《新财富》9月号特写：上海楼市“出轨”？

　　今年2季度，上海商品房平均销售价格继去年同比上涨24%后，再次以21.4%的同比涨幅“冠”居全国。无视宏观调控，高速行驶的上海房地产列车是否正面临“出轨”的危险？

　　研究支持：中原地产、戴德梁行

　　海通证券张峦对本文有重大贡献

　　严侃/文

　　提起上海房地产，总会有人以一系列迭出的“概念”来描绘、支撑其诱人的增长前景：为迎接2010年“世博会”而进行的城市改造；到2005年人均18平方米住宅面积的规划(目前仅有13平方米)；苏州河沿岸整治；已上马建设的九条城市轨道交通线；正在兴建的世界第二大深水港；跨国公司地区总部的不断迁入……凡此种种，吊足了众多开发商和投资客进军上海楼市的“胃口”。

　　房地产产业2003年为上海的GDP贡献了7.3%的份额，研究表明，房地产业对其他相关行业的带动系数为1.67，因此整个“大房地产”行业，去年拉动了上海近20%的GDP增长。

　　“泡沫”隐忧显影

　　上海楼价在日升日涨的同时，市场对楼市“泡沫”的担忧也与日俱增，去年下半年以来，有经济学家甚至提出了“上海房地产泡沫即将破灭”的警示，究竟是什么因素制造了这种高房价笼罩下的楼市隐忧？

　　地价成本上升推高房价近两成

　　“去年上海房价上涨最主要的原因在于地价的大幅上涨。”中原物业代理有限公司上海总经理谭百强强调，“由于政府的土地卖一块就少一块，再加上政府从2001年起将土地的出让方式由协议转让向公开招标转变，公开招标的比例由当时的17%上升到去年的76%，上海的地价因此涨了一半左右。土地价格的上升，使得已开盘的楼盘价格相应水涨船高。”

　　2003年，在加大了郊区土地供应的情况下，上海住宅用地价格指数仍上涨了22.2%。根据北京大学中国经济研究中心的研究：地价每上升1个百分点，房价上升0.78个百分点。仅地价一项，就使上海去年的房价上升了17%。

　　图1：近年上海住宅用地价格变化趋势

　　与地价相关的另一个因素是2003年下半年上海市政府开始容积率整治工程，市中心的容积率下降了15%，此举导致楼价上升了2%。

　　投资性购房高达四成，超国际警戒线一倍

　　1993–2003年，上海市外来就业人口的年均增长率为7.1%，2003年规模达到375.09万人，平均年龄为30岁；而上海近年来每年落户人口也在10万左右。他们的住房需求无疑是垒高上海楼价的环节之一，然而这些可预见的增量因素并不能为2003年以来上海超出想象力的楼价增长提供令人信服的解释。

　　考察上海地产消费者的购房用途，推高楼价的真正“泡沫”逐渐得以显影。据业内人士统计，上海投资性购房总和占到去年销售面积的40%，超出国际投资性购房警戒线一倍左右。

　　据了解，上海的投资性购房主要有3种。第一种是收租型，投资者通常持有房产5年以上，然后售出，其间通过租金来获取稳定的收益。2003年，上海此类购房占到销售面积的16.6%，在7000元/平方米以上的住宅中更达到了销售面积的40%。

　　第二种是期房转让，投资者在期房阶段将其与发展商签订的预售合同权益转让给下家，这类短期投资通常持有期不超过1年。记者从上海各房屋中介公司了解到，2003年，期房转让比例约为预售面积的19%。

　　第三种是“炒号”，上家只向开发商交纳一定购房订金，未签预售合同，有意的下家只需向上家补齐所谓的差价部分，便可和开发商直接签订购房合同。差价部分一般为3、5万元，最高的可达7、8万元。这类投资者往往以当地居民为多，发展商有时也会通过内部认购参与其中。调查显示， 2003年“炒号”在上海投资性购房比例中超过4%。

　　有形之手“掌控”楼市涨跌

　　投资性购房比例高企的原因在于消费者对未来房地产价格高涨的预期。2003年，“蜂拥而上、过度透支”的未来预期形成了上海楼市“岌岌可危”的“泡沫”因素。为避免“泡沫”破灭，上海市政府今年初以来，开始从供求关系入手，整肃高涨的房价。

