| 土地变动中房价将稳中趋升 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月03日 10:12 新京报 | |||||||||
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8月31日，在SOHO.尚都开盘仪式现场，主办方组织了一场别开生面的题为“后8.31”时代的主题论坛。京城大腕集聚，就“后8.31”时代的房价走势做了一番探讨。在这次探讨中，曾经对房价的一致看“涨”呼声似乎有所减弱。 毕竟，土地供应量在今后几年内还将保持稳定，但土地价格的大幅上涨，终将会转嫁到消费者身上。
地价将要大涨 上半年国家出让的土地中，按面积计算协议出让的占70%，按价格计算，大约只占40%.目前，招投标拍卖土地的平均价格为协议出让土地平均价格的2至8倍。所以，“8.31”后，地价注定要涨 据统计，今年上半年，国家土地总收入2440亿美元，其中招投标拍卖土地收入占60%，即1464亿美元。按面积计算，所有出让土地中，协议出让土地占70%，招投标拍卖土地占28.8%.从全国土地出让情况看，招投标拍卖土地的平均价格为协议出让土地平均价格的2至8倍。所以，按照这些数据，当“8.31”后协议出让土地的停止，所有土地出让均实施招投标拍卖，必然导致全国土地价格的上涨。 华远地产总裁任志强在“后8.31”时代主题论坛上表示：“8.31”之后土地供应量的减少是必然趋势，而土地的市场需求依然居高不下。土地供求关系的变化导致土地价格必然上升，而且是大幅度的上升，预计到明年年底，将会达到土地价格增长的一个高峰。市场经济中没有任何因素可以使产品的价格在极短期内暴涨2到8倍，只有土地的出让被招拍挂政策垄断后让土地价格暴涨。 房价也将上涨 被拆迁户的预期是，全国的房价都在涨，被拆迁后买房的总价会上升，所以要增加拆迁补偿费，这对开发商来说又增加了成本，同时又转嫁到买房人身上 在此次“后8.31”时代主题论坛上，北京百年房地产开发有限公司总经理庄宗汨认为，“8.31”大限后的土地拍卖方式下，必然是价高者得。好的地块，好的项目，必然引起开发商在竞拍土地中，轮番提价，结果是土地的成本大幅度上升。“羊毛出在羊身上”是大家公认的事实，成本必然转嫁到消费者或最终购房者身上。 “8.31”大限影响的是土地政策的调整和土地出让方式的变化，导致的直接结果是土地价格的上升，而从间接影响来看，这种宏观调控辐射到影响土地成本增加的各个因素，如拆迁过程中，被拆迁户在“8.31”大限后对拆迁地的心理预期提高也会增加土地成本。在拆迁过程中，政府一方面严控着发展商的命脉，掌握着审批大权；另一方面要息事宁人，安抚群众，拆迁补偿。政府怕闹事，群众抓住政府的心态，不断提高拆迁补偿费的砝码，政府只能推给发展商，企业的拆迁成本大幅度增加，增加的结果转嫁到购房者身上。 庄宗汨表示，“8.31”以后，按照现行的招拍挂政策，谁取得土地的有限权，必然会导致土地成本增加。而被拆迁户的预期是，全国的房价都在涨，被拆迁后买房的总价会上升，所以要增加拆迁补偿费，这对开发商来说又增加了成本，同时又转嫁到买房人身上，最终的结果是，买房人多掏钱，房价真涨了，于是就出现了房价一轮高过一轮的现象。按照现行情况来说，土地成本、拆迁成本的增加，导致房屋成本的直接上涨。由此，从逻辑推理来讲，房价应该看涨。 短期内相对平稳 从供求关系看，目前北京已有两亿多平方米的存量房，加上前两年批出的土地现在正处于开发阶段，预计今后几年每年将有2500万平方米的商品房供给，超过了最近几年每年不到2000万平方米的需求 房地产开发成本中，主要包含三个部分：土地成本、建安成本和营销成本。 土地供求关系的变化，将促使开发商在合理的范围内对土地进行选择性购买，因此房价也会维持在理性上的平衡价格。 根据北京市统计局的信息，北京房价短期内并不会出现大涨的可能性。从供求关系看，目前北京已有两亿多平方米的存量房，加上前两年批出的土地现在正处于开发阶段，预计今后几年每年将有2500万平方米的商品房供给，超过了最近几年每年不到2000万平方米的需求。供给大于需求决定了近期房价上涨可能性不大；从房地产结构看，高价房占45%以上，这对于占市场需求大部分的无房户和低收入者来说可望而不可即。如果大量存量房或二手房进入市场，必将会大大抑制房价上涨；政府土地、信贷、购房政策将更有效地控制房地产市场泡沫，抑制房价上涨。北京市民认可的平均房价为4600元到4700元，近几年，只有个别月份超过5000元，这种平稳的趋势将会持续。 在“后8.31”时代主题论坛上，厚土机构总经理林少洲发言表示：从短时间来看，北京的房价并不会发生明显变化。主要原因是，目前北京并没有出现土地供应紧张的局面，今年上半年已供应土地2024公顷，与去年同期相比，增长了约40%，而且，目前已出让给开发商、尚未开发建设的居住用地约有1000公顷。北京市每年的商品房销售量大致在2000万平方米左右，根据以上数据推断，“大限”之后，北京目前的可开发土地已经够北京做三四年的时间，并不会因土地供应紧张导致房价的明显变化。 珠江帝景相关负责人分析，短期内，“8.31”对房价不会有大的影响。开发商的土地储备量在短期内不会大幅度减少，珠江帝景现有土地还可以保持3-4年的土地供应量。“8.31”缩减的土地量在以前也大多数处于闲置状态。