□伊度／文
据我爱我家市场研究中心提供的数据，今年上半年，北京二手房的交易总量为1．8万套，交易均价为每平方米3100元，于去年相比，同比分别增长了145％和11．3％。预计，下半年北京的二手房房源将进一步放量，从而极大地缓解目前市场的供求矛盾。如果今年下半年整体市场因素向好，那么今年全年北京市二手房交易量有望达到5万套，其整体二手房价应进一步下降，达到2800元／平方米以下。
二手商品房房源将放量
今年下半年的二手房市场上，二手经济适用房由于受政策的影响，其可供交易的房源将急遽减少，二手已购公房依然会是二手房市场上的主角，仍会占到市场总量的七成左右，今年上半年，由于央产上市流通前面临的各种问题而使得央产房源没有如预期般的放量，但是随着绝大多数央产单位对央产上市前的程序及操作层面问题的解决，特别是前期持观望态度，抱着“央产房不愁卖心态的央产房业主更趋于理性，央产房将会在下半年大量进入二级市场。同时，二手商品房则将会在今年下半年二级市场上扮演重要角色，供需两旺将会是今年下半年二手商品房的趋势。我爱我家市场研究中心认为，有三点原因使二手商品房房源放量，交易增长。
首先，随着国家经济稳定增长，一部分早期购置商品房的业主经济收入有了较大的提高，消费实力较以前大大增
强。同时，北京市商品房市场空前活跃，新住宅无论是在房型户型设计、配套设施、物业管理以及社区环境上都较前几年住宅有了较大的改善，特别是郊区低密度住宅———花园洋房、TOW N－H OUSE、小独栋别墅等日益成为中产阶层的新宠。这些因素都将导致老商品房业主“以旧换新、提高居住品质的需求愿望增强，而近年来房地产市场一、二级市场联动的加强则为业主的“置业升级提供了快速实现的基础，随着下半年“金九（月）银十（月）传统一手房销售旺季的到来，大批需要“以旧换新、“置业升级的业主将会适时出售手中的二手房套现购买新房，从而使二手商品房房源得以释放。
另外，早期以商品房，特别是公寓作为投资的人群，随着近年高档物业租金下降、投资收益的降低，多以“见好就收的心态将房屋出手套现。
再就是，据统计，北京目前处在按揭还款阶段的商品房大约有60多万套，而转按揭业务的不断成熟和发展，促使这部分仍处于按揭还款阶段的商品房源开始不断进入二手房市场中。
空置房成为市场的亮点
今年受宏观调控的影响，很多开发商都面临着资金紧缺的压力。今年下半年特别是到了年底，随着资金压力加剧及套现意愿的加强，许多手中持有大量空置房的机构企业以及开发商为了缓解现金压力，必定会主动采取各种措施将空置房快速变现以期解决现金周转困难
的问题，在销售渠道方面，越来越多的开发商和空置房业主会选择规模较大、销售网络成熟的二手房经纪机构销售空置房。空置房将大量进入二手房市场，在一定程度上满足广大购房者的需求。
新规划带热“两带”二手房
我爱我家市场研究中心分析，随着“两轴———两带———多中心城市规划的提出及实现，与此相对应的市政道路交通建设速度的加快（如正在修建的六环及地铁5号、4号线等），北京周边地区的卫星城正逐步由简单的住宅型卫星城向集产业、商业、休闲、住宅于一体的复合型卫星城转变，如：被誉为CBD后花园的通州区，新兴的经济技术开发区亦庄，空港物流城、汽车生产基地、奥运新城三座“新城正崛起于顺义，3年后将成为北京最大的卫星城。北京这些周边区域的产业特色越来越明显，卫星城建设规模在不断扩大。交通的便利、逐步完善的生活配套设施以及低廉的房价，使该地区的二手房正成为从老城区迁出的老北京居民和北京新移民的购房新选择。
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