　　上海未来五年良好的经济前景应不容置疑，因此长期的供求关系不可能发生大逆转。上海房地产调控的关键措施是：将部分非理性投资需求蒸发；部分理性住房需求压后；部分供给提前；并引入部分非市场化供给。

　　限制投资性购房

　　从年初开始，上海各商业银行就提高了高价住房及二次购房按揭贷款的门槛。中国银行、交通银行、民生银行、上海银行等4家主要银行明确规定：单价在7000元/平方米或总价100万元以上的首次购房只提供7成的按揭。对于二次购房：民生银行在原有按揭利率上提高了10个百分点；中国银行将贷款降低到6至7成；交通银行则明确表示对二次购房不予贷款。而在去年，商品住宅8成贷款几乎不费吹灰之力。在商铺贷款方面，几乎上海所有的银行也提高了门槛，将贷款比例从6成降低至5成。限贷举措使许多投资客的购房资金短缺，从而减少了投资性购房比例。

　　期房转让在去年上海的投资性购房比例中占据了近半的份额。据记者调查，去年上海大约有20%的二手房交易是期房转让，交易面积达460万平方米。上海市有关部门4月发文规定：在4月26日之前已办理预售合同、并签订权益转让书的预购商品住房，在5月31日前仍可办理转让手续；6月1日后，房地产交易中心不再受理有关转让手续。虽然这个规定在4月下旬才颁布，但从去年底开始就有不少短线投资者风闻而纷纷离场。泛城租售网2月份的期房成交量比去年12月份增长了15%；3月份的成交量比2月份增长23%左右，而正常情况下这个增长比例只有8–12%。期房限转大大减少了短期炒卖之风，戴德梁行上海总经理张国正认为，上海目前的高档住宅出租也能有6%的收益，这使得一些短线炒家转向长期投资，整个市场渐趋理性。

　　对于“炒号”这种更短视的投资行为，政府从3月底开始将房屋交易信息网上备案。要求开发商在办理预售许可证时，必须向上海市房地产交易中心申报商品房房源和拟销售价格。在销售过程中，发展商应将定金合同、预售或销售合同在网上备案，同时上海房地产交易中心还将该楼盘的转手率、撤房次数在网上公布。

　　上述三项措施的实施，使投资性购房比例从年初开始逐步下降，到5月底，投资性购房比例总体下降到11%左右。

　　中原物业代理有限公司总经理谭百强表示，去年市中心是投资性购房的集中地，由于炒卖气氛的减弱使市中心的房价涨幅首先趋缓，上海的整体楼价走势随之减弱。上海楼价的涨幅趋缓也使得消费者追涨的心态得到了改变，他们的持币观望使得楼市进一步走弱。

　　图2：2003年下半年以来上海各城区楼价走势(单位：元)

　　减缓拆迁速度，减少住房需求

　　在限制投资性购房，减少非理性需求的同时，拆迁量的大幅降低也减少了上海房地产的本地需求。上海从2001年开始了新一轮旧区改造，至2003年底，总共动迁了27万的居民，拆除了大约1500万平方米的居住房屋。27万户居民，以平均每户80平方米论，产生了2160万平方米的需求，相当于近年来上海商品房的年均销售面积。

　　虽然目前仍有700多万平方米的旧屋需要拆除，但今年上海拆迁的速度明显降低，前5个月实际动迁居民1.5万户，拆迁住房85.1万平方米，同比分别下降53.7%和60.8%(图3)。

　　图3：上海市近年来房屋拆迁面积

　　增加配套商品房供应

　　在拆迁需求减少的同时，上海商品住宅的额外供应量也在大幅提高。其中配套商品房是上海市政府今年为解决动迁和低收入家庭住房问题而推出的，其价格一般在3500元/平方米左右，并规定销售后5年内不得上市交易。

　　今年，上海将供应520万平方米配套商品房，截至上半年已推出260万平房米，占同期供应总量的25%。按照上海市房地局公布的商品住宅上半年平均价格5135元来计算，若无这260万平方米的配套商品房，上海的商品住宅价格将达到5629元，同比上涨30%。

　　郊区低价房供应井喷

　　今年郊区楼房供应开始井喷，客观上也降低了上海房价的升势。2003年地产商中标的土地年中，外环线周边及以外占到了80%，内外环线之间占15%，市中心仅占5%。由于外环线以外基本上不需要拆迁，房屋动工半年左右即可上市，所以今年以来郊区商品房在上海的商品房供应中所占比重越来越大(图4)。

