央企重组房地产业 造航母还是绑舢板

　　国资委企图采取新加坡国有控股的“淡马锡”方式重组央企房地产资源，但是同样的种子放在不同的土壤里，能否结出相同的果实？

　　□记者 徐蕾

　　位于北京市翠微南里的中国房地产开发集团公司内部，一个多月以来最“热”的词 汇就是“国资委”和“重组”。事情源于6月28日国资委发布的《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》。这份国资委104号文件涉及的内容，事关中房集团的发展“梦想”。

　　该文件称，为贯彻主辅分离、精干主业的要求，国资委决定整合中央企业的房地产资源，“拟寻求重组合作方并准备将房地产业作为非主业剥离的有关中央企业，可与中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利(集团)公司、华侨城集团公司等5家企业联系，在自愿协商的基础上，研究有关重组问题”。

　　据国资委内部人士向《商务周刊》透露，国资委主任李荣融对此次重组提出了明确要求，重组工作将由国资委改革局负责拿出具体工作方案，并召集相关企业研讨执行路径。

　　采访中，另有地产分析人士告诉《商务周刊》，此举和国资委希望有更多的大型中央企业未来能够整体上市的意图有关。最近该委员会的高层官员在谈及此话题时就明确表示，企业整体上市大规模的推进，受到了诸如企业自身经营业绩不够突出的影响。许多央企多年来深涉房地产，影响主业业绩，这个现实或多或少成了上述政策出台的重要原因。

　　另一方面，国资委似乎也想通过这种行政指导性的整合，在房地产行业内造就出航母型的大企业集团来。

　　孟晓苏的狂想

　　显然，这次重组也离不开一些企业和机构的推动。中国房地产开发集团公司董事长孟晓苏接受《商务周刊》采访时回忆说，“去年8月，国务院发布18号文，我们想到了重组，并且向国资委提了出来。”今年2月，中房集团又口头向国资委提出重组的想法，“马上得到国资委最高负责人的肯定，让我们出方案。”孟晓苏介绍说，当时中房提出采取股份制形式重组的方案，“国资委开会讨论后，明确支持这个方案”。

　　4月，中国经济体制改革研究会会长高尚全和中国房地产协会会长杨慎也联合向国资委提交了《关于有效整合中央企业房地产资源的建议方案》的报告，正式提出由中房集团这样的企业整合中央企业房地产资产。

　　孟晓苏记得很清楚，中房的方案和两个专家的报告得到国资委的赞同，“李荣融说，‘这是个好方案，我赞成。’同意以中房集团公司为载体、用多元股东方式重组中房。”

　　5月，中房集团向100多家中央企业都发函转达了国资委和两个协会的意见。孟晓苏称，该函的反响很好，大多数企业都有回复，很多企业明确表示参与合作。

　　事实上，从国资管理的角度来看，这个办法也暗合了国资委的期望。由于历史原因，几乎所有中央企业都进入了房地产业，但大多数都不是主业。目前中央企业所属的房地产企业数量达536家，但资金不到1000亿。国资委迫切希望通过对中央房地产企业资产的整合，达到“突出主业”的目的，并且形成一些大企业集团。

　　孟晓苏举例，以前很多煤炭、电力企业都是在主业不好的时候投资房地产，希望能够从房地产中赚一些钱，现在国家需要大量能源，这些企业根本顾不上。他介绍说，最明显的是华能，按照国民经济发展的需要，其装机容量正在迅速增长，但这几年所属的房地产一直处于萎缩的状态，只是以前有些项目不能停工，所以还在继续做房地产业务。现在华能已经把20多亿房地产资产划转到中房集团。

　　孟晓苏说，还有一些企业本身不做房地产，是别的企业用土地向他们抵债，他们自身没有能力开发房地产。这种例子的典型是三大三小航空公司。“与我们合作，对他们来说是甩了包袱。”孟晓苏说。

　　孟晓苏介绍了他上报国资委的思路：“中房整合中央房地产资源的方式主要是股份制和划转。”这其中股份制是主要的形式，原来的资产方把资产投入中房，成为中房的股东之一，由直接控制变为投资者，不涉及任何公司变动，母公司不会因此发生变更，而资产成为中房的一部分，股东可以买卖股权。

　　这个过程肯定需要很长的过程，孟晓苏对这一点有清醒的认识，他计划把这次重组分为三步走：第一步，尽可能多地把中央企业中的房地产资源都收拢来。孟晓苏说，“中房集团每年开工1300万平方米，竣工600-700万平方米，是一个巨无霸，占中国房地产业的3%。如果把中央企业的房地产资产都集合起来，我们希望把这个数据扩大到8%-10%。”

