宏观调控之下的两种微观调整

　　李文杰／文

　　和十年前的宏观调控不同的是，这次宏观调控所处的市场经济发展环境及经济存在过热现象的尺度已经大大不同。同时，计划经济在整个国民经济体系中所占的份额也完全不同。

　　◎自住的需求拉动中低档房屋市场快速增长

　　国内停止福利分房所积蓄的购买力，及大量城市危房改造所释放的购买力，构成了持续多年的自用需求的不断增长，国民经济多年保持高速增长，居民收入的不断增加，这些都极大地拉动了城市房地产供应的快速增长。根据北京统计局的数据显示，2003年北京市共销售各类商品房1895.8万平方米，其中商品住宅1771.1万平方米。在全部住宅销售面积中，销售给个人的比例高达97.1%，居民个人购房需求急速膨胀。特别是在近几年，大量城市土地的市场化的进程，也极大地刺激了土地市场的供应量的激增，这是我们所面对的多种因素交织在一起的，大家所看到的供需两旺的市场态势，而不是仅仅的投资过度增长带来的过热的市场现象。实际市场的自住需求对房地产市场的带动，是与上次宏观调控的最大不同。

　　◎投资的增长需求拉动高档市场

　　多年的低利率政策，使得目前的银行存款利率相比物价上涨，事实上造成银行存款负利率的现象，同时股市低迷多年，资金迫切需要更多的回报。

　　面对经济的强劲发展带来的高档房地产市场的高租金回报，自然就成为投资者追捧的对象。最明显的就是自2002年开始的以居住类项目作为办公的商住项目的发展及商业物业的发展。在短短两年的时间内，北京市就出现了近80个商住项目，总的供给面积达到500多万平方米，占到办公物业总面的近1／3。当然，这部分投资最终也要以实际需求为支撑，否则，只能成为“水中月，镜中花”。当前的过热表现，实际上出现了需求的增长赶不上这部分投资增长的速度。

　　这体现在两方面。第一，过热的投资导致投资人由于对回报的预期过高，高过市场的接受程度，抑制了实际使用人的接受能力，这是楼市虚高的表现，体现在商业地产方面，如过高的售价，导致高租金，商户无法接受，或接受了无法正常合理持续的经营；第二，保值理论刺激市场的投资过热，实际需求无法支撑。如北京CBD商务区的一些项目以投资用途购买的比例超过50%，大大超出了通常投资者所占的比重，最终造成事实的、可能出现的、潜在的空置现象。

　　这双重拉动就是导致当前市场确实过热的罪魁祸首，也是和上次调控最大的不同之处。

　　◎从购买资金来源分析需求，也存在严重透支过热的表现

　　购买房地产的资金来源，源于多种渠道，但是对于本次过热的始作俑者的资金散发，确实来源于“华东板块”，特别是浙江背景的资金，这主要和浙江鼓励民营经济发展，实行藏富于民的政策相关，前段时间业界盛传在市面上的江浙财团“游资”就有1000亿，该类游资投资的短期行为必然影响到当地房地产市场的发展。因此，界定合法的购买资金来源，应有明确的个人交纳税费的标准。从2004年起，包括北京市在内的多个城市开始陆续实行个人所得税的证明制度，为收入证明打开方便。

　　当前的个人收入证明由公司开具，这其中存在巨大的漏洞，多开、虚开、代开，这些实际上是在透支未来的收入现在使用，也是推动市场过热的表现动力。但是政府的个人所得税的增长似乎没有人们购房套数增长的速度快。

　　◎宏观调控，应对上述两种需求现象区别对待

　　当前的宏观调控，是从总体市场的金融紧缩政策下手的。这带来的直接后果就是“眉毛胡子一把抓”。虽然堵住了投资者，但也堵住了自用的需求之路，我们认为这并不一定利于快速增长的供应的平衡。

　　对于自用的需求，政府应当采用鼓励的政策给予扶植，这在市场中通常体现在中低价位的商品房的供应上。但是在实际操作层面，又无法准确靠价格区分自用的供应与需求明显界限。因此，从投资的资金来源下手是上策。

　　首先，应在收入方面和个人所得税的交纳挂钩，明确贷款额度应和个人的缴税多少挂钩。可以预见，个人所得税的增长将明显提升。

　　其次，对于投资者追捧的物业，特别是办公物业，对购买的按揭应实行放开，摒弃多年实行的办公类物业按揭限制的金融政策，按照国家的贷款政策及《公司法》，鼓励购买商住楼的更多的企业转向购买办公楼，可以以产业的需求带动办公楼市场的健康发展，抑制当前商住楼的非正常发展。同时配合工商部门，加强对住宅楼办公的限制，这样可以杜绝许多在目前商住楼本身用作办公用途的物业的弊病，如电梯严重不足、档次低下、拉低商务办公楼的价格、存在严重的防火问题安全隐患等。

　　“与时俱进”也应是当前政府制定政策的基本主导思路，在这种基调之下的宏观调控，更应注重效果，不可“一棒子打死”，应更多地出台多层次的组合政策，以宏观及微观结合的方式，这才对房地产业的健康发展有益处。

　　(作者为中原物业总经理）