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从我国的房地产市场发展态势以及欧美各国房地产的发展历史来看，房地产投资基金必将是未来房地产企业融资的新趋势
房地产历来是我国经济的一大热点，房地产投融资则是热点中的热点。随着我国房地产金融新政的逐步实施，地产开发的门槛的不断升高，中国尤其是上海的房地产企业要在激烈的竞争中做强、做大，必须娴熟于将以银行贷款为主的“直接融资”和以资本市场为主
的“间接融资”的有效对接与融合发展，并积极与国际资本市场接轨，切实提高财务控制和投融资管理能力。
融资缺陷
过去，房地产开发项目的资金来源主要有自有资金、预售款和银行贷款，其中自有资金所占的比例约为20%-30%。然而，随着央行房地产金融紧缩政策121号文件出台，土地成本和拆迁费用迅速上涨，房地产开发商的自有资金需达到40%-50%才有能力顺利启动项目。这使原本资金就已相对紧张的房地产企业可能面临资金链条断裂的风险，迫使房地产企业必须另辟蹊径，寻找新的融资渠道。
融资渠道
至今为止，共有100亿美元左右的外资投入到上海的房地产业，占同期整个上海房地产开发投资总额的13.7%。且随着上海国际化进程的加速，涌入上海这一国际大都市的外国资金将会进一步激增。而外国资金融入上海房地产市场的形式也多种多样，呈现出百花齐放的态势。
外资以参建参股本地房地产企业的形式目前较为常见，主要表现为外国投资者参股本地房地产企业，参与房地产投资开发的决策、经营和管理。该类企业往往是结合国际知名合作伙伴、拥有优秀管理层的世界级房地产发展企业，其一般持有大量资金，可直接操作出类拔萃的房地产项目。如香港瑞安集团于2004年2月24日成立的瑞安地产有限公司即引入了多家国际投资者的资金，资产总值共达十亿美元，为瑞安集团太平桥重建计划、重庆化龙桥项目以及上海杨浦区的大学城项目提供了资金基础。
实物期权日益成为房地产企业融资的新形式，表现为本地房地产企业在开发的楼盘竣工前，将楼盘中的若干套商品房以期权的形式、协定的价格提前出售给外国投资者，销售额作为本地房地产企业的启动资金投入到进一步的开发过程中。这种形式已被部分本地房地产企业采用，且随着目前上海住宅价格的逐渐上涨，正不断吸引着外国投资者的眼球。
境外信托是房地产企业融资的新亮点，其操作手法为外国投资者自己在境外募资，并通过项目公司在内地操作房地产开发。目前操作较成功的案例有：澳大利亚最大的投资银行麦格理银行与施罗德物业亚洲基金合资建立了第一中国房地产开发公司，在浦东成功开发高档住宅小区项目。新加坡的GIC与香港东方海外在上海合作开发了三个高档公寓，总销售金额达5亿美元。又如基强联行与香港私募基金合资成立的麦利联行投资基金，主要投资上海房地产项目，预计2004年投资2-3个项目，总投资金额估计在5000万美元左右。
融资趋势
房地产投资基金即REITs(RealEstateInvestmentTrusts)是指通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，然后进行房地产或房地产抵押贷款投资，它实际上是一种专门投资于房地产的信托产品。这种基金投资期限较长，追求稳定连续的收益，风险和收益率都不高，赎回有非常严格的限制，在欧美已经有多年的营运历史。目前REITs在我国还处于探索阶段，尚无明文规定，然而从我国的房地产市场发展态势以及欧美各国房地产的发展历史来看，REITs必将是未来房地产企业融资的新趋势，且若中国借鉴欧美各国的成功经验，将失业保险金、养老保险金等社保基金纳入房地产投资基金的范畴，则将极大地为房地产投资基金扩容，成为房地产企业融资的有效途径。
(作者系基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)
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