商业地产热浪能掀多高？

　　本报记者 朱菲娜

　　又一起巨资投向商业地产的事件发生在8月初。8月3日，以26.9亿元的财富位列《新财富》2003年中国“500富人榜”第38位的四川绵阳兴力达集团董事长张钧，宣布要将其资产中的23亿掷向上海滩，修建目前沪上最大，集商贸、办公、休闲、展示、餐饮为一体的大型复合商贸建筑。

　　这样的消息在今年以来层出不穷。曾几何时，房地产行业悄然倾向商业，因其利润丰厚，因其现代化的形象等等。但是，正当这股商业地产热浪席卷大江南北之时，今年2月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示，要求防止盲目投资与重复建设。看来，商业地产投资也到了该降温的时候。

　　全国造Mall热

　　随着城市化步伐的加快，一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行，涉足商业地产领域。一时间，商业地产投资滚滚而来，大型商业设施八面开花。据中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示，目前全国在建立项的购物中心多达200家左右，总面积约3000万平方米。

　　在北京，四个20万—60万平米的Mall(大型购物中心)将在城市的东西南北拔地而起，分别是大地集团的“大地Mall”、春天商业公司的“春天Mall”、“金源Mall”和王府井集团的Mall。然而，就记者了解，如北京西单商业圈虽然面积不大，却聚集了中友百货、明珠小百货、Lcx商场、西单商场等5、6家功能齐全的大型商场，商品种类相似，购物环境类似，商场定位也没有大的区别。在竞争如此激烈的商圈内，还不断有新的投资者挤入。去年底，在距中友百货仅一街之隔，6万多平方米营业面积的君太百货宣布开业。时隔半年，据记者的几次亲身经历，君太百货始终处在不冷不热的状态，并没有取得预期的目标。

　　上海作为国际性大都市，更是受到来自各地的大小商业地产商的青睐和追捧。据原上海市商委所做的上海大型商业设施的调查显示，2003年5月，已经开业的购物中心13个，建筑面积97万平方米；在建的购物中心15个，建筑面积超过160万平方米；规划将建的19个，建筑面积超过240万平方米。2004年，上海市通过审批的商业项目就有71个，包括22个建筑面积超过10万平方米的“大块头”。

　　在华南地区，斥资30亿元的国内首个超大型主题式购物公园——“华南Mall”早已在东莞万江破土动工；广州规划面积达29万平方米的正佳广场在重组后复工；华侨城铜锣湾广场已经开张营业；中信新城市广场、深圳中心区购物中心等项目也在陆续上马。

　　除了北京、上海和一些沿海城市，就连我国西部的一些城市也兴起了造商业城热。今年春天，一场声势浩大的“造Mall运动”在西安开始，号称西部第一购物中心的“紫薇Mall”正在热火朝天地建设。另外，“高新Mall”、“东方Mall”、高新区西安国际购物中心、城市购物广场等诸多项目也在西安酝酿。

　　然而，这些都只不过是全国大型购物中心建设的一些缩影。根据行业内部的保守统计，截至2003年末，全国在建和拟建大型购物中心建筑面积合计为2000万平米，合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60％计算，需占用信贷资金1200亿元。

　　商业地产市场的困境

　　中国商业地产市场的现实情况是：总体不足，局部过热。这是“2004中国商业地产高峰论坛”上众专家的观点。

　　中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席、北京首商城市规划设计研究院高级顾问荀培路认为，目前商业地产发展中所存在的主要问题是：地产开发商缺乏一定的商业认知，对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉；许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别，套用较熟悉的住宅开发模式，先设计、后出售；而商业地产的复合性，要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来，现实中四方交接很不规范；这些因素带来了巨大的投资前期风险。

　　第二，地产商经营思路的偏差。大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路，希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好，这就不可能完成对商业地产完善的规划。对开发商来说，5到8年已经是他们最长的等待期了。而且地产商还不注重商业物业的后续管理，结果出现销售火爆的商业城，地产商赚钱走人了，商业城日渐萧条。这种把购物中心当作商业地产的做法是非常危险的。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉，就很难实行统一的经营管理，也就很难获得成功；另外，由于开发商往往不可能全部卖出去，因此一方面银行的债务无法还清，同时又把失败转嫁给了接盘的小业主，引发许多社会问题。

　　第三，地产开发过分依赖银行贷款。由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，在国外多是靠基金支撑运作。而在国内，无论是国有还是民营，其大型商业设施项目多数是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本比例普遍偏低，项目中银行贷款的比例高达八、九成的不在少数。投入正常的投资回报期约8年左右，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，长期达不到赢亏平衡点，将引发债务风险，形成银行不良贷款。从去年年底开始，一些地方的金融部门开始控制这方面的风险，有的银行已将开发商的自由资本金比例提高到30％以上。

　　第四，开发中存在形象工程问题。现在全国很多地方都在建大型的购物中心和步行街。由于购物中心、步行街等大型商业设施具有较强的市政效果，一些地方政府不顾当地经济发展状况，一味地积极推动。而且由于这样的工程过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，容易使项目陷入招商难的尴尬境地。

　　值得注意的是，当Mall的开发商还在为土地和贷款鏖战时，国家行业清理的脚步已经逼近。年初温总理的三次批示，已将大型购物中心和钢铁、水泥等一起列入国家宏观调控的重点清理对象之中。

　　另外，国务院已明确表示，在今年年内将以国务院条例的形式推出城市商业网点规划条例，商务部完成了条例初稿的起草，已经递交国务院法制办。