争议顺驰 一边是香港上市一边是业界诟病 | |||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月03日 12:06 南方周末 | |||
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本报记者 吴传震 实习生 吴新生 这种“土地—现金流—土地”的模式，使顺驰获得了不断发展的机会，但也让顺驰饱受争议。在这三点之间，顺驰必须保证快速而平滑的过渡，才能避免巨大的风险 香港联交所在一片争议声中向顺驰中国控股有限公司(以下简称顺驰)敞开了大门。8月 26日，顺驰提交的上市方案已经通过联交所的聆讯，这意味着顺驰的老板孙宏斌现在只需要考虑上市的时机和价钱了。这对一家受宏观调控影响巨大的公司来说，无疑是个重大的好消息，但孙宏斌却轻松不起来。一直以来，房地产界对顺驰的资金链、操作手段和企业道德诟病颇多，有关顺驰即将崩溃的传言也在房地产圈内散布多时。去年9月，河北卓达集团发表针对顺驰的抗议书；今年8月，万科企业股份有限公司董事长王石在博鳌论坛上不点名地批评顺驰；南京栖霞建设股份有限公司甚至将顺驰告上江苏省领导部门。 一家仅有10年历史的公司，何以犯了众怒呢？在这种不利背景下，它又凭什么撞开香港联交所的大门呢？ 圈地大跃进 顺驰的历史并不长，1994年在天津成立，至今不过10年。2003年，顺驰走出天津向全国发展，时间更是不到1年。 2002年7月，国土资源部要求各地土地出让一定要实行招标、拍卖、挂牌。如果没有这个文件，顺驰可能至今依然窝在天津，只是一个不为人知的地方公司。但这个政策替顺驰破除了进入异地市场的壁垒。 “这让我们的动作提前了。”孙宏斌没有想到国家的土地政策规范得这么早。在此前的2002年6月，顺驰刚刚从天津的塘沽获得一块土地，这是顺驰在天津市区以外获得的第一块土地。顺驰立即活动起来。 2002年10月25日，这块地开发的项目“莱茵春天”开盘，项目成功了。孙宏斌决定抓紧时机，实行全面发展。随后，他派人去了唐山、济南和石家庄调查当地的市场情况。 在进行前期准备的同时，顺驰在天津先后取得静海县的400亩住宅和商业项目、汉沽区贾家园子危房改造项目和武清区泉达路地块等，利用这些资金回笼快的项目为全国化做准备，并加紧调配销售回款。 2003年7月，顺驰内部召开蟒山会议，就进军全国形成一致意见。2003年9月到2004年4月，顺驰先后从华北、华东和华中等城市拍得10余块土地。行动迅速得令人咋舌，在这个过程中，顺驰也获得了“天价制造者”的名称——— 2003年9月，顺驰以5.97亿元将石家庄009号地块拿下，这时候进行操作的河北顺驰刚刚成立五周。在这个月，顺驰还同时在上海青浦拿了地，价值1亿多元。 一个月后，顺驰又在苏州工业园区以5.9亿元取得金鸡湖地块。两个月后，在南京通过拍卖以6.5亿元抢得河西奥体中心地块。 2003年12月，顺驰以9.05亿的天价拿下了北京大兴区黄村的地块，轰动京城。紧接着，2004年1月又通过挂牌以27.2亿元拿下苏州工业园区地块。 顺驰的身影不仅出现在华北和华东。2003年，顺驰以1亿多元拿下了湖北荆州地块。2004年4月，顺驰先后从郑州和洛阳取得两块土地，将触角延伸到华中地区。在此期间，又在无锡取得太湖新城地块。 在天津老家，顺驰的行动也没有停止。2003年8月，顺驰联合天津市信托投资有限公司和天津日报报业集团作价17.515亿元拿下天津奥体配套项目，破了天津土地交易的纪录。其后，又先后取得西青柠檬酸厂和蓟县桃花园地块。 经过这种大跃进式的爆发之后，顺驰手中储备的土地面积达到1200万平方米，其中长三角就占了400万平方米。在一年之内，顺驰从一个地方性公司变成一个全国性的公司，企业的员工也从几百人发展为8000人。 粗略统计，从2003年以来，顺驰用于买地的钱款仅在异地就大约需要60亿元，这引起了外界对其实力、资金链和目的的质疑。 多重质疑 第一个提出对顺驰质疑的是河北卓达集团。它和顺驰一同参加了石家庄009号地块的拍卖。顺驰对这块面积为300亩土地的出价是5.97亿元，平均每亩220万元。 河北卓达集团总裁杨卓舒在一份致业界倡议书中认为，在石家庄009号地块所在的区域，商品房超过每平米2400元的都算很高，而顺驰的成本价达到了每平方米3500元。