　　图4：上海中心城区新房销售比例逐步降低

　　今年上半年，内环线内商品住房占供应总量的20%，比去年同期减少8.4%；内、外环线之间的商品房占供应总量36.2%，比去年同期减少8.4%；而外环线外的商品房占供应总量的43.8%，同比增加了11.9%。

　　据记者调查，8月初，上海外环以外的住房单价一般在5000元/平方米左右。从外环经中环到内环，平均房价逐级升高约2000元。假如没有外环线11.9%供应量的增长，上半年上海的平均房价将上涨500多元。

　　郊区楼盘在放量的同时也蕴含着不小的风险，谭百强指出：“郊区楼房是否成为真正的居住需求，还只是富裕家庭的投资工具是判断风险的关键。如果是后者的话，在楼市下跌的过程中，郊区楼价的跌幅将是最早、最大的。”目前上海郊区有很多楼盘已经出现了大量空置的趋势，另外虽然其价格相对较低，但某些地区目前仍有50–60%的涨幅。

　　降低商品房预售标准

　　上海抑制房价的关键举措还在于降低了商品房的预售标准，这既增加了供应量又缓解了开发商的资金压力。今年5月底，上海房地局开始实施新的预售标准：商品房只要完成建筑安装工程量的25%即可发放预售许可证，而此前最低的预售标准也需要完成主体结构三分之二以上。这一措施主要针对单价7000元/平方米以下的中低价房而言，中原地产预计今年上海会新增500万平方米的中低价商品房，相当于全年供应总量的16%。

　　戴德梁行上海总经理张国正认为，增加中低价房的供应，能够极大地拉低上海房价的整体走势，同时，降低预售标准使得受到银行限贷影响的开发商在现有楼盘变现的速度上得到提高。

　　全面堵死开发商资金来源，从而使市场上大量出现烂尾楼肯定不是政府所愿，海通证券的房地产分析师张峦认为，这项政策的出台正是为了对冲银行贷款难度增加对开发商的影响。

　　中价房有着广泛的市场需求，福纳市场咨询公司的一项最新调查显示：将近半数的购房者需求单价在6000–8000元/平方米之间，而且会在半年内释放(图5)。

　　图5：上海中低价住宅短期需求大

　　楼市“刹车”，房价涨势趋缓

　　纵然有形之手“翻云覆雨”，今年上半年上海房价同比仍达到21.4%的涨幅。人们疑惑，调控是否真的已然见效？

　　戴德梁行上海总经理张国正对此非常肯定：“去年下半年，上海的房价涨了12.3%，而宏观调控中的今年上半年，只累计增长7.8%，增幅只有去年下半年的70%，与去年上半年近15%的涨幅相比，也只有一半。正是由于政府的有效调控，才使得今年上半年的楼市健康成长。”

　　上海房地局7月中旬发布的《今年上半年上海房地产形式分析报告》也显示上海的房地产正越跑越慢：今年1–6月，商品房销售价格环比涨幅分别为2.2%、0.9%、1.0%、0.9%、1.5%和1.4% ，月均增幅1.3%，相比于去年2%月均增幅下降了35%(图6)。

　　另外供求数据也预示，房价类似去年那样的高增长难以为继。2003年，上海商品房的供求比1.04，而今年可供上市面积达3000万平方米，需求量预计为2600万平方米，供求比上升为1.15(图7)。

　　普通市民也许并不关心各种纷繁的数据变化，但身边一些楼盘的下跌势头，令他们清晰地感知到上海房地产的“刹车”已经到来，在6月份的中房上海指数中，有14个楼盘出现了下跌，占到了抽样调查总数的8%(图8)。

　　图6：中房上海指数走势图

　　图7：上半年上海商品房供求比上升

　　图8：上海商品房价格涨势回落

　　如此看来，对上海楼市“出轨”的判断确实属于“杞人忧天”。

　　对于有形之手操作的可持续性，中原物业代理公司上海总经理谭百强的话也许具有一定代表性：“如果没有更激烈的政策，上海的房价今年仍会有10–15%的增长率。房价的走势关键就取决于政府这把‘刀’下的有多狠。”