任志强：质疑土地与资金价格扭曲引起投资过多

　　北京市华远集团总裁 任志强/文

　　《经济观察报》刊登了经济学家张军的文章，认为中国的土地和资金价格被严重扭曲，并用了国内外大量的情况来说明这种价格的扭曲。但张军将中国的投资过量归结于价格的扭曲，并认为答案只能是价格扭曲所造成的。对此我颇有些不同的看法，望与大家共同讨论。

　　中国的投资总量上为什么会出现“过多”，经济学家认为是土地与资金的稀缺要素仍然被政府所有和控制。因此造成了价格的扭曲和投资的“过多”。这个说法中有两个观点：一是政府所有和控制的资源会造成价格的严重扭曲；二是由于价格扭曲而形成目前的投资“过热”。前者我们同意这个观点，但后者则未必是必然的因果关系。尤其是此看法的基础是“在利润目标已经普遍化的今天”。

　　首先投资是因为投资能产生效益，而不是因为成本低。成本低毫无疑问会使投资的风险降低、收益提高，但不等于就一定有利润和并不一定因为成本低就能产生效益。

　　1、土地有偿出让之前，我国国有的大量投资都是无土地和资金成本的，或低土地低资金成本的投资。但大量的企业亏损，并不能获得效益，市场经济条件下是不会有投资者进行这种投资的。

　　2、我国现行的吸引外资政策，用各种优惠(包括税费减免、按年交纳土地使用费等)，其目的不就是用低成本换取资金投入吗？但并非所有的合资项目都盈利，当投资过多时是否应取消优惠政策而拒绝吸收投资呢？

　　3、1997年经济学家们高喊通缩，推动国家投资为主的凯恩斯主义的积极的财政政策时。我国的土地成本和资金成本都低于现在，为什么连续几年的国债投资拉动都没有让非国有投资真正启动呢？那时更低的土地成本不也是投资者的最佳“礼物”吗？国家在拼命的用各种低息资金贷款拉动投资，不比现在条件更优越、价格更扭曲吗？

　　4、中、西部地区的土地比东部沿海地区要便宜的多，但不管是内资、外资，为什么大多投资于地价较高的东部而非土地价格低的中、西部？

　　5、1997年通缩时，同时是我国油、电、煤、运条件都远远好于现在的时间，为什么投资没有“过热”，那时不是除了土地与资金的成本低，配套的成本更低吗？

　　6、说现在的土地与资金的腐败存在，1997年前后不但这种腐败存在，而且现在已发生的腐败案件多为1997—2001年之间的事情。起码现在法律的手段、市场的规范程序、中央整治腐败的力度都大于当时，为什么1997年前后没有投资过多呢？

　　上述一切理由都说明，土地与资金价格扭曲并形成的相对成本低并非是投资“过多”的原因，也不是因果关系。决不能用土地与资金的价格扭曲说明投资“过多”。

　　其二：如何评价土地价格的扭曲。土地极其廉价不等于价格合理，也不等于价格扭曲。

　　土地的价值是由土地的产出决定的。这个产出不是指土地能卖多少价格。这个产出是指当投资者利用这块土地时能有多少投资的效益或收获。这个产出的效益及收获决定着投资者会出什么样的价格购买这块土地。

　　能种水稻的水田与只能种玉米的坡地价格不同，一年三熟和一年一熟的土地价格不同。这个连农民都知道的道理，偏偏我们的经济学家和政府官员至今也没搞清楚，因此才出现了土地价格的扭曲。

　　土地价格的扭曲应指，把产出多的土地贱卖了，而造成了国有资产的损失；或者把不值钱的土地想贵卖同样造成投资者或国有资产的损失。但实际的操作中很难评价土地的真实价值，因为土地的价值是由多种非土地因素共同组成的。价格的合理性是在多次重复交易的比较之中逐步形成的。但许多土地没有重复或多次的交易过程与机会，因此许多情况下这个合理性只能是估计的，而非真实的。

