长春万达与业主纠纷不息 用地减少涉军事秘密？

　　本报记者 曾业辉

　　2004年6月底，中国经济时报记者收到一份长春市明珠小区业主致首都各大媒体的投诉材料，投诉大连万达集团长春房地产有限公司(下称长春万达)对业主欺诈，售楼期间所作广告宣传中的各项承诺时过5年无一兑现，材料中附有近300户业主的集体签名。

　　材料集中反映了长春明珠小区存在绿地缩水、配套设施不全、适龄儿童无法入学、随意更改规划、占用绿地建别墅等问题，认为长春万达虚假宣传、侵犯了业主的合法权益，要求开发商赔礼道歉并给予相应补偿等。

　　进京投诉代表王先生提供的部分影像资料引起了记者的关注，长春明珠获“金奖楼盘”的复印件与小区内贴满各种维权标语的照片形成了强烈的反差，几名背着“我要上学”横幅在烈日下请愿的孩童身影更令人揪心。

　　作为全国知名的房地产企业，大连万达开发的“金奖楼盘”为何会引发如此大规模的投诉？记者决定到长春实地调查。

　　实地暗访

　　7月2日到达长春的当天，记者到长春明珠小区进行了一番暗访。

　　万达在长春口碑如何？记者询问了几位出租车司机，长春明达出租汽车公司的李师傅说：“听说挺大的，好像还不错。”另一位出租车司机表示：“不是很清楚，最近听说和业主闹得挺凶的。”

　　记者刚进小区的时候，并没有见到想像中的狼籍一片、标语横飞的场面，甚至感觉绿化比北京大部分小区都强多了，只是路边停满了汽车，也没有停车位，拥挤地扎在路边。

　　但是越往里，各色维权标语渐渐多了起来，有的贴在外墙上，有的贴在门窗里：“掀起一场全民抗击地产欺诈的黑色风暴”、“公开公有建筑黑幕，把钱还给业主”、“亲民政府，为民作主！”

　　在接近最里层别墅区的位置，位于C-19区的一排连体房显得非常扎眼，从门窗到墙体甚至是顶楼，贴满了数以百计的各色标语和横幅，有的标语令人触目惊心，插图则透露出愤懑与无奈。

　　傍晚时分，记者见到小区中心的休闲广场上集聚了很多人群，大家议论纷纷。“万达明摆着欺诈，就不信没个说理的地方。”一位老太太挥着手臂说。“什么承诺都不兑现，什么态都不表，想怎么糊弄就怎么糊弄。”旁边有人附和。“要不明天大伙儿都上销售中心去闹去。”不少年轻人相互鼓动。

　　记者在长春明珠售楼中心看到，业主维权的大横幅就摆在大门口，售楼中心大厅内冷冷清清。

　　配套缩水

　　业主李先生告诉记者，他是在2001年被长春明珠的销售广告所打动：“金奖楼盘”、“完善的配套”、“优美的环境”以及大连万达的牌子让他下决心购买当时长春几乎最贵的商品房，再加上当时万达在广告中郑重承诺：房屋渗漏，赔款三万；面积短缺，缺一赔三；不满意者，可退可换。李先生很满意，还推荐朋友也一块购买长春明珠的房子。

　　“等你入了套，一切都变了，绿地缩水了，说得天花乱坠的配套设施也不见了。你索赔，不理；你告状，败诉。”

　　“万达扬言，去告啊，说不定还能帮万达多要点地。”

　　李先生向记者提供了一份2000年8月11日出版的长春晚报，20版刊登有长春明珠的售楼广告，“万达开发兴建的200多平方米商品房，其销售率达100%，空置率为零。”广告主体内容为“购买长春明珠的十大理由”：买地段，买环境，买配套，买质量，买健康，买教育，买智能化，买品牌，买物业管理，买价格。

　　摘录其中几条理由如下。“2、买环境：万达地产不惜牺牲用地面积，在‘长春明珠’居住区规划了大片的集中绿地。区内仅10000平方米以上的集中绿地便达15处之多，其中最大的绿化中心广场——音乐喷泉的广场的面积3万多平米。“长春明珠”的绿化率高达60%以上，绿地总面积达60多万平方米。按8000户，25000人计算，人均绿地面积达24平方米。环境指数在全国大型居住区中绝无仅有，荣获全国住宅设计综合金奖。”

　　“3、买配套：在这座城中之城里，将兴建一所中学、二所小学、三所幼儿园、一座老人康乐中心、一处青少年宫、一座图书馆、一所社区医院、二个人工湖、一座人工岛、30多处喷泉、100多处建筑小品……此外，还规划了一处建筑面积达18000平方米的超大型会所、一个大型的国际连锁超级市场。如此齐全的大规模配套设施，不仅在国内名列前茅，在欧美发达国家也数一流。”　

