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本报记者黄群 特约记者李学山
“进不能进，退也无路。?一位商业地产开发商苦笑着向记者描述目前的困境。他费尽心机终于争取到了一个商业项目并投入了大笔资金，但宏观调控的寒流恰恰在此时袭来，面对土地政策和资金信贷的双重压力，项目不得不暂时“搁置”
“进不能进，退也无路，我从来没有经历过这样难熬的时刻。?一位商业地产开发商苦笑着向记者描述自己目前的困境。他的公司费尽心机终于争取到了一个商业项目并投入了大笔资金，但宏观调控的寒流恰恰在此时袭来，面对土地政策和资金信贷的双重压力，项目不得不暂时“搁置”。受调控政策影响而陷入困境的开发商远不止他一家，迷茫的人们开始对行业的前途感到悲观：海南商业地产究竟向何处去？可也有人认为：调控是好事不是坏事，门槛提高了，那些真正有实力、能整合商业资源的开发商将成为最后的赢家。
一度“激情燃烧”
位于海口市金贸区的玉沙路全长不到500米，但大大小小的商业设施却达近百家。其中营业面积超10000平方米就有风华时代和与其临街相望的广百百货，已经上马的还有京茂百货和中诚购物两个综合性大型商厦，至于在暗地里蠢蠢欲动的投资者更是难以计数。但这只是金贸区商业地产的一个缩影，也是海口商业地产的一个侧面。
业内人士认为，由于商业地产开发和商业网点建设的投资性很强，既可以出租也可以自营，具有经营灵活的特点，有很强的市场介入性，加之住宅市场竞争激烈，而商业地产正在发展阶段，因此吸引了大量的投资者，这些因素都促使了海口商业地产的迅速升温。
2003年，随着海口、琼山合并后“大海口”概念的出现以及海口市旧城改造力度加大，近年来一直处于暗流涌动状态的海口商业地产出人意料地火爆了起来，先是欧美佳，再是嘉华(现在的广百)、周昌(现在的京茂)、中诚、风华时代、第一M ALL(一期工程)等一些中小楼盘试探深浅。接着，温州小商品批发城、新外滩.复兴城、京江商业广场、家天下、宜欣商业广场、三叶数码城等大型、超大型商业项目陆续开工、开盘，一时间，商业地产成了业界的投资焦点和市民的议论热点，海口的商业地产业也随之进入“激情燃烧”的时代。这些新规划的商业新军，或打专
业精品牌、或走综合型休闲购物路线，形成错位经营、细分市场的格局。与海口现有的所谓“新三家———一百、明珠、乐普生”形成特色差异。
海口市商贸局商业网点办公室有关人员提供的数据称，目前海口有商业网点近4万个，各种连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场、电子商务等仍在增多。但由于功能有限，业态单一，“同质化”现象突出，形不成“一站式”消费，各店铺之间只能靠打价格战来吸引顾客，惨烈的竞争难免发生。今年年初，欧美佳终于宣告停业，可还有不少商家在苦苦支撑，还有不少地产商在蠢蠢欲动。
遭遇调控寒流
可惜好景不长，一场突然袭来的寒流使得所有的商业地产不得不面临前所未有的考验。这其中，既有市场因素，更有政策层面的压力。
据中国城市商业网点建设管理联合会调查：我国大型商业设施建设近年来存在过热的苗头。仅2003年1月到10月份，全国商业地产竣工面积就有2000万平方米，而在建和已经立项的商业地产多达200家、面积高达3000万平方米。过度投资埋下了引发金融风险和社会风险的隐患，部分城市中心区还存在着商业网点过于集中而引发的恶性竞争和经营错位的情况，甚至出现了环境污染，加重了城市交通压力。鉴于这一现状，今年3月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。中央领导如此关注一个行业可谓异乎寻常，宏观调控进而波及商业地产。“银根紧缩、政府严查等宏观调控措施，必将引发国内商业地产开发的重新洗牌。”一业内人士称：“在这只有形之手的压力下，对于那些还未获得批准的项目自然是灭顶之灾，而对于已建和在建的项目来说也是一场当务之急的大考，比如资金链的断裂风险可能更大，项目租售的激烈竞争也许更加剧烈。面临这些压力，那些实力不济的开发商很可能就此黯然出局。”
缺陷将引发灭顶之灾
有人指出，和全国一样，海口的商业地产开发也存在着多处缺陷。一是部分地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；商业地产要求地产商、投资者、经营者以及物业管理四者结合起来，这样才能取得共赢的结果；但遗憾的是许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别便匆匆入市，套用较熟悉的住宅开发模式，因而带来了巨大的投资前期风险。二是大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发———出售———再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成商业地产完善的规划。去年以来，北京、长春、沈阳等地的一些商业地产项目都出现了问题，有的经营户和开发商之间甚至发生了激烈冲突。三是过分依赖银行贷款，由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，多是靠银行基金支撑运作，现在银行贷款控制了，资金链条出现了问题，肯定会对项目带来巨大影响。“商业地产是一个考验开发商资金实力和经营能力的产业，国内商业地产最难控制的也是这两方面的风险”，因此有关人士认为，“上述问题一旦集中爆发，带给开发商的将是灭顶之灾。?
谁将成为最后的赢家？
“如果说1995年的宏观调控是‘急刹车’的话，那么这次应该只是‘点刹’。”相对于很多人的悲观看法，海南第一M ALL有限公司总经理助理崔阳的心态要乐观得多，他说，“与上次的宏观调控相比，这次调控并不具有颠覆性影响。相反，拿地困难了，贷款受到限制了，等于提高了行业准入的门槛，这意味着相对减少了竞争对手，对于有实力的商业地产开发商来说，无异于有了更多的发展空间和商机。”他认为，要想实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展，地产商和商业经营者的资源整合非常重要，地产商借助商家的品牌效应(比如铜锣湾、麦当劳、肯德基)，能有效地提高商业网点销售，而零售巨头、餐饮娱乐、家居建材等商家的加盟，则是目前商业地产的一大卖点。谁能把握这个方向，谁就能成为这次宏观调控的最大赢家。但他同时也指出，如果说2003年是商业地产元年，2004年是商业地产高峰年，而在2005年，随着项目陆续启动，许多隐性问题将一一暴露，那么很可能出现商业地产问题年，结果只有在市场竞争中，“剩”者为王。在这场“剩”者为王的游戏中，谁能够坚持到底还是个未知数。“笑到最后的才是真正的胜者。”他说。
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