　　1、将市场中可以明确对比出土地的产出与价格的土地贱卖肯定是有问题的，也许就是腐败的交易。但工业用地或开发区的用地的产出有时是根据工业生产厂家的技术、资本、市场情况所决定的而并非都一样的。如果用较低或无偿的土地换取了一个对地方政府而言能安排大量就业、带动相关产业发展、拉动整个地区经济或能获取大量产值与税收的核心产业，使非土地的收益会远远大于从土地中获得的收益时，这种土地的白给有什么错误吗？摩托罗拉在北京的开发区首先做出选择，但亦庄开发区的土地成本让摩托罗拉进入了天津，天津几乎白给的土地却换来了比土地多几百倍价值的收益，难道说天津做错了吗？由于摩托罗拉白给土地的进入，同时使周边的土地大大的升值了、让土地的利用率提高了、让土地的收益更高了、总的收入没减少反而增加了，能说是腐败吗？反之，没有摩托罗拉的进入，也许天津那片值钱的土地现在还在荒废着。这种不能充分利用的闲置与浪费是更大的国有资产流失。

　　2、房地产开发也同样如此。某地方政府为提高地区房地产开发的水平和加大地区的资金的投入、提升地区房地产的产品质量、用较低的土地价格或者说明显的低于周边土地的价格，吸引国内外优秀的品牌企业进入该地区，用明显高于当地开发商水平的规划成果和房地产产品，带动了当地的住房消费。同时提高了房屋和土地的价格、活跃了市场、拉动了经济发展、改善了城市面貌，用点的示范带动作用，吸引了更多的投资、加快了城市建设的步伐，为当地人民提供了好的生活环境和更多的公共产品。难道说这些为吸引优秀企业的代价是一种腐败吗？

　　也许没有这局部的国有资产流失，就无法换来大量的投资和无法取得后续更大的收获，反而使整个地区的土地永远处于一种低产出的水平。必须用最大的产出结果证明土地的价值，那就可能先要用白给或低价的土地吸引最能证明土地产出价值的优秀投资者。土地的贱卖不一定就是价格的扭曲。土地的廉价未必是吸引投资的原因，重要的在于产出的价值和利润才是投资的原因。

　　3、把不值钱的土地卖个贵价钱是更多地方政府的错误想法和错误做法。认为农田的收益太低，削减了农业税后，当地政府可以从农田和农民身上榨取的税收和财源就更少了。于是一种最简单、最彻底的办法就是将农民的土地变成开发区用地或建设用地。这样在土地高价转让之后，当地政府就能一次性将土地几十年的出让金收齐，并能获取低价收购农民土地、高价卖出的差价。也许还能获得招商引资落户的企业的长期税收，以及或许能解决失地农民的就业。但大多数或绝大多数的政府违规征地建设开发区，高价卖出土地的梦想并未能实现。因为他们忘记了一个最基本的道理，如果投资者不能从这块土地上获得更高的产出，是不会高价购买这些土地的，更何况还有更便宜的土地可以选择。如果没有产出，再便宜的土地也没有人要，企图高价卖地的结果则是让大量的开发区荒废。不切实际的非要把只能适合于农民种田养家糊口的土地非要高价卖出，也是一种土地价格的扭曲，并且是更严重的价格扭曲，也许我们的土地不是廉价太便宜了，而是太贵了。

　　4、11号令自2002年7月1日起规定所有的经营性用地必须强制性执行招拍挂。71号通知要求于2004年8月31日前清理完所有的协议出让的历史遗留问题。从此以后大约就不再存在土地价格的廉价问题了。那么一定有人会问既然所有的地方政府都早就知道政府垄断土地资源的情况，土地的招拍挂一定会让当地政府获得更高的收益，为什么各地政府不都从1995年《房地产法》生效之日就使用土地招拍挂的方式供应呢？前三年来的土地出让款价收入已高达9000多亿元，今年上半年的土地出让价款高达2044亿元。政府已在靠土地发财了，土地已成为地方政府的第二财政，为什么各地政府还都热衷于协议出让呢？

　　确实从上半年的土地出让价款的收入情况我们可以看出，协议出让的土地是“廉价”的，等于全国平均土地每亩价格的54%，而招拍挂的价格是协议出让的4—7倍。但协议出让的土地总量却是招拍挂的2倍多。为什么地方政府放着垄断的权力，不要土地的高价而宁愿协议出让呢？有人说是因为政府的官员在故意等着用手中的协议出让的权力进行权钱交易的腐败呢！

