上海土地新政强化调控力度 逼开发商吐地

　　“这种方式对开发商因房价的预期上涨而不惜血本拿地的行为是一种理性纠正。”

　　外滩记者 许凯 王霞(实习) 张焮(实习)／报道　

　　“我们当初规划的4.26平方公里，目前只批下了很小一部分。无奈，只好先开始服装机械城和服装城两个项目。”上海枫泾工业园区行政部经理王军对记者说。

　　王军当初认为“一切不成问题”的土地使用，在2004年初新一波宏观调控开始之后，遇到了问题。上海市政府开始对各类用地进行严格控制，“我们撤销了97个300多亩工业园区规划，只保留了79个。撤销的幅度超过50％。”上海市房屋土地资源管理局殷国元副局长告诉记者。

　　开发商握有大量土地　政府调控乏力

　　调控土地跟近两年上海房价的飞涨分不开，事实上因为地价的飞涨，对房价起了推波助澜的作用。“要控制房价，首要的是控制地价。”一位房地产界业内人士对记者说，“但大量土地在开发商手上，调控市场也有些吃力。”

　　上海市房地局局长蔡育天曾在今年两会透露，上海目前大约有6000公顷土地在开发商手里。殷国元副局长强调：“房产商手中，超过两年未开发的土地有1000公顷。”按照有关规定，超过2年未开发的土地应该被收回。

　　“6000公顷，这是上海市两年的新增土地交易量。”一位业内人士说，“这也意味着开发商可以充分利用手中的土地左右市场。而事实上，开发商两年不开发土地被收回的政策也一直没有很好的落实，开发商很容易想到办法应付这一政策。”

　　“由于农转非用地停批，政府部门相应会对目前掌握在开发商手中的6000公顷待开发土地动脑筋，因为这一体量相当于未来3-4年的上海房地产供应总量，无疑对未来上海土地市场、房产市场走势都会产生重要影响。”一位房产分析师指出。

　　另一个让有关部门心忧的是，长期以来，市区土地管理存在着混乱状态，区县乱批土地的现象屡禁不绝。据了解，上海市与区县两级政府之间的分配，1988-1996年间，市与区两级政府的分成比例为15：85，市与县两级政府分成比例为40：60。土地批租收入基本作为市区县两级政府的预算外收入。

　　“解决这些问题，政府手中有一定的土地储备尤为重要。”上海望源房地产开发有限公司董事长、复旦大学房地产研究中心特约研究员季宝红说。

　　两大办法出台　新政逼开发商吐地

　　“出台储备办法的目的就是要增强政府对土地市场的调控力度。储备土地的主体应是政府，开发商无权储备土地。”殷国元对记者说。

　　殷国元所说的储备办法，正是当前上海市房地局重点讨论的话题。8月1日，《上海市土地储备办法》正式实施，一同出台的还有《上海市建设项目审批中用地规模控制管理试行办法》。

　　据了解，上海的土地储备是指市、区(县)政府委托土地储备机构，依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划，对依法征用、收回、收购或者围垦的土地，先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁安置或者必要的基础性建设等予以存储，再按照土地供应计划交付供地的行为。

　　在新出台的《上海市土地储备办法》中，明确规定有6类土地纳入储备范围：滩涂围垦成陆并经验收合格的土地、计划转为经营性建设用地的原国有农用地、计划调整为经营性建设用地的原划拨国有土地、计划依法征用后实行出让的原农村集体所有土地、土地管理部门依法收回的闲置国有土地，以及市政府为实施长期规划需要储备的其他国有土地。

　　业内人士认为，这两个政策的出台，意味着政府将通过土地储备机构存储并按计划交付供地的方式，对土地一级市场进行调控，平衡近期和远期的用地需求；用地规模控制将被作为建设项目审批中的主要考量因素。

