8月份京城新楼盘供应遭遇“滑铁卢”

　　多家经纪机构调查显示，受“8.31”土地政策及其他因素影响，8月普通住宅供应面积与7月相比下降68.7%，楼价则呈明显上涨势头，中原预测涨幅可能达到10%以上

　　8月的北京楼市处于一个微妙的时段，一方面即将进入“金九银十”的黄金期，但另一方面8月最后一天却是许多开发商的“大限”，记者从多家知名经纪机构的市场研究部门获得的数据显示，在这个特殊的时期，北京楼市出现了一些微妙的变化：新盘总供应量下滑明 显，价格受多种因素的影响继续上涨，业界预计，9月份热点将向南城集中。

　　入市项目少于往年供应面积下降明显

　　根据中原的统计，以初次做报纸广告或本月开盘、开始内部认购为统计口径，并以有效供应量为统计标准。8月份的总体供应量为137.1万平方米，虽然项目个数与7月份相比只少一个，但有效供应面积却下降了122.44万平方米，降幅达到47.2%，这跟新增项目有效供应面积全部在20万平方米以下有关。此外，精装修的公寓大量推出，占到8月份新增面积的24%，与7月份相比增加近3.16倍；而普通住宅供应面积则大幅下降，降幅高达68.7%.中大恒基则向记者提供了一个相对完整的清单，根据该份清单，整个8月份共新开房地产项目27个，上市供量达650多万平方米，其中普通住宅项目上市面积最大，达338万平方米，其次依次为经济适用房、别墅、公寓及写字楼。单纯从数据上看，该份统计和中原的调查有一定的出入，但思源顾问公司市场部的研究人员指出，中大恒基统计中有不少是老项目的二、三期，如果减去这部分项目，只有大约10个左右项目是第一次开盘，这和中原的数据基本吻合，而且这个比例与往年相比是较低的比例，从而也可以看出今年入市的项目的确少于往年，房地产市场供应量有较明显的下降趋势。

　　高价新盘占总数43%综合均价再创新高

　　价格是反映楼市供求的重要数据，中大恒基统计显示(以住宅为主)，在8月新盘中，单价在5000元-8000元的项目所占比例最大，占总量的51%，这些项目基本分布在三至五环之间，项目类型中除了2个别墅及1个公寓项目外，其余为普通住宅项目，位置依然是影响房地产价格的最主要因素。经过测算，8月份普通住宅的算术平均价为6279元/平方米，与去年同期相比略有增长。

　　中原将所搜集项目(包括写字楼与商用物业)进行了综合均价的比较，统计出8月新盘平均价格上升幅度非常大，达到9761元/平方米的历史新高，各种物业类型都有上涨趋势，平均达到10%以上的涨幅。

　　据介绍，8月份价格并不平衡，与7月份的中、低价位为主、高价位比例较少的情况有很大的变化。低价位已经不是8月份主导价位(仅占29%)，高价位比例很大，其中价格在9000元/平方米以上的项目就占到该公司统计新盘总数的43%，这些高价位的项目主要集中在亚北、朝阳公园和酒仙桥。

　　三环内开发已近饱和四、五环新盘数量大增

　　中大恒基的统计数据显示，在8月上市新盘中，四环以外项目共有16个，占总量的近六成；其余新盘分别在二至三环5个，三至四环5个，而二环以内仅有1个新项目。

　　不难发现，由于近几年京城房地产的持续开发，三环内的区域开发已接近饱和状态，所以现在上市的大量新盘向三环外扩张。由于土地成本相对较低，再加上城市交通网络改造以及城铁和轻轨的投入运营，大大缩短了五环到市中心的空间距离，使得四环外区域的升值潜力逐步加大，并成为开发商的投资新选。

　　中原的统计数据也证实了以上观点，根据中原提供的统计资料，新项目所处环线位置的分析显示，与7月份相比，8月份的新增住宅环线分布有所变化，7月份，各环线内的增量差不多，除二环内增量依然很少外，其余环线内的增量都在20- 30%之间。与7月份相比，8月份以四五环内的项目为主，打破了7月份各环线分布较为平均的局势，而四至五环以内的项目尤其增多。

　　朝阳新盘数量居首位通州、亦庄开发放缓

　　根据中大恒基的统计数据，8月份的所有新开项目中，朝阳区的新盘最多，有11个，占总量的41%，其余则分散于海淀区5个、丰台区4个、通州区3个，西城区2个，昌平区和顺义区各1个。

