调控难撼房价疯涨？房地产业界质疑声纷起

　　中国人民银行8月9日发布的二季度货币政策执行报告指出，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。因此，必须高度关注房地产价格。而国家统计局8月19日公布的月度形势报告显示，1到7月，中国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12.9%，为1996年以来同期的最高增幅。

　　这两则消息，立即在原本并不平静的房地产市场上刮起了更加剧烈的旋风。近日来，不少经济理论界的专家学者，房地产业界的人士，以及政府行政主管部门的官员和广大购房者，都纷纷跟着质疑——宏观调控为何没能调低中国房价？宏观调控真的难撼中国房价疯涨吗？

　　- 央行报告一石激起千重浪 宏观调控难撼房价上涨？

　　细细察看央行9日发布的二季度货币政策执行报告，我们可以看到，央行之所以得出宏观调控下“可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨”这一结论，主要来源于两个方面的考虑，一个方面是基于“国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查”——二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1.0%。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%，房屋租赁价格持平；另一个方面是基于上半年这样的一个事实——房地产投资增幅回落，房地产开工竣工面积增速明显放缓，全国土地开发面积增幅下降。

　　而此前，《市场报》8月3日也曾发表文章透露，国务院发展研究中心市场经济研究所“中国市场形势动态分析”课题组对上半年全国的房地产走势进行分析，结果显示今年下半年房价将稳步上涨——由于房屋需求仍然较为旺盛，房屋需求的增长幅度将高于房屋供给的增长幅度，因此预计下半年房屋价格继续稳步上涨，全年平均价格涨幅将高于上年。尤其是住宅供求仍然偏紧，价格上涨幅度较大。而8月7日—9日，在房地产产业界的重要聚会——博鳌21世纪房地产论坛上，地产商们展望年内房价走势，也是涨声一片。应该说，这些观点同央行报告的观点似乎是在遥相呼应。

　　央行报告出来后，各大媒体纷纷就这一问题发表观点。8月10日，《中国青年报》就“宏观调控为何没能调低中国房价”这一话题，发表分析文章，借用清华大学中国经济研究中心一位高级研究员的话指出——房地产价格居高不下，主要是因为土地供应被卡住了。

　　而《上海证券报》8月20日更是发表分析人士文章认为，目前房地产市场的供需矛盾，促成了房地产价格“居高不下”的上涨趋势。从短期看，房地产价格很难回落，这也是央行之所以会再次呼吁要高度关注房地产价格的原因所在。宏观调控事实上几乎对房地产市场没有什么显著的调控影响，现在房地产市场又有可能出现全面反弹，这给下半年宏观调控出了一道难题。

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　　那么，在宏观调控的形势下，房价真的依然还在一路狂飙猛进吗？房地产市场真的能够丝毫不受宏观调控所影响、所撼动？

　　- 透过现象看本质，国家统计局报告岂能只看其表面？

　　由于房价的涨跌直接影响到开发商的利益，因此，人们对开发商有关房价趋势的分析即使其分析得很有道理，也总是半信半疑的。而对于一些经济学家的话语，由于此前人们吃多了他们的苦头，所以，现在，也有许多人往往会怀疑他们是在为某一利益集团而说话，因而对他们也不肯全信了。对于广大老百姓来说，他们最信任的是政府部门，尤其是象国家统计局这样主管着统计和国民经济核算的权威职能部门。

　　“居者有其屋”，这一直是千百年来老百姓梦寐以求的理想。然而，由于近些年来，房价一直居高不下，而且“涨势过快”，因此，对于那些想通过省吃俭用、积点钱来购房的普通工薪阶层来说， “居者有其屋”只是“空中楼阁”。而这次宏观调控，让他们燃起了希望，他们热切地盼望着，房价能够理性回归，最终能够圆了他们的“住房梦”。然而，国家统计局19日公布的月度形势报告一出来，许多人都觉得美梦瞬间破灭，“房价”依然是他们身上挥之不去、难以承受的“巨痛”了。

