鸿沟和“已被消耗殆尽”。

　　其三：我国经济飞速发展的同时，家庭收入也在高速增长，如果工资平均增长为12%，则每7年收入将翻一番，贷款二十年中收入将翻三番。从改革至今平均房价的增长约为100倍(含土地有偿出让的土地价款，原1991年之前房价不含土地价款)，而平均工资收入则增长了房价增长的数倍。自1998年至今历年全国的收入增长都超过了房价的增长，只能说明平均房价收入比在缩小而不是扩大。文章中用当年上海的收入增长与当年房价的收入增长相对应是自欺欺人的假设。住房是个70年的消费商品，收入增长是个连续的过程，如果房价的增长能年年超过收入的增长，再高的房价也会有人去抢着购买，因为房价的升值会远远大于收入的增长。人们不会在房价增长面前退缩，反而会欢迎这种增长。遗憾的是房价并不是永远高速增长的，本来平稳的增长过程被土地的紧缩政策和土地价格的高涨的特殊政策背景下高速增长了。当这种政策调整之后房价的增幅自然会减弱转为正常，而收入的增长并不因房价的涨落而停止增长。这个基本的道理应是每个人都清楚的，尤其是市场中的消费主力并非是大众阶层(实际的统计也告诉我们一手房的消费主力是金字塔的上半部分阶层)。

　　其四：我国经济发展的特殊阶段创造了一个家庭收入而形成的购买力之外的强大消费支撑，这就是我国现行制度中政府强力推行的三大发展政策。一是，为解决城乡结构二元化的加速城市化进程的政府主导型投资。每年我国约有1500万新增农村人口，每年需提高1—2%的城市化率，仍要安置1500万或更多的人口进城。这些家庭人口的安置都需要住房，这些住房的消费来源不是现有的家庭收入，而是政府的投资，由投资转化为形成的住房需求。二是，城市基础设施的建设，为发展经济解决城市基础设施的完善问题，政府不得不从提供公共产品的角度投入大量的资金进行基础设施的建设，要征地、要架桥修路、要拆迁、要改善水、暖、电、气、热、电讯等设施。因此而形成的住房消费同样来源于政策强制性行为中的投资。三是，人民群众所要求的城市改造工作，危旧的房屋要拆除，经济发展要重建，劳动就业向第三产业转移要安置和提供场所，又是从投资中增加消费。对土地的需求和对房屋的需求中相当一部分是与家庭收入无关的政府投资中所形成的消费支撑，这些消费与购买力鸿沟无关。靠政府的补贴也许并不能使这些消费一次到位，但政府的补偿费和补贴再加上原有的家庭收入就会改变这些家庭的购买能力，两种消费能力合并也许就可以解释市场中的消费需求和房价增长的原因了。

　　其五：经济的发展中在不断创造着富裕的人群，再加上外资、国际、非本地的外来消费能力，也形成了大中城市的住房消费特殊需求，总不能说我国的经济发展中每年没有超过2—5%的人会首先更富一些吧。这些特快增长的富裕人群数一定大于目前城市住房非能提供的房源，并且这种发展趋势在今后的较长一段年代中都不可能改变，每年富裕起来的家庭数都会远远的大于住房生产的生产能力。

　　结论是我国在现有住房条件远远落后于小康水平的情况下，住房的需求是巨大的，消费能力是在发展和增强的在一个十至二十年的中期发展中不会出现购买力的鸿沟。

　　9月20日《经济观察报》刊登的《探讨房价上涨的合理区间》一文已用数据和事实说明了现有的房价处于收入增长的合理区间。市场中并非都是高房价房，人们是有选择的余地的，唯一的问题还在于中国的土地供给制度和土地紧缩制度已经或可能进一步推动房价的不合理上升，形成真正的市场高房价，而最终给市场带来的政策性的恶性打击，甚至破坏了中央政府小康社会建设发展的预期。

　　一个最熟悉的寓言：鸵鸟的故事

　　一个曾经强大的清政府在盛世时，将脑袋钻进了土堆之中“闭关自守”，直到在鸦片战争的洋枪洋炮中惊醒。当我们的电再次成为瓶颈时才发现三年停止投资建电时的错误。当土地紧缩政策和土地价格高涨已影响到我国的经济正常运行和影响到城市住房消费时，政府官员和御用铁笔们还在坚持违背经济学基本理论的学说，替错误的政策行为辩护，岂不是要再当一回鸵鸟。

　　几乎所有的政府官员和学者都在将房价高的脏水倒在开发商的身上，都在批评开发商获取了高额利润是房价高涨的祸根。如果中国要建立市场经济，请问企业家、投资者要获取高额利润何罪之有。如果没有这些畸型的政策变化，何来发展商的高额利润？如果房价能被市场所接受，开发商又合法经营，难道犯了“天条”吗？如果想要解决现存市场中的问题，就应公正而合理的对问题的原因进行解剖，将政府手中更多的资源信息公布于众，让每个人都能用自己的脑袋去分析，而非用荒谬的理由为土地紧缩及紧缩何招拍挂制度造成的地价高涨做掩护，尤其在自己部门主管的报刊上，为自己的错误做解释，就更为不可取了。

　　鸵鸟的政策是不可能让社会进步的，掩耳盗铃就更为可笑了。查一查并公布一下所有招拍挂中的政府行为违约和实际的招拍挂的土地供给量，就知道土地紧缩和招拍挂制度对房价的实际影响。