　　第二步，实现混合所有制。股东可以将股权出售给企业经营者或者国外机构，这样就不会都是国有股东。孟晓苏认为这其中的吸引力是，很多企业加入中房的原因是可以把股权变现。而作为中房公司的股权卖，的确要比它们变卖现在的资产好得多。

　　第三步，中房在混合所有制基础上进一步拓展，进行多轮整合，打造房地产业龙头地位，然后实现境外上市的目的。孟晓苏对此憧憬道：“我们境外上市的体量也应该不小，会达到类似于中石化、中石油境外上市的效果。”

　　对于重组的前景，孟晓苏认为，房地产行业的重组应该比其他行业容易一些。原因在于房地产过热问题已经引起许多方面的关注，房地产业本身又对国民经济的带动作用很大。目前中央进行的宏观调控，对房地产业重组已是“历史的需要、政策的需要”。当然，还有一个积极因素是，房地产业资源重组不涉及母公司的变更，这样就少了许多阻力。

　　中房集团资产管理公司副总经理梁运斌也乐观地告诉《商务周刊》：“现在国有企业只有一个出资人——国资委，既然资产都是一家的，没有必要非要自己管，所以应该实行整合。” 孟晓苏更是伸出三个指头：“我们这次重组有利于实现突出主业、房地产大企业、股份制三个目标。这三个目标都是国务院提出的，所以李荣融主任讲，这是在替国资委完成一项国务院交给的任务。”

　　因此，孟晓苏把中房集团的这次重组总结为“替天行道”：“我们要采取高歌猛进的形式推进重组。”

　　现在，除了中央企业，中房集团甚至还期望将地方国有企业的房地产资源也放到中房里来。“比如说，北京市就可以把那些房地产资源、房地产公司和不是房地产公司，但是做房地产业务的资源拿出来，投入到中房集团，北京市政府成为未来大中房集团的一个股东。”他补充说，“上海市政府也可以这么做。”

　　孟晓苏豪迈地展望了起来：“我们提出‘百年中房’，敢用国号当名号的只有中房一家。中房如果能组合到1000亿，就是世界第三，2000亿就是世界第一。”

　　一相情愿？

　　孟晓苏非常看好这次重组起到的示范作用，认为这种重组的方式有可能带动其他行业和地方上的国有资产重组。但他仍有遗憾：“如果动用行政力量去推动可能就快的多。我们现在还停留在互相谈、自愿基础上的。”

　　孟晓苏寄希望于行政的力量来完成中房称霸中国房地产市场的梦想，或多或少有些一相情愿的味道。专门负责此次中央企业重组的国资委企业改革局企业重组处处长王润秋向记者解释了这次重组的原则：“一方面要考虑企业自愿，另一方面也要考虑国有资产的优化配置。优化配置效果不是很明显的，我们不能硬搞重组。”

　　同属央企的一些著名房地产企业对该事件持怀疑和谨慎态度。中远房地产董事总经理办公室一位人士直言不讳地告诉《商务周刊》：“尽管我们不是国资委选中的5家企业之一，但显然我们根本不会考虑被人并购，况且中房就没有并购我们的实力。”

　　北京本地开发商也多对这一事件反应平淡。专注于北京房地产投资的北京济源国际投资发展有限公司总裁杜猛认为，该事件应该不会对北京市场造成太大冲击。“鉴于国资委在发文时强调了自愿的原则，因此中房很难通过重组的模式来吸纳资金。”他认为，即使是能够重组到一定的资源，也不可能对北京的房地产市场形成威胁；即使能够吸纳到一定的资产，也是国资委直属企业下属的那些二级资质的房地产企业，诸如央企旗下的一些中小地产企业。

　　甚至这次被“钦定”的其他4家参与重组企业，也没有表现出像中房集团这样的积极态度来。华侨城集团对外发言人姚明华向《商务周刊》表示，目前华侨城集团还没有重组其他企业的想法。“房地产业具有很强的地域性，如果让在深圳的地产企业重组外地的中央企业地产业务，从资源到管理难度过大。”他强调，“国资委的政策是指导性的，重组是自愿的过程，要根据企业的具体条件，充分考虑各个企业的能力和市场的承受程度，不盲目追求规模，而是更多地追求效率。”

　　虽然梁运斌一再强调，中房集团目前重组进展顺利，已经有很多企业明确表示参与合作，但记者问到究竟有多少家企业明确表示参与合作时，他只表示“不便透露”。随后，记者采访了被孟晓苏当作重组典范的华能房地产公司，该公司也表现出令人费解的避讳。对为什么选择无偿划拨的方式，该公司一位不愿透露姓名的总经理说，“这件事情我们不便表态，我们只是按照国资委的指示精神做事。”

