“8·31”大限改革土地市场制度

　　李小刚

　　土地市场中的矛盾已经十分突出，市场呼唤更加透明和规范的土地出让制度，“71号令”在某种程度上针对的是土地出让的源头———各级政府

　　再过一天，“8.31”这道槛就要等着众多发展商迈过。一些发展商已如热锅上的蚂 蚁为自己手中的地着急，而另一些发展商则揣好怀中的钱等着拿地。

　　“8.31”后即使房地产市场不是出现“冰火两重天”的景况，但至少在土地市场上将发生较为彻底的一次变革。

　　事实上，这道槛在今年4月份时就已经设下。根据国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》的要求：各地政府必须在2004年8月31日前，将协议出让经营性土地使用权的历史遗留问题处理完毕。

　　之所以这个被业界称为“71号令”的文件能掀起如此大的风波，完全在于中国土地市场“双轨制”的存在。也正是因为土地市场上两种不同制度的实施，给这个市场造成了一定程度的混乱。

　　这个混乱很容易理解，在一个通过权力可以换得经济利益的市场中，其中的腐败和黑暗可想而知。一边是通过市场行为的招标拍卖，让一些发展商公开地获得了开发用地；另一边是政府通过行政手段的协议出让，使一部分开发企业瞬间获得巨额利润，土地几经倒手，地价不断攀高。

　　然而，那些靠协议出让获得土地的发展商的好日子在8月31日时就要到头了。根据“71号令”的规定，很多持有协议出让土地的发展商正在为找钱而着急，有些甚至不惜低价转让土地。

　　这个看似发展商“门槛”的禁令其实忙坏了的不仅仅是房地产开发企业，对于地方政府来说也将是一道魔咒。

　　对于很多城市的管理者来说，土地成了获取财政资金的最重要来源。据一些土地专家估计，土地方面的收入在有的地区甚至超过地方财政的50%以上。因为土地征、售之间价差较大，以地生财已经成为一些地方征用农田、经营土地的重要驱动力。

　　通过协议出让的土地收入，曾几何时成为地方政府用于城市建设、改善城市环境、加快城市基础设施建设的重要力量。也正是因为这个作用，出让土地成了一个永无至尽的“怪圈”：出让土地越多，地方财政收益越大，不断地刺激地方政府出让土地。而许多土地收入并不纳入本级财政预算，成为一些地方盲目扩大城市建设规模和搞政绩工程、形象工程的主要资金来源，甚至由于这样操作的隐蔽性，成为一些政府官员“中饱私囊”的致富手段。

　　中国的土地制度到了该改革的时候了。

　　这个紧迫性从一组数据就可以看出。据不完全统计，在上海市这些年发展商积压下来的“开而不发”土地目前至少有6000公顷，这个数字几乎等于上海两年的新增土地交易量。

　　一位业界的专家告诉记者，在这些土地中90%以上是通过协议出让而获取的土地，发展商闲置土地在很大程度上是借地价升值而谋取暴利，很多并无开发实力。

　　土地市场中的矛盾已经十分突出，市场呼唤更加透明和规范的土地出让制度，而这个业界瞩目的“71号令”在某种程度上针对的是土地出让的源头———各级政府。

　　现在所要执行的文件已经摆在了发展商的面前，那么我们关心的是其执行的彻底性，我们不希望看到在今后下发的文件中再次出现“由于历史遗留问题”的字样，这对于一项讨论许久的政令将不啻为一种嘲弄。

　　那么就让我们再一次关注一下“71号令”中的关键字眼：“2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应采用招标拍卖挂牌方式供应。”“各地要严格按国家政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要加快工作进度。”