未受调控影响 外商房地产投资增速惊人

　　和讯网-《财经时报》特供

　　外商投资企业在房地产开发投资方面没有受到中国宏观紧缩调控的影响，他们正利用资金优势快速进入中国市场

　　国家信息中心经济预测部 财经时报　武小欣(执笔)

　　受宏观紧缩调控的影响，全国房地产开发投资增长速度出现逐月下降趋势，1～7月实际投资额增幅比1～2月的50.2％下降21.6个百分点。从开发投资结构看，1～7月住宅投资实际完成4110.93亿元，同比增长28.1％；住宅投资在整个房地产开发投资中的比例为67.9％，比去年同期下降0.2个百分点。

　　资金主要来源订金和自筹

　　按登记注册类型看，今年1～7月，内资企业完成房地产开发投资5220.50亿元，同比增长28.2％，在整个房地产开发投资中的占比为86.2％；港、澳、台投资企业完成投资521.85亿元，与去年同期相比增长20.8％，在整个房地产开发投资中的占比为8.6％；外商投资企业完成投资310.89亿元，同比增长54.2％，在整个房地产开发投资中的占比为5.1％。

　　在内资企业中，私营企业和股份公司房地产开发投资增速最快，分别达到39.6％、36.9％；国有联营企业和国有独资企业投资出现下降，分别下降19.5％、11.0％；外商投资企业房地产开发投资增长速度惊人，1～7月，外商参股公司、外商独资企业、外商合作企业房地产开发投资额分别增长87.4％、60.3％、60.1％，远高于全国房地产开发投资增长速度。

　　这表明，外商投资企业在房地产开发投资方面没有受到宏观紧缩调控的影响，他们正利用资金优势快速进入中国房地产市场。

　　从房地产开发投资的资金来源结构看，1～7月到位资金8908.72亿元，同比增长31.2％。

　　其中，国内贷款1904.33亿元，在房地产开发总的资金来源中占21.4％，比重比去年同期降低4.4个百分点；企业自筹资金2742.14亿元，比去年同期增长37.2％，在房地产开发总的资金来源中占30.8％，比重比去年同期增加1.3个百分点；利用外资120.15亿元，比去年同期增长10.0％，在房地产开发总的资金来源中占1.3％。

　　除去国内贷款、自筹资金、利用外资、国家预算内资金、债券，其他资金来源4134.38亿元，在房地产开发总的资金来源中占46.4％，比重比去年同期增加3.3个百分点；在其他资金来源中，定金及预收款达3524.80亿元，比去年同期增长44.6％，在房地产开发总的资金来源中占39.6％。

　　京沪粤投资占比巨大

　　从房地产开发投资的区域结构看，东部地区房地产开发投资占全国房地产开发投资的69.9％。

　　今年1～7月，广东、上海、北京的房地产开发投资均超过600亿元，三地投资总和达到1892.51亿元，超过同期中部和西部20个省市房地产开发投资的总和。

　　从投资增长速度看，增速超过50％的有西藏、海南、湖北、安徽等四个省市，但其占全国的比重仅为5.6％。

　　从销售情况看，今年1～7月，东部地区仍然占全国的绝大部分销售份额，其中商品房销售额2785.44亿元，占全国的76.2％，商品房销售面积8231.38万平方米，占全国的61.3％。中部地区商品房销售增长速度最高，其中商品房销售额比去年同期增长57.7％；商品房销售面积比去年同期增长36.7％。

　　在房地产开发投资增速下降的同时，房屋销售价格上涨势头强劲。

　　据全国35个大中城市房地产市场调查显示，上半年全国房屋销售价格比去年同期上涨9.1％，土地交易价格上涨9.5％，房屋租赁价格上涨0.8％。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3％，土地交易价格上涨4.1％，房屋租赁价格持平。

　　投资跌而不冷 房地产业寻归正途

　　预计三四季度，固定资产投资规模和增长速度过快增长仍将是宏观调控的重点

　　　 今年1～7月，中央政府加强了土地市场治理整顿力度，赋予国土资源管理部门宏观调控职能，全国城镇50万元以上项目累计完成固定资产投资27116亿元，同比增长31.1％，增幅比今年前两个月明显下降。

　　房地产行业作为一个景气性非常明显的行业，其发展将与宏观经济的发展趋势密切相关。预计三四季度，固定资产投资规模和增长速度过快增长仍将是宏观调控的重点，固定资产投资增长速度将趋向合理区间。作为投资的重要组成部分的房地产开发投资，也势必显示相应的回落趋势。

　　未来一段时间，与房地产开发投资密切相关的一些因素，将抑制房地产开发投资的过快增长。例如商业银行准备金率提高、房地产开发企业贷款资本金比例提高、监管部门加强商业银行房地产贷款风险管理等。

　　政府加强土地的监管力度，强化土地资源的宏观调控职能，实行最严格的耕地保护制度，也将对房地产开发投资过快增长起到明显的抑制作用。2003年1～7月，全国购置土地面积17672.50万平方米，比2002年同期增长48％；而今年1～7月，土地购置面积同比仅增长6％。

　　此外，煤、电、油、运瓶颈约束加剧，特别是钢铁、水泥产量的回落，将影响房地产开发投资。

　　从另一角度分析，尽管投资回落，但房地产业亦不会走向低迷。

　　首先，宏观经济仍将保持较快增长。总需求的迂回链条延长，需求的快速增长将为经济增长提供坚实的需求动力，也将为房地产业的快速发展提供宏观经济环境。

　　其次，中国现在每年将近1800万农村人口向城市流动，城市居民本身的住房需求也在不断增长，这将为房地产业的发展提供强大的直接需求。

　　第三，房地产业链条非常长，发展房地产业可以带动钢铁、水泥、建材、装饰材料、家电家具等几十个行业发展。因此，国家对房地产业的发展政策依然是积极的。

　　从国际房地产业的发展看，有的国家利用房地产业带动了本国经济发展和产业结构升级；有的由于管理不善，酿成房地产泡沫，导致银行不良资产增加，甚至形成金融风险。从这个意义上说，房地产业的发展与调控是一致的。

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