　　李先生掰着手指数落：宣传人工湖面积20000平米，现在不到8000平米，水街没有修建；承诺一所中学、两所小学、三所幼儿园，现只有一所中学，没有小学，一所幼儿园人满为患；宣传时的配套设施包括18000平方米的超大型会所、大型超市、图书馆、青少年宫、老年活动中心、社区医院等等，时过5年，没有一项兑现；60多万平方米的绿地纯粹是欺人之谈，因为整个小区面积才60万平米。

　　采访过程中，先后有10多位业主向记者证实了李先生的这一说法，一致认为长春万达存在广告欺诈。

　　“业主们单独的、集体的多次向万达交涉，但万达不是阻挠就是推托，想上法院告吧，败诉的例子比比皆是，上工商局投诉其广告欺诈吧，哎，结果难料。”一位业主摇头叹息。

　　记者就此向吉林省工商局了解有关情况，稽查分局副局长刘福顺表示，6月中旬收到业主投诉后已经立案调查，目前正处调查阶段，还没有最后定论。

　　大连万达集团总部的一位副总高女士接到记者电话时说：“集团一直在督促长春分公司妥善处理业主投诉，我们要求分公司负责人一定要实事求是地坦诚与业主沟通，达成互信互谅，但也有极少数业主，抱着谋取个人私利的目的，既不上诉也不友好协商，闹得长春万达都已无法正常开展工作。”

　　长春万达副总经理张鹏力解释说，万达是1999年长春市招商引资引进的，当时长春明珠计划用地是100公顷，后来由于长春市土地政策调整及政府拆迁项目等因素的影响，用地规模减少为60多公顷，由于用地的减少，一些配套设施的规划不得有所不调整。

　　7月19日，长春万达总经理邢文明赴北京向记者说明情况时表示，大型会所及超市本应在2003年3月就动工，但因政府对卫星广场周边有总体规划要求，全国范围的方案招标还未敲定，万达争取明年建成投入使用。

　　他表示， 2004年6月，万达已经取得长春明珠二期余下占地约20万平米待开发土地使用权，一定会想法完善相关的配套设施，下周内争取与规划局协调确定方案，然后向业主公示。但他同时承认，由于小区整体规模缩减，会所、超市等配套设施的规模可能也会有所调整。

　　入学难题

　　调查期间一天下午，记者突然听到有小孩在背后喊：“记者叔叔，我要上学。”园区儿童入学问题是业主与开发商争执的焦点之一。

　　于先生向记者反映，当初他购买小区住房时，最看重的是小区完善的教育设施。当时万达宣称，“长春明珠规划了一所占地20000平方米的30班型的中学、两所占地10000平方米的18班型小学以及三所9班型的幼儿园。长春明珠的幼儿园，将实行中、英文双语制教学。”但现在却只有一所中学和一所幼儿园，没有小学。

　　“小孩已6岁多了，9月份不知到哪儿去上学。”于先生很焦虑。

　　记者在调查时看到，园区引进的东北师大附中硬件建设相当不错，但惟一的一所幼儿园却很狭窄，同时并没有看到小学。

　　长春万达副总经理章固南表示，师大附中小学部的办学批文已经下来了，今年9月份就能开学。另一位副总经理张鹏力表示，学校的规模完全能够满足园区内所有孩子上学，5月份部分业主担心孩子上学是由于那时批文还没下来，万达也难以答复，现在批文已经下来了。

　　邢文明表示，二期余下的20多万平米土地可能需两、三年才能完全开发完，二期计划明年再建一所幼儿园，而现在师大附中小学部已经办起来了，按人口比例，教育配套完全能够满足业主需求。

　　变更规划

　　业主汪先生向记者反映，长春明珠小区曾先后4次更改规划，随意改动售楼沙盘，没有举行任何听证会，都是在业主不知情的情况下作出的。

　　根据国家相关法律及规划条例规定：“房地产开发企业应当按照建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。如确需变更的，必须书面征得受影响的购房人同意，并经规划主管部门批准。因规划变更给购房人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”

