世茂集团：因“势”而动

　　本报记者 彭朋 实习记者 刘珊 上海报道

　　“就像一个房子，窗都关着，你不会觉得很冷。但如果窗都打开，外面只要稍微刮一点风，屋内就会受很大影响。”

　　世茂集团执行董事许世坛接受记者专访时，如此形象地描述家族当初选择北上进京 的理由。在他看来，1994、1995年的北京就是那个关着窗的大房子，而同期的上海则是那个开着窗的大房子。“因为在1994、1995年，上海的开放程度已经很高了，大量来自香港和台湾的投资者主要集中于上海，外销房也在那时流行一时。而此时的北京市场相对封闭得多，大量的需求来自于集团购买。那时候北京有很多大企业，或者是转制的公司，资金没有出路，许多都是有指标的，这些资金今年不用明年就没了，所以出现了大量的集团购房、集团消费。正是这一缘故，让北京在那一轮宏观调控中避免了大的冲击。而同期作为中国最为开放的城市上海，受到了远比北京大得多的冲击和影响，大量外销房因此甚至跌过了头。”

　　许世坛一直津津乐道的，就是公司两次最为重要的战略转移。他坚持认为世茂的成功在很大程度上得益于这两次战略转移的及时，看准时机，因“势”而动。1994年底进军北京是第一次，1999年底开赴上海是第二次。“1999年底我们从北京挪到了上海。那时的上海地产市场是最低潮的时候，加之受东南亚金融危机的影响，大量东南亚资本纷纷撤离上海，许多楼盘更是跌到了最底价，市场积压了成批烂尾楼，街道有一半都是空的。而当时我们的判断是中国入世也就是一两年内的事情。我们认为，作为中国的金融中心，作为中国最开放的城市，在中国入世后，上海必将吸引全球资本的目光。上海的机会来了，转战上海应该是一个非常及时的战略。”取其谐音的“世茂”也因此而得名。

　　这样的经历，让世茂再次面临如今的新一轮宏观调控时，显得积极而主动。“作为外资企业，我们主要的资金支持是自有资金和外资银行，对国内银行的依赖度很低，所以这一轮主要针对金融市场的信贷紧缩对我们的影响不大。相反，我们会利用这一机会，并购一些项目，用以充实集团未来几年的土地储备。”

　　访谈

　　世茂的机会

　　经济观察报：关注宏观调控对于房地产业的影响，已经不是一个新的话题。但我还是想知道，作为一个立志在中国开发高档物业的大型开发商，这样的调控对你们的发展是否会有更大的影响？

　　许世坛：毫无疑问，最近我们确实感觉到国家宏观调控的力度比较强。最为明显的表现就是金融系统收紧，发展商的贷款额度和客户的按揭成数都在减小，开发商的资金压力很大。

　　在世茂看来，国家此轮宏观调控是一次主要侧重于金融市场的规划，关键在于规范金融市场，让地产企业不要太过于依赖金融市场进行盲目投资。因为一段时间以来，人们普遍认为房地产业利润很大，于是就出现了许多原本做得不错的企业，在放弃本业的同时，用本业的一些过往的业绩或者报表去贷流动资金，进行房地产业的开发。但这样的企业涉足房地产业会有很多问题，很简单，房地产项目的周期少则三五年，多则要七年，而这些本业非房地产的企业，他们是用本业的业绩去取得流动资金的，比如本业可能一年的收入有十几个亿，二三十个亿，但是它的利润可能只有两三个亿，他们就用这可能的两三亿利润去贷款买地，这种资金和业务上的不熟练，必定会让他们在面临宏观调控时束手无策。

　　这就给像世茂这样的大发展商提供了大量并购重组的机会。对世茂而言，目前是一个很好的时机，规则的改变可以让我们通过“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的途径加以整合，巩固和扩大资产份额。

　　但世茂不太可能涉足规模很小的城市，因为对世茂而言，最大的优势就在于通过规模效应来降低成本。所以在这些小城市的开发商，还是可以通过关注一到两个城市，做一些特定的产品，来寻求他们的出路，或者跟别人去整合，或者被别人收购合并，他们只要在一两个小城市做得比较好，有特定的客户群，就可以生存，可以有很多出路。

