上海楼市稳中有升

　　戴德梁行(上海)研究咨询部

　　住宅篇　　

　　租赁市场

　　别墅市场 2004年第2季度，别墅市场入住率和租金报价继续走高。

　　浦东地区别墅市场，本季平均入住率达到95%，与全市相比，高出4个百分点，较上季度增长了16.4%。浦东租金为每月每平方米18.8美元，较上季度增长了5.6%。浦东别墅市场虽然有新增供应量弥补市场不足，但由于原有储备量不多，需求又十分旺盛，尤其是品质好的高档别墅市场“僧多粥少”，而十分抢手。本季度浦东又有一个项目碧云花园入住率达到100%。

　　服务式公寓 二季度，服务公寓租赁市场呈现出需求市场旺盛态势，浦西、浦东的入住率均大幅上扬，其中，浦东的入住率到达到81.2%，较上季度上涨了8%。浦西的入住率达到了90.2%，较上季度上涨了14.2%。

　　高档公寓 高档物业市场供给充沛，但处于那些传统意义高尚地段的高档公寓，其租赁市场仍然处于供不应求的紧俏态势。传统市中心，受到可开发土地的的限制，而日益稀缺。像前不久推出的位于新天地的翠湖天地，目前入住率达到60%，预计下季度，入住率有望突破80%。

　　销售市场

　　供应：2004年二季度共有33个高档住宅物业上市，较上季度有明显上升。新上市面积为117.43万平方米，较上季度上升了52.27万平方米。

　　区域分布特征：本季度仍以浦东新区推出的高档住宅量最大，占到了37.57%，较上季度有所提升。从上市楼盘数量来看，10个位于浦东；5个位于闵行；杨浦、徐汇、虹口各有4个楼盘上市；2个位于长宁；普陀、静安、黄浦、卢湾各有1个楼盘上市。

　　价格：新推出的高档住宅物业中7000-10000元/平方米的仍然占到主导地位，达到总量的47.64%，较上季度有所下降。10001-15000元/平方米的新推量为35.03%，较上季度有所增长。单价在15000元/平方米以上物业本季度推量为17.34%，较上季度增幅较大。

　　写字楼篇　

　　概况 上海A级写字楼空间的总存量已经在2004年第2季度被修改了从原来的371万平方米降到了348万平方米。贫乏的市场在待销中继续保持着出租良好的状态，推动着城市A级物业的平均出租率上升了3.7%,达到了0.70美金/平方米/天。

　　吸纳量 A级写字楼在2004年2季度的吸纳量充分的增长了，由于公司先后搬进早前已承租了的预租楼面的新建成写字楼。对整体城市而言，跟上个季度的72，900平方米来比较，现在吸纳的标准大约在115，300平方米。大部分的吸纳仍旧集中在浦西大约为100，600平方米，浦东仍旧证明了正在恢复上个季度吸纳需求消极的状态，写字楼在本季度大约占据了14，700平方米。

　　供应 近两年完成的A级写字楼腾飞科技和东方众鑫在2004年2季度已经又进入的公司，这个新的供应的总存量在6月底已经达到了3500万平方米。

　　空置率 受到强大吸纳量的鞭策，上海A级写字楼的空置水平在2004年2季度紧跟的第二个季度降低了，由于公司继续搬去近期完成的写字楼内。全面来看，平均空置率从前个季度的11.5%在六月底降到了9.7%。在各区之间，空置水平明显下降的是卢湾和黄浦，卢湾从各个季度的19.4%降到了10.8%，黄浦从12.7%降到了7.0%。

　　许多下降的原因是由于近期完成的建筑的强大吸纳量造成的，包括海通证券，来福士和企业大道。

　　租金价格 上海主要写字楼区域缺乏的现象推动了2004年2季度写字楼租金的上涨，全面看来，六月底A级写字楼的平均价格为0.7美金/平方米/天，比上个季度增长了3。7%，比去年同季度增长了8。8%，这个增长主要反映在浦西和浦东，浦西平均上升了3。5%达到了0。7美金/平方米/天，浦东上升了4。3%为0。7美金/平方米/天。

　　在浦西附近，大部分的租金提高可归于新完成的物业，当这些业主全部占据了空间的时候租金价位已经被调整过，如卢湾大部分的租金增长了35。7%为0。85美金/平方米/天，黄浦增长了36。2%为0。68美金/平方米/天。