杨卓舒愤怒地说，顺驰严重背离了市场价值规律，扰乱了区域市场。 “当地房地产商是用老眼光去看待土地价格，和过去比较，我们看的则是未来。”8月27日，孙宏斌这样回答记者，他认为各家房地产商对于市场的判断不同，现在这个项目的运行也证实了顺驰的做法是正确的。 如果说石家庄一事只能说明彼此不同的价值判断令对手发起牢骚的话，那么2003年底顺驰在南京和北京遭遇的则是道德的谴责。 2003年11月，顺驰取得南京河西新城奥体中心地块，南京城内最大的房地产商栖霞建设股份有限公司发现顺驰并没有一次付清6.5亿元的土地款，而只付了1／3。栖霞建设股份有限公司认为这对自己很不公平，于是向上级部门反映，引起了江苏省委的重视，顺驰的项目开盘也因此晚了12天。 孙宏斌承认顺驰的南京地块没有按照初始合同执行，但他认为责任并不在顺驰。“完成不了拆迁，是否意味着违约？在这种情况下是不是可以协商呢？”他认为政府在卖地时就是一个土地资源的供应者，也要遵守合同。 2003年12月，顺驰取得北京大兴区黄村地块之后，开始开发顺驰领海项目。北京顺驰与北京青年报的代理商签订了个1500万元的广告单。随后却传出顺驰拖欠广告商的情况，在这之前还有建筑商反映以前与顺驰合作“盖到七层才拿到部分工程款”。北京媒体报道之后，顺驰立刻成为众矢之的。 北京顺驰总经理陶琴对这件事的回答是“双方都是按照合同协商解决的”。 最危险的时候 无论如何，这几番质疑下来，顺驰成了房地产圈内问题最多的公司。而对顺驰资金链的质疑，更是点中了顺驰的要害。 8月初，在博鳌论坛上作演讲，孙宏斌第一句话就说“最难受的还是钱”，结果引起场下大笑。“背了这么多土地走过来，当然有困难。”孙宏斌说。 获得这么多土地，顺驰出的钱并不多。顺驰中国总裁张伟表示，天津顺驰为各地输出的资金不到10亿元，大部分钱来自合作伙伴、银行以及去年40亿元的项目回款。像天津市政这样的合作伙伴放在顺驰的钱有10亿元之多。 除了天津信托、天津日报、摩根基金、津滨发展之外，孙宏斌表示正在与嘉里投资等合作方洽谈。同时，孙宏斌强调，不能简单将所有的土地款相加，根据协议，有一部分土地到明年乃至后年才需要付土地款。 但资金链问题还是曾经令孙宏斌惊出一身冷汗。今年4月27日，他突然听到上层要求银行停止放贷的消息，而为了领取土地证，顺驰刚刚交了17亿元。形势一下子严峻起来。 当天晚上9点，顺驰的几位高层开了碰头会，决定接下来的两个月停止拿地。此后连续两周，他们每天晚上10点定时召开电话会议，安排资金调配。 从5月开始，顺驰果然感受到了宏观调控的威力，南京、苏州等地的银行出现了惜贷，放款速度迅速减慢。 但形势没有恶化下去，就在那两个月，顺驰在长三角的项目先后有6个开盘，项目的回款让孙宏斌松了一口气。同时，顺驰连续做了8笔信托，加起来超过5亿元。到6月结束，顺驰的资金调配会改为每两周开一次。 今年5月的一份顺驰内部文件表明，顺驰今年1月至4月的项目回款为25.96亿元，内部对此的评估是“在短时间内解决了2004年全年34亿元的总量缺口，同时为今后年度结转了近200亿元的销售额”。 孙宏斌说，对于顺驰而言，最危险的时候已经过去了。 天津的轨迹 回顾顺驰在天津的发展，可以明白目前它在全国的扩张，不过是在天津时所用套路的一种放大与复制。十年来，它一直这样做。“回头想想，每次都像是要出人命似的。”顺驰中国总裁张伟说。 1994年，孙宏斌从联想集团借了50万元，成立了天津顺驰，当时做的是中介业务，后来发展成现在的天津顺驰置业公司。1995年，顺驰和联想、中科合作，开发了第一个项目———香榭里。由于没有经验，这个开发面积1万平方米的项目并不成功。不过，通过这个项目成立了天津顺驰投资有限公司，这是天津顺驰的前身。 1998年，国家停止福利分房政策，顺驰赶上了好机会，开发顺驰名都，这是顺驰第一次开发的成片项目，面积为14万平方米。张伟认为顺驰能有今天，顺驰名都这个项目功不可没。他说：“今天在顺驰的骨干，都在名都做过。” 在开发名都二期时，顺驰引入了天津华厦房地产公司作为合作伙伴，之前顺驰一直替天津华厦销售房屋。正是从这时候开始，顺驰发觉找合作伙伴共同开发是一条捷径，这条捷径在日后也被证实屡试不爽。 从开发名都之后，顺驰又开发了世纪城和其他一些小项目，慢慢攒聚自己的实力。 