　　经济观察报：能谈谈你们近期具体的并购重组的机会吗？你们怎么样去操作？

　　许世坛：主要还是项目和土地方面的并购和合作。现在来自不同渠道的土地很多，每周都有好几个。

　　就世茂而言，在项目选择上，首先我们会关注土地的合法性和可行性。土地的证件齐不齐，有没有土地证，土地出让金有没有交，是不是农业地，有没有农转非的指标，因为如果没有指标是不合法的。当然还会查更多法律上的资料，比如查合作公司有没有负债，对于土地的合法性，我们会做更多细致而谨慎地调查。然后是价格的考虑，最近可能有些土地地价比较便宜。这主要是因为他们原来用于买地的资金是向银行申请的短期借贷，在宏观调控银根收紧的情况下，银行可能会敦促他们及时还款。资金的不足只能让这批人降低地价转让，以防银行没收。加之目前国家进行的全国性土地清查工作，更让这批人加快了土地转让的步伐。这样的土地大多都还没有开发建设，而且土地的供应量也不小。

　　经济观察报：这些并购扩张行为，是否会令世茂在融资方式上做某些调整？

　　许世坛：不会做大的调整。一直以来，世茂在融资方面的安排相对国内地产商要领先得多。作为境外开发商，我们一直都有境外融资的渠道。况且拓展融资渠道并不是只在宏观调控的时候才去考虑的。

　　就目前而言，稳定的销售收入是世茂主要的资金来源。去年我们的销售收入是50亿人民币，今年可达70亿，明年我们的规划是100亿，基本保持每年30%的稳定增长；其次是我们和境外银行的合作，从境外融资的成本远低于境内融资。譬如我们有很多客户是境外的；宏观调控期间，国内银行高档住宅按揭只能做六成，而和我们合作良好的境外银行还是提供七八成的按揭，而且利率很低，二点几。

　　近期我们可能会多拓展一些渠道，比如开发上多一些合作。当然增多合作并不是说我们资金有问题，现在有些人拿到很好的土地，虽然要转让，但他也不会选择完全放弃，可能会要求合作。这也是在宏观调控下出现的一种取得土地方式上的转变。在此前，我们主要是通过政府公开的渠道，通过在土地市场上投标、拍卖的方式取得土地。

　　经济观察报：从公司下一步的发展战略，世茂会主要侧重于在哪一些城市投资布局？

　　许世坛：除了南京、上海、北京、哈尔滨、福州，在苏州、无锡这些长三角的二线城市我们也拥有了土地。此外还有华南的厦门、华中的武汉。我们的计划是在今年年底或者明年，让我们的业务覆盖到10个城市，完成东、南、西、北、中的全国布局。

　　如果按土地面积来算，可能分布得比较平均；但如果按投资金额算，还是长三角地区比较多，因为长三角的物业售价比较高。

　　经济观察报：你如何看待企业创新的问题？

　　许世坛：很多人都在说创新，但是真正做到是很难的事情。世茂的宗旨就有创新概念，并且是作为一个核心的理念去贯彻执行。我可以列举一些具体的例子。其一，我们在考评上鼓励创新，我们鼓励不断学习，鼓励不同项目间的交流活动，鼓励通过不同团队之间的比较和学习来进步；其二，我们有一些不成文的规定，包括样板间每半年都要拆一次，这就意味着每半年推一栋楼都要有不同的布置，不一样的装修和设计。第二栋楼要克服前面的一些问题，要做得更好。因为有这种不成文的规定，大家也都在想下一步怎样去做，怎样去拆，去做不一样的下一栋。包括五星级酒店，每一次都要做三到四个不同房型的样板间，不同的套房。而且每一套方案整个酒店都要做出来，通道、空调、噪音等等。做完第一组还要有第二组、第三组，只有通过这样不断发现、克服问题，才能越来越好。因为做酒店或者住宅实际上很难，我们在上海已经售出3000多套房屋，即使1%有问题也有30多套，我们很难保证每一套都100%没有问题，但是我们会尽量去解决所有的问题。比如世茂滨江2号楼，我们客户的满意程度只有80%；通过慢慢的改进，我们让3号楼客户的满意程度达到了95%。从80%到95%，这是很大的进步。因为我们在做3号楼的时候吸取了2号楼的教训，针对个别业主提出的装修空气质量问题，让每一套房屋在交房时都同时拥有两个证，一个是空气合格证，一个是装修质量合格证。

　　正是通过在这些具体工作的点点滴滴，才让我们所秉承的“不断创新”的理念能得以实现。