| 政策与收益不确定 境外地产资本入华顾虑多 | ||||||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月01日 16:17 新京报 | ||||||||||||
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近日，仲量联行最新研究称，国内房地产政策频繁变动及预计收益低于期望，境外投资者伺机而动；预计规范市场后，将迎来新一轮境外机构投资高潮 日前，仲量联行《在华房地产投资：为何许多境外投资者仍保持观望》的报告中称，目前，国内房地产业政策的不确定性及最低预期收益率低于期望值是境外机构投资者在华投资“裹足不前”的主要原因。
这一观点得到业内一些开发商和其他分析机构的认同。部分业内人士举例称，虽然一些境外机构投资者很早就开始对国内的物业投资发生兴趣，但至今真正介入的还非常少。他们称，大多数境外资本虽然在不断地与国内地产商接触，保持一种伺机而动的状态，但基本上是“引而不发”，成规模的介入还有待时日。 频繁接触但合作者少，多数仍在观望 记者了解到，目前确实有不少境外机构投资者在与国内地产商频繁接触，但至今为止真正介入投资的非常少。首创置业董事长刘晓光在接受记者采访时称，目前与首创置业合作的境外机构投资者主要是ING(荷兰国际房地产)和GIC(新加坡政府投资有限公司属下的房地产投资机构)，但前者在北京至今只开发了一个项目，后者也只投资了两个项目(与首创置业合作的和平里住宅项目和玉渊潭住宅项目)。 据记者了解，这些都是去年以前的投资，今年以来，尽管首创置业不遗余力地在与境外资本谋求合作，但至今为止尚未敲定具体的项目。 此外，一向倡导与海外资本合作并不断致力于此的万通地产，至今未有与任何国外投资机构签订合作协议的消息。业内人士认为，像首创置业、万通地产这样的国内优秀地产商尚且如此，其他地产商谋求与境外资本合作的结果就更可想而知了。 尽管成果寥寥，但这并不说明境外资本对投资国内房地产业缺乏兴趣。北京中原市场研究部总监徐成峰认为，境外机构投资者对国内物业的投资兴趣“依然非常浓”。 徐成峰举例说，今年上半年，就有包括国际知名投资银行美林和摩根在内的几家机构向中原咨询合适的投资项目。此外，总部在上海、致力于为国内地产商和国际资本建立渠道的基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强向记者透露：“目前向我们咨询内地投资项目的境外机构投资者很多，大多数都是想在内地找一个好项目来投资。” 尽管如此，徐成峰也透露：“上半年前来咨询过的几家国际资本此后均杳无音讯。”而陈基强也表示，目前国际资本与国内地产项目之间还缺乏有效的沟通渠道，达成合作的案例非常少。 如此看来，尽管国际资本进军国内地产业的意愿与首创置业等国内地产商谋求国际合作的愿望一样强烈，但在真正付诸行动方面，也正如仲量联行分析的那样，“大多数机构性物业投资者仍然作壁观望”。 畏缩不前，关心政策变动及租金收益 徐成峰认为，境外机构投资者对投资国内物业之所以表现出既兴趣盎然又畏缩不前的矛盾心态，缘于他们在极端看好国内房地产业前景的前提下，因无法把握投资风险而自然产生的担忧和谨慎。徐成峰说：“政策的不确定性是主要原因。尤其是宏观调控以来，相关部门两三天便出台一个政策，这对境外投资者的投资判断影响非常大。” 这种影响的表现，正如仲量联行的分析人士所指出的那样：“投资者们现在更加关注‘最新的政策变动其目的何在’，而且经常会问‘接着将发生什么变化’，而不是考虑‘如何在现有规章制度内操作使收益最大化’。” 此外，仲量联行分析认为，至少还有两个因素导致境外机构投资者目前的观望心态。一是最低预期收益率不能满足他们的期望。认为中国房地产市场有利可图的投资者，大多是从资本价值增加或获利于开发利润这两个角度来看。而许多境外机构投资者则希望仅从租金收入一项就能获得10%以上的收益率。就目前国内物业的情况看，这几乎是不可能的。 另外，仲量联行认为，国内目前实行的高额税率也使得房地产的投资收益率无法上升，而二级市场也呈现颓势。以写字楼为例，目前市场上大部分写字楼仍然由原始开发商持有。二级市场的不发达增加了那些持有型投资者进入市场的恐惧，因为他们担心无法退出。 ■预测 “政策年”长远利好境外资本随后大举而入 戴德梁行在其今年第二季度的研究报告中指出，2004年是房地产业的“政策年”。 戴德梁行有关人士认为，当大多数人正在讨论密集的政策对市场的诸多短期负面影响时，却很少有人留意到它对优化中国房地产投资市场的长远利好发展；只有投资环境的优化，房地产业才可能吸引更多的境外资金。 摩根士丹利资深房地产投资专家Howard Snyder于8月16日在北京所做的一场演讲中举例称，中国的银行不良资产是一个很大的市场，境外地产资本都非常看好，但从2001年到去年底却只完成了一笔交易，原因就在于中国市场的不透明。 Howard Snyder认为，中国政府的宏观调控配合了其对世贸组织承诺的兑现，使得政策正在变得越来越稳定，市场正在越来越透明，因此国际资本进入内地房地产市场的心理阻力将会越来越小。 至于未来境外资本会有多大规模的进入量，仲量联行上海研究部主管何迈可对本报记者表示：“目前中国房地产市场中正处于观望状态的境外资本的数量是能够很好地预示最终参与到市场的投资者数量的一个指标。” 这意味着，宏观调控规范房地产市场后，目前“环伺在侧”、处于观望状态的大量境外资本将鱼贯而入，搅局国内的房地产业。 专题采写/本报记者 陈龙
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