　　另外也有业内人士表示异议，政府扶持培育房地产龙头企业的想法没错，但为什么一定要坚持由国有控股企业主导？中信证券公司房地产分析师王德勇告诉《商务周刊》：“房地产行业主要的代表力量是民营企业，投资额占80%，行业增长也主要表现在民营企业，国有企业基本不增长”。

　　“房地产行业是一个零散型行业，竞争较激烈，这样的行业需要企业机制灵活、市场化程度强的企业，他们才能在行业中生存发展。”王德勇认为，以中房目前情况看，“它的国有运行机制远远达不到这种程度”。

　　更令人头痛的还在于资源收拢后的整理。这一点，孟晓苏也已开始尝到了个中滋味。他告诉记者，困难主要集中在资产关系的处理问题上。“坏的我们不愿意要，好的人家不愿意给。一些企业思想上有障碍，口头上认同突出主业与做强、做大，但实际行动还有距离。”孟说，“具体到每家央企，即使他们主动想‘嫁’过来，但由于各种各样利益关系的存在，重组之路并非轻而易举。”

　　“造航母”还是“绑舢板”？

　　从国际经验看，房地产业作为支柱产业，的确需要大型骨干企业的支撑，许多房地产行业发达的国家，市场都主要由几家大房地产企业构成。一家新加坡知名国有房地产企业的负责人向《商务周刊》举例说，日本最大的10家住宅产业集团的住宅产销量，占到全部商品住宅产销量的九成；在香港，前10家大型房地产企业开发量占市场份额的80%，五大地产商企业资产市值都在百亿美元以上。

　　但这位新加坡国有地产公司老总指出，这些大型房地产企业主要都是由市场化竞争形成的，有时候甚至经过百多年的演变才形成现在这样的格局。即使在新加坡这样由政府主导形成大型房地产集团的国家，也是如此。

　　他向记者介绍了新加坡政府的做法。在新加坡，淡马锡控股和新加坡政府投资公司(GIC)这两家企业掌管着国内所有国有企业，以淡马锡控股为例，该机构并不干涉下属企业的内部运营，主要是通过透明化制度管理，要求旗下企业年投资回报率达到15%以上，或者直接委派管理者，或者政府派一些官员下海到这些企业进行管理。但只在企业运行不好的时候，才会派人直接干预企业运行。一旦企业情况好转，这些人就会离开。

　　在这位负责人看来，国资委这次对央企房地产资源的重组，采取了类似新加坡的方式，“采用行政化指导政策而不是市场化方式”。但他认为，二者还是有重大区别。

　　首先，新加坡政府在推动企业重组时，规定时限，目标明确，要求必须强制执行。而国资委的这次重组则没有规定时限，是在“自愿、协商”的基础上进行。比如在国资委公布的文件中，指定了5家企业，而非中房一家，显然是需要取得某种平衡，并不希望中房成为惟一一家集聚了所有央企房地产资源的企业。并且合并的方式要求采用市场化方式，这给中房集团整合资源造成了难度，带给央企重组的障碍也是显而易见的。

　　其次，新加坡与中国市场情况不一样。新加坡市场较小，中国幅员辽阔，房地产业又是典型的区域化经济，由行政指令形成的大企业集团是否能适应所有地区的市场还很难说。

　　再者，新加坡在重组时已经有一些较大规模的房地产企业出现，由大企业并购小企业顺理成章。而中国目前有近3万家房地产企业，大多数规模都不大。国资委重组央企房地产资源以后，这位新加坡国企的负责人认为最关键的还是，“要看钱给谁花？会打理的企业能做的更好，而不会打理的企业给再多的钱也做不好的。”

　　事实上，态度最积极的中房集团虽然在全国200多个大中城市拥有300多家全资、控股或参股企业，号称总资产约600亿元人民币，但与中房集团建立资产联系的只有38家，仅占21.7%。而且，王德勇介绍，目前中房的主要业务都在北京，外地很多都是挂名，每年向它交些费用就行了，更何况在全国房地产企业中，“它的业绩肯定不能算是上游。”

　　孟晓苏对此反驳说，这是历史原因形成的，很多外地的企业都是中房直接全额投资的，但是当时没有股权的说法。目前，中房正想办法把这些企业的股权收回来。梁运斌也称：“要用事实说话，中房存在22年，如果不好的话，不会存在这么长时间。”

　　事实上，中房集团原来就是多个中央部委的房地产企业合并而成，合并中也出现了很多问题。很显然，中房此次的雄心必将面临巨大的管理难度，人事、财务上尤其难以协调。同样一粒种子，种在新加坡和中国，不同的市场、不同性质的企业，能否像某些部门期望的那样结出同样的果实，至少现在还很难说。