　　出台《上海市土地储备办法》也体现了政府的这一意图：增强政府对土地市场的调控力度，并将现行国有土地使用权的“毛地出让”逐步变为“熟地出让”，完善土地供应方式。

　　“该政策的出台，符合调控房地产、从源头上控制的需要。政府手中的土地匮乏，依法将开发商手中的土地收回，这样，政府就有了足够的筹码调控市场。”季宝红说。

　　“这种方式对开发商因房价的预期上涨而不惜血本拿地的行为是一种理性纠正。”上海市房地产经济学会副会长印坤华教授认为。

　　解决无地窘境　加强一级市场调控

　　“大约从2000年开始，我们区就已经没有可供开发的土地。目前我们公司在静安区的土地投资已经非常少，大都转向外区的开发投资。”静安地产集团投资部的一位负责人对记者说，“新的土地储备办法对我们的影响很小，因为静安的土地已经很少了。”这位负责人的说法，得到静安区土地招标拍卖办公室徐科科长的肯定：“静安区没有太多土地，我们办公室只在2001年拍出过一块950平方米的小地块，而其他的土地都是协议出让的。”

　　据记者了解，静安区协议出让土地数量也很有限。2004年5月份，静安区只签订土地使用权出让合同5份，出让面积只有1427平方米，核发、换发用地批准书3份。

　　手中土地太少，并不仅仅是静安区的“特有现象”。据了解的信息，上海市中心各区可以储备的土地都少得可怜。

　　那么，上海市郊区土地储备情况如何？记者试图联系松江区和金山区采访，两个区的土地管理部门都对此讳莫如深，不肯透露任何消息。“金山区土地控制很严。”该区土地储备中心一工作人员对记者说，自国家出台暂停土地出让政策以来，金山各工业园区、开发区的土地都停止了出让，“对于以往批下来的土地，则是继续运行。”

　　“新的储备办法试图解决以往区县镇乱批土地、各自为政的局面，土地储备审批归口市土地发展中心(即地产集团)，便于政府调控管理。当然，区县也有储备中心，各有分工。”上海中星(集团)有限公司党委副书记刘道桐分析。

　　利弊各有　开发商如何面对

　　“新的储备办法，对我们没有任何影响。作为小公司，我们不太适应于大规模储备土地，我认为随行就市是理性的选择。”望源房产季宝红说。

　　“一般而言，调控政策对房地产都有滞后效应，过一段时间才能显现。在开发商眼里，以前供地是源头，而目前储地比源头还要源头，他们关心的是每年政府拿出多少土地拍卖，拍卖价格多少是否合理是关键。”刘道桐认为。从另一角度看，由政府土地发展中心储备后再投放市场，对开发商也有好处。政府把土地收回后，首先需要变生地为熟地，其结果是市政配套做好了。这样，在招投标过程中，开发商可以看到市政配套好坏，解决了开发商对市政配套的担忧。

　　尽管如此，但还是有房产商表示了担忧。记者在上海市房地局采访时，也多次见到开发商前来打听土地储备办法的相应情况。“一般而言，土地储备会对房产商产生以下几方面的影响：一方面，由于政府把生地变成熟地，开发用地成本比以前有所增加；另一方面，在拍卖过程中，由于需要市场最高价才能拿到土地，这相应增加了开发成本。”这位人士说。

　　他的这种担忧，在殷国元看来实属没有必要。“宏观上讲，新的土地储备办法就是为了调控市场，也就是为了保证开发商的利益问题，包括调控土地价格。地价上涨太快，政府低价抛出一些土地进行抑制；地价下跌，政府控制土地严格一些。这样避免了土地市场的大起大落。这些，对开发商而言，是有利的。”　殷说。

　　华远房产总裁任志强认为：“控制土地规模的最大影响不是对现行市场投资的限制，而是影响市场预期。手中有土地储备的开发商将获利，缺地缺资金的小开发商前途叵测。”

　　这一说法，得到季宝红的认可：这一政策的出台，必然产生小企业纷纷倒台的局面。市场竞争机制发挥作用的效应在递减。政府应充分考虑到这一情况，如何保护中小企业尤为重要。“土发中心应采取成本加利率的方式把土地推向市场，千万要注意其功能异化。”