|
中国城市化的过程中，房屋需求甚大，但这并不意味着楼价一定要急涨。
文/陶冬
本世纪最初的几年中，利率低下、游资泛滥、楼价上涨是一个全球现象。现在，各国央行纷纷调整货币政策，楼市面临高位下调压力，也是全球现象。中国亦不例外。5月以来
，中央政府一举加大了宏观调控的力度，发展商纷纷出现资金断流情况，一大批财力较弱的可能被淘汰出局。各地楼市成交量萎缩，楼价出现回落。笔者认为，中国房地产市场的调整已呈山雨欲来之势，但各地的调整幅度可能有所不同。
近年来，受住房改革的推动，国内城市居民的住房拥有率急升，楼价开始牵动百姓的资产水平、消费意欲。与此同时，中国正以每年制造两个波士顿城的速度进行城市化，世界上53%的水泥浇盖在中国的土地上。在这一进程中，房屋需求甚大，但这并不意味着楼价一定要急涨。楼价上升过快，中档楼价格与普通市民的购买力脱节，在各地相当普遍。真正想买楼又买得起楼的基本上已经买了。国内二手楼市交易量普遍不足，升级换楼尚未形成势头。于是最近的购买力主要来自国内游资和海外热钱的炒作。随着国内宏观调控和全球加息周期的展开，热钱必然减少流入以至撤离，如果本地居民的承接能力或承接欲望不足，楼价自然下跌。
目前的楼市尚未形成真正的梯级消费结构，实际购买能力可能也被高估。前几年的买房热中，国家和企业给予了大量的补贴，因此购买力被一次性地拔高，过去几十年被压抑的需求也出现一次性的释放。对于楼市而言，真正的考验是城市居民自有住房率大幅提高后，今后几年能否维持一个源源不断的、梯级型的本地购买力。
近来的宏观调控对发展商打击很大，不少发展商出现了资金周转问题。财力不足者面临三条路：倒闭，在建楼宇烂尾；土地或整个公司被收购；减价售楼套现。前两种情况对楼市影响不大，但第三种情况对楼价构成直接打击。楼市下跌，永远从资金最弱的一环开始。楼价转弱令买家止步，增加进一步下调的压力，由此恶性循环。
政府在信贷和土地管理两方面同时出手，明显要为房地产热降温，但是政府似乎也无意过度打压楼价。一则今天的楼价对财富、消费乃至社会安定影响巨大，二则土地收入支撑着地方政府在基础设施上的投资。政策走向对中国楼市有着重大的影响，但是楼市走向却不总以政府意志为转移。市场气氛和预期并非政府可以一手控制的。
中国去年建成楼宇面积为3.22亿平方米，新开工面积为3.25亿平方米，年销售量为2.85亿平方米。去年净增未售出楼面为4000万平方米，加上前几年余额，总空置楼面约8000万平方米，相当于100万个空置住宅单位。5亿城市人口和1.5亿城市家庭中，假定七成已拥有自己的住房，剩下三成中只有一成有能力买楼，就需要1500万套住房，何况每年至少有几百万户新增城市居民。不过这批潜在消费者的总体收入水平较已购买住房者的收入水平为低。中国楼市的问题不是需求不足而是价格偏高。
楼市在世界任何一个地方都是信贷的晴雨表。房地产利润高，生产周期短，消费者容易参与。在一个极度宽松的货币环境发酵下，楼价急涨是自然的。但是当货币环境趋紧时，楼市往往也是最受影响的几个领域之一。笔者对中国楼市长期看好，短期看淡。
(作者为瑞士信贷第一波士顿董事兼亚洲区首席经济分析师，本文为个人观点）
| 
