权属不清遗留麻烦 成都开发商告官未果

　　作者：党鹏 编辑：谢红玲

　　成都市房产管理局颁发的一纸《房屋所有权证》最终把自己推上了被告席。状告成都市房管局的是成都友谊屋业开发有限公司。

　　引起官司的是该公司在10年前通过出让方式取得的国有土地使用权和被成都市法院查 封即将执行给债权人的房产，该房产产权在去年被成都市房管局确认给成都市纺织品公司，仅这块位于成都市中心商业繁华地带的4.7亩土地当前市值就达4000余万元。目前，此案已经上诉到成都市中院，该院以土地权属不清中止了诉讼。

　　两权分离遗留恶果

　　实际上，现在被四川银丰实业控股的友谊屋业，从前是由成都纺织品公司(简称成纺司，下同)与香港威龙有限公司(简称香港威成)合资的房产开发公司。而导致今天官司和债务缠身的关键在于，纺织品公司在当初投资时，将房产产权和土地使用权分离，遗留下“恶果”。

　　据了解，1992年12月至1993年4月期间，成都市商业局所属的国营企业成纺司与香港威成合资成立了友谊屋业和成都友谊商店有限公司(简称友谊商店)。其中友谊屋业注册资本为3200万元人民币，中港双方各占50%的股份，各出资1600万元人民币现金；友谊商店注册资本为1328万美元，中港双方各占50%的股份，成纺司以其友谊广场A座地下1～2层及地面1～9层(不含土地)折价人民币5760.2万元(美元664万元)出资。

　　据记者了解，该建筑物是中港合资前成纺司拆除原友谊商店房屋时按照国有企业自用房屋报建的在建工程，其用地手续为1990年成都市国土局的划拨土地批文。而友谊屋业是一家房地产项目公司，其经营范围是对成都市上东大街1～37号、成都市走马街57～73号范围内的10.93亩土地(包括友谊广场地段)进行商业开发。为此，1993年6月25日，友谊屋业与成都市国土局签订了《成都市国有土地使用出让合同》，通过出让方式取得了位于成都市走马街57号、东大街1～37号的4.7亩地(其中包括修建友谊商店大厦的划拨土地)，并于1993年7月12日领取了国有土地使用证。依照友谊屋业和市国土局签订的《成都市国有土地使用权出让合同》第四条、第十条的规定，以前成纺司在该地块上的划拨土地使用权同时终止。至此，成纺司与香港威成的两项合资行为，已确定成纺司不再是合资前立项开工建设的友谊商店大厦建筑物的所有者，更不再拥有该宗土地的使用权。

　　此后几年，友谊屋业的经营遇到了严重的经济困难，包括开发资金枯竭、到期债务无力偿还等，使金融债务累积高达2亿多元。1997年，经成都市外经贸委批准，成纺司将其在友谊物业的全部股份以现金2200万元人民币(包括土地补偿费300万元)转让给成都银丰实业有限公司，溢价款600万元。与此同时，成纺司与香港威成合资的另一企业友谊商店也举步维艰，导致大量到期债务无法偿还。1998年7月初，经友谊商店特别清算委员会确认，并经人民法院判决其对外债务已经超过1亿元人民币。其中，欠三家国有商业银行的债务近8000万元人民币。

　　至此，成纺司参与投资的两家公司中，一家将其手上股权以及土地使用权转让给了银丰实业，一家的房屋产权被成都市中院查封并在目前即将执行给债权人。

　　颁证引来的麻烦

　　2003年11月，成都市房管局受理了成纺司已用于和香港威龙合资的友谊商店在友谊广场A座地下1～2层、地上1～9层改建组屋房屋所有权的申请，并颁发《房屋所有权证》。从而直接将友谊屋业通过出让取得的国有土地使用权(4.7亩)划归了市纺织品公司。

　　“房管局的这一颁证行为使成纺司不仅可以成功的逃掉所合资的友谊商店经营失败后的巨额债务，而且还让友谊屋业价值高达4000余万元的国有土地使用权一举为成纺司所有”。四川银丰实业董事长洪挺在发出《异议函》未得到纠正的情况下，一举将成都市房管局推上了法庭。

　　2003年11月底，友谊屋业向成都市锦江法院依法提起行政诉讼，请求依法判令市房管局立即撤销其为成纺司办理房产登记的具体行政行为，缴销其向成纺司颁发的《房屋所有权证》。12月1日锦江法院正式受理此案，并于2003年12月30日对本案进行公开开庭审理时，追加成纺司为第三人。2004年3月9日，锦江法院对此案做出一审判决：维持被告成都市房管局2003年10月30日颁发的成房监字第0957038号《房屋所有权证》。