　　记者得到的资料显示：长春明珠2000年楼书展示的规划设计方案与2003年长春明珠二期宣传中的总体平面示意图有较大差异，不仅规划发生了变更，整个面积也缩减了。

　　记者实地观察发现，2000年楼书展示的规划设计方案中，原来规划的超大型会所及国际连锁超市所处地段，已建成4座30多层的塔楼；原规划的水景大街也发生了变更。

　　长春万达副总张鹏力表示，由于用地减少，会所、超市的位置确实有所调整，现在会所、超市等规划不是万达在做了，而是由长春市相关主管部门在做。

　　长春市规划局纪检副书记刘大革告诉记者：“长春明珠小区的规划确实有局部调整，规划变更由万达申请，经规划局审批同意，完全符合法定程序和国家相关法律要求。而且我们相信，万达肯定向业主透露了此事。”

　　“即使得到了政府部门的批准，但我们业主却并不知道，侵犯了我们的知情权算不算一种违约呢？”业主们给予否认并强烈质疑。

　　改建别墅

　　迟教授花了100多万元买了一座长春明珠的别墅，又花了近200万元装修，别墅紧靠长春市大型绿化工程——雕塑公园，绿草碧树相映成趣，迟先生觉得很满意，然而没过多久推土机就开到了家门口，噪音、工地、尘土取代了往日的安宁。

　　记者看到，在距迟先生所处的B-32别墅区仅二、三十米远的地段，一排排别墅正拔地而起。

　　“长春市有关部门曾提出要开发出800块绿地，一边在为绿地建设犯愁，一边却从雕塑公园划出6公顷地修建别墅，这种做法令人难以理解。”迟教授说。

　　业主宋先生透露，在交涉过程中，万达已经分别向6户业主赔偿11-13万多元不等，但也有一些业主拒收，提出退房和索赔。

　　记者就此事进行核实时，张鹏力不承认进行了赔付，只承认“就有关问题达成了一致”。

　　而邢文明在此后接受记者采访时坦承，已经有9户原别墅业主得到了11-13万多元不等的补偿，究其原因，万达确实给他们带来了不便。

　　这块地是怎么来的呢？张鹏力告诉记者是政府对外出让，万达担心别的开发商取得后用来盖高层，最终与政府协议取得，面积不是6公顷而是2.7公顷。

　　长春市规划局对此又作何解释？规划局纪检副书记刘大革接受记者采访时说：“这块地最初的规划就是建设用地，并不是雕塑公园的公用绿地。”

　　记者指出，据业主反映，2000年雕塑公园的整体规划就已确定，当时这片地已在公园规划内。

　　“2000年只是一个初步规划，具体到哪个细小的部位并未最后确定，再者，宏观规划只是原则性的，不排除边规划、边建设、边调整，比如整个长春市的原则性总体规划是有的，但控制性详细覆盖的规划还不到40%。”刘大革解释说。

　　流血冲突

　　从2001年至今，业主与开发商就一直纠纷不断，至今未息。

　　记者在调查中了解到，数年来双方已发生多起流血冲突，业主指责长春万达伤人，长春万达又指责业主殴打保安。

　　业主关先生向记者反映，他购买的房屋属小高层，原本视野开阔，但后来万达却在旁边建起4幢31层的高层，关先生觉得视野及隐私权都受到了影响，多次找长春万达交涉，但不是受威胁就是被赶出来，有负责人甚至威胁他说“一次二次把胳膊腿打折，不服的还有，第三次把胳膊腿打折，跪地叫爷爷，再也不闹了，再也不告了，再也不带头打官司了。”

　　2001年9月1日，关先生与20多户业主商议起诉万达时，长春万达有关负责人再度劝阻，关先生不听，执意表示要告，回家路上即被一伙不明身份的人持械殴打，右臂被打成6节粉碎性骨折。

　　关先生向公安机关报案后，至今没有结论，因为没有证据表明此事与长春万达有关。

　　“我被打以后，原来准备起诉万达的业主很多都打了退堂鼓。”关先生说。最终，关先生的官司也输了。　　

　记者看到，业主维权的标语甚至摆到小区售楼中心的大门口，标语上写着“长春明珠小区保安殴打女业主天理不容”。

　　长春万达有关负责人拿着保安受伤的照片对记者说，真正没有安全感的是我们的员工，小区保安屡屡被打，业主随意张贴标语无人敢管，就现在还有保安躺在医院里。

　　业主败诉

　　记者在采访中听到最多的一个词就是“复杂”，吉林省工商局稽查分局副局长，长春市规划局党工委书记、纪检副书记，长春市刑警大队某支队长，中国银监会吉林省银监局工商银行监管处处长等等，在接到记者电话时的反应如出一辙，没聊几句就说“这里面挺复杂”，要请示领导后才能作答云云。当记者追问究竟复杂在何处时，又没人愿意详叙。

　　其实，说“复杂”说得最多的还是业主。有不少业主向记者反映，小区内已经有不少业主与万达打官司，但结果只有一个，败诉，甚至会被有些法官明确告之，“不要打了，最终还是会输”。