　　我们承认在已经发生的大量腐败案件中，许多是与土地的权钱交易的协议出让有关，但买官卖官的腐败不一定比土地交易中的腐败少，无土地审批权的官员不是在用权力的其它交换而腐败吗？不是还有绝大多数的官员没有腐败吗？土地协议出让的总量与腐败的案件相比，不是只有极少的比例，并且可能是十万分或百万分之几的几率。无论如何也不能将地方政府迟迟不用招拍挂的方式供给土地归结于是为了官员个人的腐败。

　　我想大约有四个原因：其一是政府根本就没有做好招拍挂供给土地的准备，主要有大量的资金、大量的征地、拆迁规划等工作(协议出让时这些工作是开发商代政府去完成的)，要有大量的人员和班子，也会在征地、拆迁中有大量的麻烦和腐败。当然不如协议出让而由开发商去办这些麻烦事，政府更轻松。

　　其二是如果想大干快上，就来不及等政府先做土地储备再去招拍挂。同时招拍挂也许无法让政府能牺牲局部的土地价格，去吸引有实力、有市场的优秀企业进入该地区而起到带动整个地区经济发展的目的。全国在人均GDP500美元到6000美元的不同发展阶段，有的地区土地白给都无法吸引投资，如果实行招拍挂也许来投标的人都没有，更别说吸引优秀企业落户了。招拍挂也许会限制了地方政府招商引资的权力和机动性。如某地要盖一栋大楼也有实际需要，但直接拿土地招拍挂，当地的企业没有投资实力，外地的企业又不能保证招拍挂能成功，政府就不敢冒险去举债整理土地，未整理的土地招拍挂就更难了。于是招拍挂就可能影响当地的吸引投资、开辟市场、也会影响GDP！

　　其三是地方政府未必希望土地用招拍挂的方式大大的抬高土地的价格。虽然一部分经济发达城市，爱用经营城市土地的办法，让地方政府的机动财力收入提高，但由于土地价格的提高，也会增加当地的生活与生产成本。土地的价格高了，房价就高，百姓的消费压力就大，群众的反对声音就高，政府所承受的责任压力也会增加。尤其是我们的干部考核制度重在当官任期中的业绩与反映，而不重在长期发展的战备与目标。土地的价格高了、生产的成本也会提高，对产品市场的竞争压力加大；租金高了，对企业经营的压力加大，消费服务价格也会因房租的提高而提高。政府必须有能力大大的提高当地居民的收入，否则生活与生产成本的提高一定会削弱当地政府与周边地区政府的竞争能力。如果同一地区的不同城市地方政府在相互的政绩攀比之中，因为土地价格的提高而失去竞争的优势就不是一件好事了。

　　其四是土地的价格一定会影响当地的经济发展速度，越落后的地区就越要依赖于土地价格的优势去争取资金、争取项目、争取发展速度，协议出让就成为相对落后地区市场竞争的利器，让地方政府别无选择了。

　　在政府对土地资源的垄断之中，土地价格的扭曲是一种必然，但并非都是廉价的扭曲。由于地方经济发展的基础不同，土地的价格成了影响地方经济发展的双刃剑。有的地区要求保持土地的低价，有的地区希望卖出土地的高价，自然各有各的道理和一定的合理性(不一定合法)，同时又都有各自向相反方向发展的影响与结果，最终也许都没有达到预期的目的。

　　说完了土地再说资金价格的扭曲

　　表面看资金——指银行贷款是低价的。确实在通缩之后的几次连续降息之后，银行的资金是廉价的。但这种廉价要看对象，对相当一批投资者而言，这种资金也许并不是廉价的，也许是廉价的但好看难用。

　　对外资而言，境外的资金比境内的银行贷款更廉价，所以中国的银行贷款利息并不低，不能证明是廉价的。对可以获得境外银行个人消费信贷的人而言，境外银行购房按揭的利息更低，国内银行的贷款也不是廉价的。