　　随后，该案进入二审程序，经成都中院开庭审理，于2004年5月17日下达了行政裁定书。该裁定书上明确写道：“……本案所涉及的成都市走马街55号房屋占用范围的土地，存在原成都市国土局做出的成国土拨(1990)字第34号划拨土地批复和成都市人民政府颁发的成国用(1993)第034号国有土地使用证两种内容矛盾的用地证明文件，不能准确地反映土地权属是否清楚。因颁发房产证的前提为土地权属清楚，故土地权属问题是本案裁判所要解决的前置条件，因此案件需要中止诉讼，待土地权属明确后再行恢复审理……”

　　就此，成都市房管局局长周鸿德认为，成纺司在申请办理成都市走马街55号房屋产权登记时，提交了“成国土拨(1990)字34号《关于成都市纺织品公司划拨土地的批复》”、“国土准(90)字第204号《准予拨地通知书》”等相关材料，却并不知道友谊屋业已拥有该宗地块上的土地使用权；成纺司的土地使用权证明文件已经作废，这不是房管局在行政职责范围内所能确定的。

　　“由于本案诉讼被中止，所以时至今日，该大楼的房产证仍未被收回注销，该房产证若一直被非房产持有者成纺司持有，即有可能导致友谊广场A座房产的房屋产权再次被转移，致使五家合法债权人的上亿债权被悬空，法院生效判决的执行可能也成为一张空白书”，洪挺焦虑地表示。

　　三家银行追债成纺司

　　据了解，早在2000年，为了追回友谊商店所欠的巨额债务，银丰实业、成都娱乐公司、招商银行(资讯 行情 论坛)成都分行、成都市商业银行、中国东方资产管理公司成都办事处等债权单位相继到成都中院起诉，要求友谊商店支付欠款。此案经成都中院予以确认，并下达了民事判决书。

　　记者从三家银行分别呈递给四川银监局的关于“阻止成纺司转移友谊商店房产逃废金融债务”的报告中看到，招商银行成都分行的债权本金就达1200万元，利息约为900万元；成都市商业银行的债券标的为1750万元；中国银行四川分行债券本金3200万元，利息849.6万元。而这些高达7899.6万元的债权，经历了近4年还没有执行下来。

　　为了追回债权，确保金融资产安全，三家银行日前向四川省银监局提出，请求银监局协调成都市委、市政府，纠正成都市房管局违规向成纺司颁发房屋所有权证的错误行为，维护政府职能部门的社会公信力；同时协调法院对该行政诉讼做出公正判决，以阻止成纺司转移友谊商店房产，企图侵吞金融资产的行径。

　　就此，记者多方联系成都纺织品公司法人代表李恕人，都未能成行，而且成纺司的电话已经全部变成一家广告公司的电话号码。据了解，该公司目前已经严重亏损，现有员工100余人，并正在着手进行改制。

　　“因为房管局的工作失误造成一家民营企业的国有土地使用权就这样被掠夺，而且超过亿元的金融债务有可能被逃废，使得房产界对政府职能部门的公信力表示担忧，”一位成都房产界人士评论说。

　　地产圈优势房企脱颖而出

　　中国最具竞争力的房地产上市企业排行结果公布，万科(资讯 行情 论坛)企业股份有限公司、上海世茂股份(资讯 行情 论坛)有限公司、招商局(资讯 行情 论坛)蛇口控股股份有限公司、莱茵达置业等从38家国内房地产上市公司中脱颖而出，名列前茅。该结果是中国社会科学研究院工业经济研究所专家应用科学测评体系对上市公司公开披露的信息进行解析得出的，在很大程度上反映了企业群的现状。

　　但该项监测也显示，主营房地产的上市企业总体竞争力水平偏低，三分之二的企业竞争力水平低于所有上市公司的平均水平。有学者指出，如此结果很容易让人联想到，当金矿不仅富足而且埋的也很浅时，掘金者是不太有兴趣和有精力将自己装备到一个比较尖端的水平的。但同时，具体分析房地产上市公司的主要财务指标发现，房企总体竞争力低下的主要原因在于增长能力严重不足！

　　京城开发商集体公益

　　人居环境和生物资源保护及其可持续发展日益成为全社会最为关切的问题。日前，由中国生物多样性保护基金会植物园委员会、北京植物园联合发起，华远地产、万通地产等京城地产界十来家知名企业响应的保护植物资源公益活动在北京植物园热带展览温室举行，地产商们慷慨解囊，捐赠资金数百万元，用于植物资源的调查和引种、植物保护技术的开发、植物保护设施的筹建、公众环境意识的提高，以及资料搜集、人员培训等方面的项目。原建设部副部长郑一军、中国生物多样性保护基金会的领导等，对地产企业的公益之举给予了极高的评价和肯定。

　　当社会对房地产商颇多微辞之时，房地产商们似乎想用积极参与公益事业之举为自己正名。此前，很多企业还参与了旨在促进中国住宅产业进步的精瑞科技公益基金和旨在治理内蒙沙尘暴的阿拉善环保公益基金。