　　原长春市朝阳区法院湖西法庭庭长谢女士，当了30多年的法官，但当她协助女儿、女婿拿起法律武器状告万达时，结果却是败诉、败诉加驳回申诉。

　　2000年10月，谢女士的女婿齐先生花45万多元，购买了长春明珠D10栋一套156平米的商品房，入住后发现紧靠D10栋北侧增建了D11栋住宅楼，而且在楼书及沙盘所示的大型超市及会所的位置上，盖起了4栋31层的公寓，于是以长春万达变更规划、配套设施承诺不兑现为由将其告上法庭。

　　2002年4月25日，长春市南关区法院一审判决齐先生败诉，理由是“双方合同中并未明确约定大型超市及会所的位置，故原告提出被告违约要求赔偿损失的主张因证据不足不予支持”；2002年8月29日，吉林省长春市中级人民法院作出终审判决，驳回上诉，维持原判；2003年3月31日，吉林省长春市中级人民法院下达“驳回再审申请书”；2003年4月20日，再向吉林省高级人民法院提起诉讼，高院不予立案。

　　“我自己是一名老法官，但原告100%该赢的官司最终却输了，无奈之下，只有走普通百姓、公民上访、申诉的道路。”谢女士坚持要在给记者提供的材料上签上姓名及“以上情况属实”的字样。

　　军事秘密？

　　尽管不少业主申诉受挫，但仍有业主表示，万达广告不实是不争的事实，将拿起法律武器捍卫自己的权益。

　　有律师在接受记者采访时表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　而长春万达方面的解释是，规划的变更及配套设施的调整，关键因素是原来的计划用地大幅度减少，万达也希望与某些业主的争执能通过法律途径解决。

　　长春万达后来取得的2.7公顷土地为何用来修别墅而不是用来完善原来承诺的配套设施已无从考究，但“用地减少”显然已成为最关键所在，因为“用地减少”则不得不调整规划，而因外力导致的变更就不能判定与原宣传不实。

　　长春万达的计划用地怎么就少了一大块呢？长春市规划局纪检副书记刘大革告诉记者，万达用地面积减少的原因是一个不可抗拒的因素，涉及军事设施建设。

　　“究竟是涉及部队还是地方的国防工程，是经过哪些部门批准实施的，是不是建在原来的小区规划范围内？”记者追问。

　　“涉及军事秘密，不便对外过多透露。”刘大革说。

　　邢文明此后给记者的解释是，最早的征地协议范围为卫星路以南、雕塑公园规划路以北、人民大街以东、伊通河以西的近100公顷土地，但在这其中有一块地是16军通讯团的，最后部队是拆迁走了，但只是从西边挪到了东边伊通河附近，仍在这个范围内，万达因此就少了伊通河以西的近30公顷地。

　　“但这块地是不是完全给了部队，万达就不清楚了，这毕竟也涉及军事秘密。”邢文明强调说。

　　双方都希望化解纠纷

　　记者在调查中发现，小区业主与长春万达的积怨虽久但未必就不能化解，有部分业主在向记者揭露万达种种“黑幕”的同时，又很自豪地带记者参观他们的住宅，有部分业主私下里向记者表示，其实未必真的要退房，只是要万达一视同仁，并给个说法。

　　调查过程中，长春万达有关负责人也多次表达了彻底解决小区遗留问题的决心和诚意。

　　邢文明多次表示，在配套建设方面及宣传方面，万达确实存在一定缺陷，对消费者的投诉也能理解，但用地确实是减少了，由此导致的变更及纠纷万达不能去指责谁，而是一方面加快完善，另一方面积极协商，如果个别业主不能理解也希望能走正常的诉讼渠道。

　　邢文明还向记者表达了万达希望通过法律途径解决分歧的强烈愿望。他说，不满意可以退房，但该如何补偿，总得有个准绳。有些业主已经住了三四年了，个别业主不断要挟，要价不断提高，有的业主漫天要价，有的已经拿到了补偿，但看到别人拿到的补偿更多，又反悔了。他说，希望法院公正判决。如果法院认定万达应做出补偿，哪怕是给所有业主补偿，万达也会不折不扣地执行。无论如何大家都应当相信法律。

　　截止发稿前，记者得到消息，长春市规划局与长春万达就二期工程中进一步完善配套设施的规划方案目前已经完成，而且已向业主进行了公示，具体内容及业主的普遍反应还不知晓，但显然，解决纠纷已迈出了关键一步。

　　长春万达：“不存在宣传欺诈”