2000年8月，顺驰获得梅江地块，而这块地在天津房地产界引发的轰动丝毫不亚于2003年北京大兴区黄村那块地。 梅江地块有两块地，总价1.72亿元。万科和泰达这两家公司都没有看好这两块地，而由于要求一次性交清1.72亿元地款，很多看好这块地的企业也都退出了竞争。 张伟回忆说，当时天津顺驰置业公司将资金调集到开发公司，天津市工行替顺驰担保，最后拿下了梅江地块。在庆祝会上，孙宏斌甚至激动地哭了。顺驰的名气在天津市开始大起来。 在这块地上，顺驰开发了奠定它在天津房地产市场地位的蓝水项目，即便这个项目的价格每平方米比周围高出600元，也能卖得比较好。 当蓝水项目刚刚有起色时，顺驰又开始瞄上了万松居住区的附近土地。这原本是一个没有开发商愿意去的地区，但顺驰打算去开发太阳城项目，这是一个面积170万平方米的“超级大家伙”。2003年，顺驰太阳城的2400套房子开盘，市场又一次证明了顺驰的眼光。 “那时和现在一样，每做一个项目，大家都认为我们疯了，快完蛋了，但我们都挺过来了。”张伟说。他认为，这不仅是顺驰对市场的判断正确，当时的土地政策也给了顺驰机会。“当时的政策允许顺驰可以以小博大，不领土地证就不用交土地出让金。” 从1998年到2002年，顺驰天津开发了近30个项目。，但并不等于赚了一大笔钱，到2002年为止，顺驰的资产总额也还不到10亿元，但这些项目有助于解决现金流，可以让顺驰像滚雪球似的越滚越大。 在这个滚动的过程中，顺驰一直备受争议，但却至今依然连续成功，这恐怕不能仅仅用运气说明问题，主要与顺驰形成了一套完善的操作方法有关。 加快现金流 “最核心的就是土地，关键是如何看待土地的价值。”孙宏斌认为这是顺驰每个项目成功的前提。顺驰对土地价值的判断与众不同。 顺驰下属的每个分公司都设立了一个战略拓展部，主要任务就是研究当地的房地产市场情况。每次准备拿地之前，顺驰都会派人到现场踩点。顺驰北京公司总经理陶琴说，拿下大兴黄村这块地之前，顺驰就派了20多人去调查。 顺驰的另一个部门顺驰置业通过经营中介业务了解市场动态，也可以提供给顺驰大量的土地线索。2003年底，顺驰取得南京河西地块，就是因为顺驰置业南京分公司总经理钱刚向总部汇报南京的房地产市场已经严重供不应求，强烈要求在南京拿地。 在对地块进行调研之后，下一步就是规划设计，这是顺驰不同于其他房地产公司之处。“做了规划，就能判断这块地究竟能出多少房子，拍地时也是心里有底。”孙宏斌说，虽然如果拍不上就白规划了，但规划还是必须要做。 拿到土地之后，顺驰往往第二天就上报规划，同时开始设计施工图纸，项目施工也开始招标，以往房地产公司操作项目“一环套一环”的串联方式，顺驰改为并联的方式，从而从拿地到项目开工到开盘的时间大大缩短。2003年，在苏州，栖霞建设和顺驰一同分两批拿地，结果顺驰第二批拿地的项目已经开盘，栖霞建设的第一批的项目还没有开盘。 但顺驰也为速度付出了代价。有苏州的房地产企业表示，顺驰往往在没有施工许可证的情况下，就让施工队进场施工，宁愿承担政府部门的处罚，也要节省项目的周期。而北京曾和顺驰一同竞标的房地产商表示，“由于速度太快，整体做得有点糙。” 顺驰追求速度，目标只有一个，就是现金流。孙宏斌说：“我可能少赚一点，利润率低，客户最合适，但我赚钱的速度快，我的投资回报率就会高。”为了现金流，顺驰内部有一个说法，“合理支付延误”，换句话说，为了保证现金流，可以在合理的范围内延缓支付相关方面的款项。这可能就是顺驰最让外界诟病的地方。 为了良好的现金流，拿更多的地，顺驰盖了那么多房子，却没有一栋自己的办公楼。“机会成本太大了。”孙宏斌说。 正是这种“土地—现金流—土地”的模式，使顺驰获得了不断发展的机会。但是在这三点之间，顺驰必须保证快速而平滑的过渡。 不过，顺驰开始学会不那么一味不顾后果地追求速度。今年4月底，宏观经济形势突变，顺驰就在5月中旬在天津天鹅湖召开了600人的中层大会，判断形势，最后决定下半年工作重点就是要“聚焦销售”，而不是疯狂拿地。 虽然顺驰资金链依然绷得很紧，但孙宏斌并不认为一两个项目的操作不成功就会导致整个资金链断裂，“最多就是少拿一两块地，调一调而已。” 万通董事局主席冯仑也认为顺驰说到底是一个开发公司，而且每个项目相对独立，“最坏的结果就是收缩，和德隆不同。”
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