新政策加速开发商出京谋地

　　本报记者 赵丽萍 鲁欢

　　8月11日，北京市国土局、市发改委、市规划委、市建委、市监察局下发了《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》。

　　这次出台的《标准》，是北京市为处理经营性用地历史遗留问题制定的实施细则。 有业内人士分析指出，尽管从表面来看，《标准》的出台目前对北京市场的震动并不大，但由于普遍担忧新土地政策将加大今后京城市场的开发难度，开发商们加快了拓展北京之外用地成本更低的城市市场的步伐。

　　可协议土地比例小

　　今年4月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限———2004年8月31日。据北京市国土房管局(现北京市国土资源局)对北京经营性用地历史遗留项目的调查统计，上述已经登记的历史遗留项目共1091宗，涉及土地面积约合24万亩。

　　按照8月11日北京市出台的《标准》衡量，有三类土地“过关”，可以继续协议出让：一是2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件并符合相关政策规定的项目；二是在建房改带危改项目；三是绿化隔离带建设的扫尾项目。有业内人士粗略估算，按照《标准》衡量，上述已经登记的历史遗留项目涉及的24万亩经营性用地中仅15%符合过关条件，可以继续协议出让。

　　本地企业多从容行事

　　不少北京开发商认为，《标准》的出台不会对市场造成太大的冲击，政府针对土地市场实施整改已经很长时间了，《标准》的出台只是政府逐渐加强对房地产的宏观调控力度的一个步骤。

　　今典集团董事长张宝全在接受采访时表示，距离“8.31”的大限已经很近，就算想继续协议拿地也有点来不及了。开发商该做的就是根据政府的新政策，尽快适应新规则，找到新的感觉。今典集团准备在大限之后，在市场更稳定的时间段(可能是年底或者明年初)再推出新项目。

　　而中融集团副董事长黄建堃则认为，新政策对于多数本地开发商来说应该没有太大的影响。因为不错的地块已经在前期被有实力的开发商“瓜分”了。此外，随着规划审批难度的增加，利润空间的压缩，不少开发商认识到北京市场的开发难度日益加大，纷纷转向天津、重庆、长沙等土地交易成本较低的二三线城市。目前中融集团的工作重心已经移向天津等二线城市，阳光100目前主要业务也在重庆、长沙等地。据了解，金融街控股集团也计划在重庆拿下两三千亩土地复制一条金融街，并已经在重庆合资成立了金融街重庆置业有限公司，相关土地交易的谈判工作正在进行中。

　　外地企业伺机而动

　　虽然目前北京只有少量可协议出让的土地将增加外地开发商进京的成本，但是今后的北京土地都必须公开出让，给更多外地开发商带来更公平的拓展机遇。

　　一位江苏来京的开发商告诉记者，他们正在积极筹划在北京拿地，如今新政策日渐明晰，他们会把握住机会的。目前已经在北京扎根、在北京土地储备为零的万科集团表示，只要条件合适，万科肯定还要继续在北京拿地。

　　相比之下，在北京拥有未“过关”的历史遗留问题项目土地的外地开发商却处境尴尬：他们在2002年7月1日之后协议获得的北京经营性用地，投入了不少人力物力财力，但由于手续还没办齐，按照新出台的标准，不符合“过关”条件，他们的土地将被政府收回使用权。一位面临上述窘境的开发商说，今后在北京市场的行动都要取决于上述遗留问题土地的解决情况而定，目前感觉十分被动。

　　未过关土地等细则

　　尽管“8.31”之前可以协议出让的土地的界定标准定下来了，但由于时间紧迫，在“8.31”之后还会增加一批因无法找到下家而不得不向政府交回使用权的土地。政府将如何处理这些土地呢？这些难以成交的地块多数存在很多问题(比如拆迁没完成等)，而政府挂牌后，问题地块往往没有开发商愿意竞拍，而且政府收回土地还需要给原先拥有该土地的企业一定的补偿金，政府如何负担得起这么大的资金压力？

　　SOHO中国董事长潘石屹分析指出，在“8.31”之后如果政府不能及时根据市场需求情况推出充足的土地供应，将加剧今年以来的土地供不应求局面，从而导致开发成本上涨并进而拉高房价。

　　对于房地产开发商普遍忧虑的一系列问题，北京土地储备中心的一位负责人称，目前出台的《标准》只是一个界定标准，接下来还会有一系列的相关政策和细则来回答大家的疑问。比如，土地收回将涉及的补偿问题等。目前，北京国土资源局正在积极研讨解决措施。

　　房价升跌尚难料

　　对于百姓来讲，政策固然重要，但是他们更关心的却是房价。

　　以SOHO中国董事长潘石屹为代表的业界观点是，如果政府不能根据市场需求情况及时推出相应的土地，将加剧今年以来的土地供需失衡状况，从而导致土地地价上涨，这样一来，房价上涨将不可避免。

　　当然也有开发商认为，从短期来看，由于政策刚刚出台，它对市场的影响将是缓慢的，房价短时间内不会发生太大的波动，因为影响房价的因素太多了，虽然政策因素也是其中之一，但是主要还是靠市场的调节。一个新的政策出台，都需要市场有一定的适应期，短时间还不看不出未来市场的走向。这位开发商认为，不必太过于担心土地供应紧张的问题，现在可供开发的土地已经够多了，在其他具体的相关政策尚未出台之际就担忧土地“供不应求”为时过早。