本报记者陈雪根

　　上海需求强劲租金持续上扬

　　上海写字楼市场需求强劲带动租金上扬、空置率下降，紧张的市场条件将使租金上涨势头维持到年底。

　　戴德梁行的市场报告显示，上海市今年二季度虽有两座甲级写字楼落成，但强劲的需求仍然使得市场紧张，甲级写字楼整体租金上升了3.7%，达到0.70美元／平方米／天，平均空置率进一步降到9.7%。

　　第二季度，上海甲级写字楼吸纳量为11.53万平方米，其中，浦西大约10.06万平方米，大部分的需求主要集中在卢湾(3.77万平方米)和黄浦(3.54万平方米)，静安区以2.67万平方米位居第三，浦东则从第一季度的负吸纳量恢复到第二季度的1.47万平方米。上海住宅价格的大幅上扬，带动甲级写字楼的潜在投资价值，写字楼销售需求增长明显，如黄浦区的海通证券大厦和徐汇区的均遥国际广场都成为小业主的投资场所，戴德梁行预计，随着长宁区华敏帝国大厦、徐汇区飞洲国际大厦及陆家嘴花旗大厦等可供销售的写字楼的相继落成，这一趋势将会持续下去。

　　到今年6月底，上海甲级写字楼的总供应量已达350万平方米，但由于需求强劲，空置水平已连续两个季度下降，浦西平均空置率已降至8.4%，浦东空置率一年多来首次下降，从14.0%已降至12.6%。六月底，甲级写字楼平均租金比上季增长3.7%，比去年同季增长了8.8%，其中，浦东写字楼租金上涨幅度和平均租金水平已超过浦西。销售方面，甲级写字楼的平均价格保持在2717美元／平方米。

　　北京整体平稳向上

　　今年第二季度，北京甲级写字楼市场整体平稳向上。供给方面，仅有西城区的国际投资大厦落成；需求方面，国内外公司扩大办公面积仍较为显著，需求力量主要来自于高科技公司、保险和咨询服务业。在需求的带动下，北京甲级写字楼平均成交租金小幅上升，达到24.9美元／月／平方米(实用面积)，平均空置率进一步由上季度的12.4%降至9.5%。6月底，北京甲级写字楼总存量达到292.4万平方米。

　　从不同区域市场来看，东部区域目前空置面积较少，吸纳力量仍以保险和咨询服务类公司为主；但由于该区域的甲级写字楼大面积办公空间缺乏，一定程度上延迟了部分公司机构的选址活动，令东部少数能提供大面积的项目成交增加。中关村区域由于新增供应量较多，选择办公地点的机会较大，加上租金成本相对较低的有利因素，为该区域内迅速成长的高新技术企业提供了改善办公条件、提升公司形象的机会，市场成交活跃。东长安街建国门区域和CBD区域平均租金分别上升了3.3%和2.7%，而中关村区域继续上季度的下降趋势，幅度仅为0.6%。从售价看，第二季度北京甲级写字楼平均报价为2096美元／建筑平方米，基本保持稳定。

　　下半年，中关村区域、金融街区域甲级写字楼的供应量各有20万平方米，CBD及周边区域的在建甲级写字楼年底可望入伙。戴德梁行预测：今年上半年出现的甲级写字楼平均成交租金略微上升、平均空置水平持续下降趋势将在年底改变。

　　天津租售成交活跃价格平稳

　　天津的甲级写字楼需求主要来源于新增外资客源及在津跨国企业扩充办公面积，今年二季度是市场旺季，平均成交租金和售价虽与第一季度持平，保持在11美元／平方米／月和865美元／平方米建筑面积上，但成交活跃。甲级写字楼净吸纳量约3.02万平方米，在新增面积中租赁成交近1.04万平方米，销售成交近2万平方米，主要成交来自万顺国际经济贸易中心，租赁客户中外资占了39%。

　　自万顺国际经济贸易中心实行销售策略取得成功后，天津销售型写字楼逐渐增多，如信达广场采取租售结合方式，峰汇广场采取纯销售方式，而从万顺高的销售率来看，市场上愿意购买写字楼的投资客在增多，租售结合将成为市场主流。

　　目前，天津市场甲级写字楼存量维持在46.8万平方米，年内还将新增写字楼供应量逾8万平方米。

　　大连市场波澜不惊

　　近两年，大连推向市场的写字楼均采用租售并举的策略，但甲级写字楼依然延续以租为主、以售为辅的方式。今年上半年，大连没有新增写字楼上市，加上去年推向市场的天安国际大厦至今未能投入使用，大连新增写字楼需求都转向存量，平均空置率比第一季度下降1个百分点。与天津相似，目前，大连写字楼的空置率维持在25%左右，大大高于京沪的9.5%和9.7%。但大连的写字楼租金水平高于天津，目前平均报价为12.76美元／平方米／月，租售价格没有变化。

　　戴德梁行分析认为，大连整体写字楼市场正在发生分化，甲级写字楼将成为市场主流，乙级写字楼将面临优胜劣汰的严峻考验。

　　深圳供量增加租售价格持平

　　5月底，深圳市民心中心正式启用，市府21个机构入住，标志着中心区北区写字楼市场正式启动，同时也带动中心区写字楼供应出现热潮，北区安联大厦封顶、航天大厦公开发售、罗湖区华润大厦封顶，还有建筑面积为4万平方米的华融大厦及自用和出租并举的联通大厦的加入，使得深圳写字楼供应猛增，市场竞争加剧。

　　外资银行、保险公司及其它金融

　　机构继续成为深圳写字楼的主要需求者，而且所需面积较大，电子业、物流业也是需求较活跃的行业。投资者比例明显上升，一改以往大部分买家自用为主的局面，中心区写字楼以售为主，卖盘集中，租盘供不应求，而罗湖区租盘有余，售盘不足，但由于该区高档写字楼集中，商务办公气氛较为成熟，因此仍为外资企业办公的首选区域。

　　今年第二季度，深圳写字楼租售价格均无明显变化，甲级写字楼租金与上季持平，为104元／平方米／月，售价上扬3个百分点，为13200元／平方米，占有率稍有上升，为81.8%。