和平里北街２号——难以开张的土地“超市”？

　　本报记者 曹盛洁 吕尚春 北京报道

　　和平里北街2号，从来没有像最近半年以来如此引人注目。这里是北京市土地储备中心所在地。自2001年4月成立之后的相当长一段时间，这个隶属于北京市国土资源局的机构其二层交易大厅内一直门可罗雀。然而，自今年3月以来，和平里北街2号却成为最令开发商牵肠挂肚的地方，他们带着焦急的情绪数次来往于此地，每个人挂在嘴边最多的都是同一个 词汇：“8.31大限”。

　　9月2日上午，当记者再次来到土地储备中心交易大厅时，这里已恢复了往日的平静，几个月前忙碌异常的历史遗留项目受理窗口已全部关闭。大厅正中的大屏幕上，醒目地反复滚动着将要被挂牌的土地：海淀区西二旗居住区二期、朝阳区十里堡1号等七块土地将于9月15日进行公开挂牌和招标，这将是8.31之后的首批被挂牌的土地。

　　没有人否认8.31对于土地储备中心而言，是其真正建立起土地收购储备制度、从而增强政府宏观调控能力的一个绝佳机遇。事实上，备案登记的1091宗经营性用地历史遗留项目，分三批公布后有288宗土地闯过“大限”核查关，而更多的土地则要进入北京土地储备中心。

　　然而，大宗被“卡住”的土地，并非拿来就可以摆到土地中心的柜台上交易，大多土地项目尚是“纯毛坯”状态，对于资金短缺的北京土地储备中心而言，这些土地也许连“鸡肋”都算不上。

　　“把球踢回倒地者手中”

　　“北京土地储备中心既缺钱，又缺人，要想收购那些被8.31政策卡下来的土地根本不现实。”北京华远集团董事长任志强对此一直持怀疑态度。

　　在8.31之前，任曾计划联合十家实力开发商，建一个独立于土地储备中心之外的二级市场，但未获成功。“因为政府要强调土地的垄断。”任表示。

　　但北京土地储备中心史贤英主任在接受媒体采访时透露，由政府收购储备将占很少的一部分。9月6日，北京国土资源局的网站上新贴出一则公告，首次为那些在8.31大限被收回的项目指出了初步的入市路径。该公告指出，凡不能继续协议出让的经营性项目用地，原土地使用权人可用三种方式选择被卡土地的出路，一是向市国土局提出土地由政府收购的请求；二是进入土地中心直接拍卖招标，当然这样的项目应该是没有“太多麻烦”的土地，虽然有瑕疵，但土地中心可以不用投入资金，而是通过行政手续的梳理即可令其变为成品，这种方式事实上是土地中心在8.31之后，真正有地可卖的一个实现路径。

　　史贤英进一步表示，除了上述公告的两种方式，未“过关”项目还有第三种途径进入市场，即由原开发单位进行土地一级开发，然后再进入公开市场交易。　

　　“实际上，第三种途径真实的意图是将棘手的皮球又踢回给了原来的开发商，如果开发商的目的不是倒卖土地赚取差价，那他自己会摘自己的牌，然后继续开发。但如果开发商只是想拿关系地，然后加价卖掉，那么他现在就进退两难了，因为即便有资金继续投入，把地做到可以挂牌、拍卖的程度，那也是由土地中心主导交易过程了，中间再无黑箱操作可言，更何况多数卖地公司，事实上只有关系，没有资金。”一位业内人士如此分析道。

　　这种猜测得到了北京市土地储备中心一位不具名人士的证实。该人士在接受本报记者采访时明确表示，由于被“卡住”项目的所有者大部分都是一些“玩空手道”、依靠炒地皮生存的公司，现在将球踢回给他们，可以检验其真有钱还是假有钱。