土地的供给与需求依然能处于一种相对的平衡状态。 长期看会趋于微升 别墅和高档楼盘价格将继续上升，经济适用房价格将呈下降趋势；而对于如世纪城的大众化房产，由于正适应社会中产阶层的需求，且土地连续开发，开发周期受“8.31”土地政策的影响很少，房价将保持平稳。但由于需求将依然持续强劲，因此，房价会逐渐趋于一个正常的、持续微升的理性价格 华远地产总裁任志强在“后8.31”时代主题论坛上表示，土地成本作为房产价格的重要影响因素之一，在土地价格上涨之后必然导致房价上升。有业内人士在此前接受媒体采访时表示，上涨是一种趋势，但会在一段时间后显现。这段时间可能是两三年。 根据价格传导机制，土地价格作为房价成本构成之一，地价的上升势必导致房价的刚性上涨，只是会存在一定的时滞。又根据房地产的项目开发周期规律，从土地获得到房屋预售，一般至少为一年。即实际影响现在销售房屋价格的因素———土地价格，应该是一年前的地价。因此至少在今后一年内的许多房价里的土地价格还将会是协议出让的价格。 业内专家认为，“8.31”后，土地市场和房地产市场将逐渐透明和公开化，土地的供应将逐渐以市场为导向，未来的房地产将逐渐转化为一种准金融产品，一种符合市场需求的产品。在这个过渡期中，房价将进行一个结构性调整：主要是两头变化大，中间保持平稳。即别墅和高档楼盘价格将继续上升，经济适用房价格将呈下降趋势；而对于如世纪城的大众化房产，由于正适应社会中产阶层的需求，且土地连续开发，周期受“8.31”土地政策的影响很少，房价将保持平稳。但由于需求将依然持续强劲，因此，房价会逐渐趋于一个正常的、持续微升的理性价格。 宏观调控中房价已在软着陆 如果没有国家的宏观调控，房价的上涨幅度应该达到50%至100%，远远高于12.9%。所以经过宏观调控，房价实际上已经处于明显的“下降”状态了，并在“后8.31”时代将逐渐实现最后的“软着陆”状态 “8.31”大限之前，国内房地产大腕们一直对中国房价“涨”声不断，在“后8.31”时代主题论坛上，曾经对房价的一致看“涨”呼声似乎有所减弱。事实上，从国家统计局的数据显示，在国家宏观调控下，房价已逐渐走向“软着陆”。 国家统计局8月19日公布的月度形势报告中说，1到7月，中国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12.9%。 由于此前国土资源部11号令规定，2002年7月1日前，房地产开发用地主要是以协议方式取得的，2002年7月1日后，房地产开发用地主要是以招标拍卖挂牌方式取得。也就是说在“8.31”之前，相当一批土地已经进入招投标拍卖市场。 根据房地产估价师经验，招标拍卖挂牌方式出让土地的成交地价高于协议出让地价50%至100%.按理推论，如果没有国家的宏观调控，房价的上涨幅度也应该达到50%至100%，远远高于12.9%。所以经过宏观调控，房价实际上已经处于明显的“下降”状态，并在“后8.31”时代将逐渐实现最后的“软着陆”状态，而“软着陆”多长时间仍然依赖于政府宏观调控持续多长时间。 本版采写/本报记者戴联景 -中介视线 市场交投量更应受关注 戴德梁行泛城(北京)提醒业内，当分析房地产市场发展走势时，不能单看某一因素的影响，因为房地产的供需关系里面所受制约的因素是多方面的，而且往往由于宏观因素影响买家的心理预期是最难预料的。对于开放投资市场，房价固然重要，但其交投量是否活跃，也是一个市场是否健康发展的重要指标。 商品住房发展到今天，已经不是一个单一产品的市场，反而是一个多元化的市场。它同时出现了一手及二手市场，普通住宅与豪宅市场，郊区与市中心市场。所以在分析时，只把目光集中于整体均价，往往会对市场的判断出现偏差。 戴德梁行泛城(北京)研究认为，“8.31”后，更应多关注市场交投量，更全面地把握下半年的房地产市场发展。 -记者观察 房价正在进行结构性调整 “8.31”大限已过，政府、开发商似经历了一场大战。“后8.31”时代的房价将如何涨落，仍然是大家关心的热点。今年以来，国家对房地产市场的宏观调控，无论是土地政策还是金融政策，最终是要使宏观经济过热的情况得以抑制，目前来看，这种作用已经显现。国家对宏观市场的调控从趋势上来说是不会有变化的，主线是实现房地产经济的“软着陆”，房地产价格将经受一个全面的结构性调整阶段。这种结构性调整不仅要考虑到市场的供求状况、消费者的心理预期和产品成本的构成变化，还得把握好项目本身的定位，环境配套设施的变化。所以，一味地去推断和预测下阶段的房价是涨是跌，意义并不大。应更多地从市场角度去分析，如何满足市场需要成为有效需求才是开发商真正需要考虑的。 为保证房地产业的健康稳定发展，在现有宏观调控的基础上，政府下一步应该以市场调整性政策为主，优化房地产投资市场的长远利好发展。 “8.31”大限后，房地产企业开发的模式将发生明显的变化，在市场逐渐规范的条件下，短期资金开发房地产模式已无法在市场立足，用长期资金做长期项目将成为房地产业第一要务。所以，房地产投资环境的改善显得尤为重要，政府应以市场为导向，制定相应的调整政策，使投资环境从宽松收紧至规范，以致能达到市场竞争环境更透明、更公正、更有序。并由此通过投资环境的优化带动房地产供求市场的健康化发展、房地产价格的平稳。 |
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