　　对国企，特别是大型国企而言(包括地方政府)，境内银行的贷款是廉价的。但对非国有资本而言并不容易拿到银行的贷款，也很难拿到平息的银行贷款。大多利息上浮，或通过中间人转贷而提高了利息。非公经济和中小企业贷款难的问题已经不是今天才发生的新问题，而是自向市场经济过渡以来一直存在的问题。廉价资金并不会轻易的流向已成为市场投资主流的非公经济企业。因此资金价格的扭曲也并没有成为投资过多的因果(除了政府和国企)。最有效率的投资并非主要来自廉价资本。

　　更多的民间投资会用最昂贵的股权融资；会用远远高于银行贷款的信托基金；会用“地下钱庄”的高利贷；也会用“当铺”中更高的高利贷。总之当投资会产生效益时，不管资金的成本是否是廉价的，投资都会多起来。土地或资金的成本最终不是由投资者承担而是由最终消费者承担的，这种转嫁之后如果还有投资的利润，投资会继续加大。

　　不可否认廉价的资本会增加利润的空间和减少竞争的风险及投入的投资量，必须会起到投资效率放大的投资拉动作用，会吸引投资多起来，但这不是投资过多的根本原因。资本价格的扭曲应主要针对于政府、官方、国债、国企能利用廉价资本的投资人。同时历史已证明最具有投资风险和最低投资效率的也恰恰是这些主体，否则也许中国就不用改革了。

　　拿到廉价资金的人就等于赚了的说法，第一叫能拿到廉价的资金(别忘了今天的贷款余额已大大下降，M1、M2的增长都低于前几年的水平，但投资增幅仍很高)；第二叫能利用廉价的资金赚钱。资金本身并不会产生盈利，不管多廉价的贷款都会有成本。如果贷款放着不用，是不会生钱而只会贬值。就像百姓把钱存入银行，银行必须把钱交给能赚钱并还本付息的企业家才能赚钱并为百姓付息。如果贷款被乱用和投资决策错误而造成亏损，那么再廉价的资金也不会赚钱。如果能拿到廉价资金的人靠倒资金赚钱，这不是投资。真正的投资者也没有在用廉价的资金。所以说资金价格的扭曲造成投资过多的结论就与不管什么项目拿到银行贷款就等于已经赚了的结论同样是荒谬的。

　　最终决定是否能赢利的一定是项目的本身，必须首先保证是好的项目，才有可能创造投资的效益，而并非是不管什么项目拿到低价或无偿的土地都能赢利。近两年投资者大多数都在盈利和赚钱，主要是国内外经济发展的增长，需求的增长造成的。1997—2000年之间的土地、资金成本与今天一样但并不是拿到土地和资金的企业都赚钱。反而是大量的企业亏损，大量的企业下岗，不要经济刚有些好转就忘了前几年的痛苦，不要以为不靠企业的竞争就能赚钱。

　　尤其对于中国企业对银行廉价资本依赖性的背后是中国金融管制的结果。如果中国放开了金融管制、放开了对居民直接投资的限制，尽管不再依赖于银行的廉价资金，投资一定会比现在增长的更多更快。

　　我们同意在政府垄断土地与资金这两个稀缺资源要素时，会使土地与资金的价格扭曲。但这种扭曲第一不是都向低值扭曲，同时会向高值扭曲。第二、土地与资金价格的扭曲，一定会使经济非正常发展。第三、价格的扭曲并非必然带动中国的投资总量上会出现过多。第四、并非低价的土地和低价的资金在任何项目或任何人手中都必然赚钱。第五、地方政府低价或无偿的将局部或少量的土地作为“礼物”送给投资者，不等于投资者还没投资就赚了钱。第六、局部土地利益的损失也许会换来远远超过这部分土地损失的利益和收益。第七、土地与资金的高价未必就会使投资减少。第八、土地与资金价格的提高不一定有利于中国的经济发展，尤其在中国现有的发展阶段，土地与资金的提高大约比廉价有更大的破坏作用。

　　我不认为此次的投资增长是因为土地与资金价格扭曲所造成(不排除有部分推动作用)。投资成本影响着投资的增速，但最基本的条件仍是市场中的供求关系。投资所产生的结果要有良好的效益，最终市场经济中一定是价值规律，投资回报在决定着投资的积极性和增长。