　　这样做很有可能会造成一种结果，即那些资金匮乏的项目公司宁愿前期的投入打了水漂，也不会再继续投入。长期以来这些项目公司囤积大量土地隐忍不发，土地在商业开发中的价格变异，导致圈地本身成为一桩有利可图的买卖的现象将会得到抑制，越来越多的此种类型的公司将逐渐退出土地市场。

　　但第三种途径对有资金实力的开发商，则可能出现另外一种情形，即未过关的土地由自己挂牌，最后又由自己摘牌。挂牌不过是走了一个过场而已。

　　土地中心的这位负责人表示，由于此次土地储备中心鼓励那些因只有规划，没有立项或只有立项、没有规划而被截留的项目直接入市交易，只要项目提请入市，“缺什么，中心就给补什么”。但缺什么补什么的工作，对于土地中心而言，在土地治理、储备的大链条中，只能算一个小而又小的服务性环节。就像一个已然开张的餐馆，却在售卖已加工好的快餐，餐馆里非但没有厨师，连最普通的蔬菜都没有。

　　无钱置地的土地中心

　　有业内人士认为，有些开发商如天鸿集团，虽然没有交齐土地出让金，却已经支付了一部分拆迁费用或做了市政配套建设，政府要收回这部分土地要付出相当大的成本。要完成类似土地的开发使其达到招标、拍卖或挂牌出售的条件，至少要动用1000亿元的政府土地储备金。这笔资金对政府来说将是一大难题。

　　土地储备中心的那位人士并不回避该中心所面临的资金困难。“我们最多的时候有558个亿，现在也有几百亿资金，但收购土地显然不是几百个亿就能转动的。”他认为，单凭土地储备中心的力量，即使有1000亿，也是不够用的。比如北京吉普马上要搬迁，其原来的厂址所属土地有两种方式可供选择，一种是直接入市，一种是申请被土地中心收购。但其如果选择被收购，其高达80万平方米的土地，所需要的收购资金数额非常巨大，这对土地储备中心是个不小的挑战。目前北京吉普搬迁的前期手续已基本办理完毕，但是采取哪种方式至今还没有最终敲定。

　　对于负责土地整理、收购储备、土地一级开发和市场交易等工作的北京土地储备中心，资金的重要性不言而喻。但这样的一个政府机构为何如此缺钱呢？该人士认为，目前北京财政支持力度不够，“没有人研究我们这块，对这块没什么感觉。”而潜藏在这种现象背后的原因是，迄今为止国家没有出台土地收购储备的相关法律，土地收购储备制度还处在无法可依的状态，“其他部门可配合我们，也可以不配合我们。”

　　此外，尽管银行对土地管理部门的态度比较积极，但由于银监会对于涉及到房地产的业务监管越来越严，使得数家银行手持橄榄枝，但却无法伸至北京土地储备中心。

　　土地储备中心的有关人士表示，在上海和重庆已有新的模式处理城市土地的交易，即土地管理部门挂两个牌子，负责对外收购土地是土地发展中心，由于其隶属土地行政管理部门，因此在收并土地过程中，有着相当强的“优越感”，土地收回后，转而交与同属土地中心的地产管理集团，由其按企业运作的方式募集资金、平整土地、挂牌拍卖。

　　但在北京，这个问题就麻烦得多，如果成立一个地产管理集团，其面对的土地权属，可能是军队的，可以是中央机关的，“情况要复杂得多”。

　　“土地和金融的对接是我们下一步的一个方向。一个众所周知的问题是产业基金法的缺位，如果我们想利用社会资金，包括发土地债券、设立土地基金等方式来处理土地储备问题，感到无从下手。”土地中心的这位人士以无奈的语气说道。

　　不过，就今年陆陆续续闯过土地核查关的项目而言，一个在业界风行的说法是：“单凭这些项目的供应量也足够北京开发三年之用。”但三年以后呢？产业基金法出台了吗？那时土地储备中心是否具备收购土地的资金渠道及实力，还需要时间来一步步书写。