400居民欠物业费200多万 拖欠物业费究竟错在谁

　　大凡买了商品房的业主，鲜有对居住质量完全满意的。方方面面的矛盾交织在一起，法院断起案来难上加难，政府部门接到投诉力不从心……究竟谁是制造这些矛盾的罪魁祸首？为什么业主总是求告无门？一起起涉及房产物业的官司看似个案，其实只是冰山一角，他们所积聚的力量已足以撞沉“泰坦尼克号”。

　　400业主欠费200余万

　　今天上午8时30分，6位学知园的业主作为被告准时来到海淀法院，准备和祺洋物业公司就该不该交物业费展开交锋。由于他们向法院提出了管辖权异议，所以法院决定改期审理。前来参加旁听的30多名业主一下子将记者围了起来，七嘴八舌地诉说起自己的困境。这6名业主只是首批被诉至法庭的业主，学知园物业管理委员会副主任张晓勇是他们的委托代理人。据他介绍，物业公司存在乱收费问题，其物业费收费标准应该是1.26元／m2，而不是现在的1.43元／m2。

　　业主们说，1998年刚入住时小区的物业费为1.41元／m2。但业主发现这份合同并未按规定在小区办备案，小区住宅也达不到甲类住宅的标准，于是很多业主拒绝交费。2001年祺洋物业将当时欠费的一些业主告上法庭，法院委托北京市价格事务所对小区物业管理费及生活热水费收费标准进行价格鉴定后，得出的结论是乙类住宅管理费收费标准1.26元／m2，生活热水收费标准8元／吨，法院认为学知园小区符合乙类住宅标准。

　　法院判决后，祺洋物业以提供垃圾二次搬运、门禁系统、监控系统等服务为由，向物价局申请增加0.2元／m2收费，市物价局虽同意了这一请求，但业主们认为，依据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》，物业管理企业增加收费项目须与小区物业管理委员会协商，征得同意后，经物价局备案方能实施。祺洋物业瞒着小区物业管理委员会，向市物价局单方提交了增加收费项目的报告，所以业主们已经向物价局提起行政复议，要求撤销这份批复文件，认为应等复议决定作出后才能确定物业收费价格。此外业主还认为，目前垃圾均由业主自带下楼，不存在二次搬运服务，门禁系统早已不能使用，4幢楼大门都敞开着，监控系统形同虚设，前几天学知园发生持刀伤人案件，监控系统并未拍下录像。

　　一位业主还介绍说，今年祺洋物业要把原来每吨8元的热水调到26元左右，物业管理委员会不同意。于是，祺洋物业于4月份公告称小区3台锅炉全部损坏。业主们不无担忧地说：“现在没有热水洗澡我们尚且可以忍受，可再过几个月就到冬天了，不知道那时锅炉还能否运转，等待我们的会不会是个冰冷的冬天？”

　　物业起诉业主另有隐情

　　物业公司起诉业主的理由很简单，根据《物业管理委托合同》，祺洋物业有权向业主收取物业费及提供代收服务。

　　据祺洋物业办公室付主任介绍，学知园小区欠费业主有400多户，所欠金额240余万元，物业到法院分别起诉欠费业主时，法院每天只受理5起案件，一共受理了20起后，法院就不再受理，要等这20起案件审结后再继续受理。“按这种速度，再过一年这官司也打不完，物业费也收不回来。”付主任表示了自己的无奈。

　　昨天下午，记者与祺洋物业武智民总经理电话联系后，约好在公司见面。可5分钟后记者来到该公司时，却被告知“武总紧急去总公司开防汛会了”，办公室付主任接受了记者的采访。他说，去年10月23日，东屿物业与祺洋物业签订协议，由东屿物业接管了学知园的物业服务，祺洋物业的债权债务全部转给东屿物业。为了方便追讨欠债和偿还债务，目前实际提供物业服务的东屿物业仍挂着“祺洋物业”的外衣。

　　付主任介绍说，接手学知园之前，没考虑到该小区有这么多问题，接手之后由于业主不交费，公司没办法维持正常的经营周转，现已亏损70多万，于是决定退出学知园。但现在燃气公司追讨所欠数十万元天然气款，东屿物业只能向业主们追讨欠款。付主任说：“属于物业的问题我们愿意承担责任，但开发商和业主之间的问题应该由他们自行解决。”至于业主们所说的停止供应热水问题，他表示经市价格鉴定委员会鉴定，小区热水成本价22元／吨，企业不能一直亏损下去。

　　公摊面积成收费瓶颈

　　除了收费标准之外，按照多大的面积交费也是业主和物业争议的焦点。据张晓勇介绍，因为业主对公摊面积存在争议，祺洋物业出台过几种收费方法，并承诺等测绘大队有新的实测结果后，按实际面积多退少补。因此业主出现了多种交费方法，有人只交70％，有人在等待实际面积结果出来后结算。直到今年6月，海淀测绘大队给出新的面积系数，承认面积测绘有重大问题，学知园业主多公摊了2725.9平方米，折合金额上千万元。业主要求按新的测绘面积，更改房产证，并追回祺洋地产和祺洋物业多收取的购房费、契税、物业费、供暖费等各项费用。

　　张晓勇说，原以为实测面积出来后就大功告成了，没想到刚跨出万里长征一小步。祺洋地产以“没钱支付”为由，建议把多公摊的地下室出租，用租金偿还业主。该公司还以没有正式文件为由，始终不答应更改房产证，并称现行法规规定的惟一收费面积，只能是产权证上写明的面积，也就是说业主们仍要为多公摊的面积付费。

　　今天上午，祺洋地产王总经理解释说，海淀测绘大队并未明确下结论说那2700余平方米不能公摊，按规定如果该部分面积没有用于经营用途，就可以公摊。祺洋地产建议将该部分面积出租，租金可以作为小区物业管理费用，这样业主就有可能不需交物业费了。

　　对祺洋地产的说法，张晓勇表示：“这是什么逻辑，用我们的财产赚了钱再向我们还钱，我们还不如不要他的租金，自己租出去赚钱呢！” (文/于海波 杨昌平)