　　那么，事实果真如此吗？其实并不尽然——

　　首先，房地产价格传导机制已经发生根本性的逆转

　　据媒体报导，2003年大多数城市的地价水平和房价水平总体上均呈上涨趋势，但地价增长幅度普遍低于房价增长幅度。在几个重点大城市中，上海市2003年平均房价达到5118元／平方米，比上年增长24.2%，其平均地价水平为2164元／平方米，比上年增长5.34%，地价增幅约为房价增幅的五分之一……但是到了今年2004年，据国家统计局对中国35个大中城市房地产市场调查所显示—— 二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%；二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%……

　　据此，我们可以明显看出，从去年到今年上半年，在房地产市场，价格传导机制已经发生了根本性的逆转。

　　其次，房价涨幅最近已经有所下降

　　据国家统计局对中国三十五个大中城市房地产市场调查所显示—— 二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，……二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%……

　　在这里，我们不妨先假设从去年二季度到今年二季度房价是均匀上涨的(这个假设问题应该不大)，那么，一年四个季度，我们马上就可算出，平均每个季度上涨的幅度是2.6%。这就是说，今年二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，这是明显低于去年二季度到今年二季度房价的平均涨幅2.6%的。

　　最后从地价涨幅这个角度，相对于商品房开发成本构成来讲，房价实际上处于“下滑”的状态

　　国家统计局8月19日公布的月度形势报告中说，1到7月，中国商品房平均销售价格为每平方米2724元，同比上升12.9%，为1996年以来同期的最高增幅。

　　粗粗一看，每个人肯定都会被这一数据吓一大跳，然而，只要我们大家一旦知道了这个数据是在什么样的情况下产生的，我们的感受就会大大不同了。

　　众所周知，房地产开发周期一般至少得二年，而从取得土地到可以预售，一般至少也得一年左右。这就是说，去年2003年7月份前销售的房子，其土地取得时间主要应该是2002年7月份以前的；而2003年7月份后销售的房子，其土地取得的时间主要应该是2002年7月份后的。

　　业内人士大多知道，国土资源部第 11 号令——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，其实施的时间是 2002 年 7月 1 日，也就是说，在大多数城市，在 2002 年 7月 1日前，房地产开发用地主要是以协议方式取得的，而到了 2002 年 7月 1 日后，房地产开发用地主要是以招标拍卖挂牌方式取得了。

　　而一般来讲，一宗土地的最终成交价格，由于其交易方式的不同，结果往往会有很大差异。根据不动产估价界经验，一般情况下，招标方式出让往往会比协议方式高出50%左右，挂牌方式出让往往会比协议高出75%左右，而拍卖方式出让往往会比协议高出100%左右。这尽管只是个经验估计，但招标拍卖挂牌方式出让土地，其成交地价往往会大大高于协议出让的方式，这却是个不争的事实。在这里，我们不妨举杭州这个例子加以佐证。据有关方面统计， 1999年到2002年，杭州市采取了“非饱和供应，有计划出让，持续保持卖方市场”的土地拍卖供应政策，而地价从80万元／亩左右上涨到600万元／亩。

　　根据价格传导机制，我们可以知道，一般情况下，上游产品价格上涨至少会对下游产品价格产生同样价格上涨的传导。或者说，由于房价成本构成之一，土地价格上升了，一般情况下，势必导致房价的刚性上涨。那么，在地价突飞猛进大幅上扬后，房价肯定也要跟着突飞猛进大幅上扬，只是时间上会滞后一些。

　　在这里，我们完全可以假设的是，如果没有此次宏观调控，那么今年1到7月，中国商品房平均销售价格就绝不是每平方米2724元了，同比上升也绝不会是12.9%了；肯定会几倍于这个数字。这也是为什么房价在以“1996年以来同期的最高增幅在涨”，而房地产典当融资却增加，地产阔佬纷纷将“奔驰、宝马开进典当行”的最主要的原因。

　　总之，经过宏观调控，房价实际上已经处于明显的“下降”状态了，中国的房地产市场按照宏观调控的预期目标，正处于“软着陆”的状态之中。