　　朝阳区、海淀区历来是京城供应量的大区，8月份延续了较大的增幅，依然是新盘落户首选，两区新盘数量占上市新盘总量的70%以上。不少业内人士认为，随着朝阳区供应量的攀升，项目间的竞争将会更趋激烈。与往年不同的是，去年开发力度较大的通州和亦庄区域今年速度却明显放缓，但预计下半年还会有数个新项目亮相。

　　●20万-50万平方米的项目个数占新盘51%，以普通住宅和经济适用房为主

　　●南三环、四环的普通住宅升温现象明显，9月份新盘将大量向南城集中

　　中大恒基统计数据显示，从新盘整体规模来看，50万平方米以上的大盘仅有1个，提供建筑面积60万平方米，占总面积的9%。而20万-50万平方米的项目则有14个，占到上市个数的51%，其中又以普通住宅和经济适用房为主。此外这部分项目建筑面积共达487万平方米，占上市新盘总面积的74%，可见此类项目是目前市场上的主流产品，颇受京城市民欢迎。10万-20万平方米的项目4个，占15%，以普通住宅及别墅为主；提供建筑面积63万平方米，占总面积的10%。10万平方米以下的项目8个，占30%；提供建筑面积46万平方米，占总面积的7%，据了解，这一规模段的项目以写字楼居多。

　　就产品形式而言，中原表示，8月商品房的产品形式和7月份相比变化并不是很大，板楼(包括板楼户型)和塔楼(包括塔楼户型)的产品形式各占43.8%和37.5%，普通住宅和公寓以高层(14层以上)为主，占44%，多层(6层及6层以下)占37.5%，小高层(7-14层)占18.8%.此外，随着地铁10号线、4号线和5号线的规划和施工的进一步落实，南城尤其是南三、四环之间的普通住宅升温现象明显。地铁4号线的终点站马家堡西路在今年上半年就已经成为京城购房的热点区域，如星河城、瑞丽江畔、新新天地等项目。

　　另外，受5号线和10号线的影响，宋家庄沿线两侧的住宅项目也在升温，新增的项目有上半年的晶城秀府、彩虹城、跃城，9月份还会有两、三个项目相继推出。

　　因此，9月份京城的新盘热点将大量向南城集中，这也预示着南城房地产在轨道交通的带动作用下开始被购买者接受和关注。

　　-业界观察

　　开发放缓源于资金短缺

　　思源顾问市场研究部负责人指出，上半年新入市的项目并不是很多，一方面是由于自从去年政府土地主管部门和金融部门的相关调控文件出台之后，很多开发商在土地断顿的可能下，已经把有限的资金调用到购买土地的行为中，两面出击必然使得开发商们出现资金两头吃紧，所以很多项目开发进程有所减缓。

　　由于以上原因，虽然传统意义上的旺销季节(9月)已经来临，但由于很多项目土地出让金尚未补交，所以即使玩起“空手道”的内部认购，距离实际开盘也显得遥遥无期。按地产营销的规律而言，内部认购与实际签约(前提是获得预售许可证)的时间最好不要相隔大于2个月，否则前期通过花掉大笔营销费用所积累起来的意向型客户，也会逐渐流失。所以，很多开发商背负着资金无法快速回笼的压力，而放缓了开发力度，特别是销售比拼的力度，实属无奈之举。

　　南城未来发展潜力突出

　　思源顾问市场研究部的人士表示，8月份朝阳区新开盘项目占到一半左右，这说明以CBD和亚奥板块托起的朝阳区仍然是北京房地产市场的主要供应市场，虽然海淀区借助中关村的发展地产市场也相当活跃，但主导发展的经济因素比较单一，尚不能与经济多元化的朝阳区相较量，特别是在住宅类物业市场上。此外，各方投资者不妨关注南城，其中丰台区由于尚存大量未开发用地，未来发展潜力巨大，虽然目前消费市场发展较为缓慢，但在近期应该会有所改善。

　　该名负责人还表示，9月份已经来临，北京进入了传统意义上“金九银十”的销售黄金季节，各种房展会此起彼伏，可以肯定的是市场上潜在的消费能量依然会呈上升的态势，但是物业的供应量在国家政策紧缩的背后能否不断满足相对稳定的市场需求，目前下结论还为时过早。

　　本报记者 张家齐