上河城教训：从明星楼盘到烂尾楼的距离

　　见习记者 文 静 成都报道

　　当陈家刚端着相机和一帮艺术界的朋友在全国游历时，他最得意的一件“艺术作品”——上河城——正面临着另一种命运。

　　作为今年处理烂尾楼的第一场戏，近日，成都市政府拟“复活”上河城：对其二期 项目进行财产处置，拍卖，寻找新东家。

　　以文化品位闻名全国房地产界的上河城，在陈家刚手里到底经历了怎样一场资金链断裂的变动？在房贷紧缩、暂停审批地等宏观调控政策出台之际，上河城还有若干烂尾楼，到了解密的时候。

　　资金链断裂

　　“在自己的私家花园里种上一棵常青的桂花树，透过双层生态窗欣赏河景和绿意，使得建筑也成为一个充满人性的绿色城堡。”

　　这是上河城的广告语。但其命运并没有像它的广告语那样常青和充满诗意。

　　6月23日，记者在上河城业委会临时办公用房的门上看到一纸紧急通告：“4月8日上午9时，成都市政府清理处置停工工程项目领导小组办公室召开关于爱舍尔花园复工的专项会议。”据称，开发商成都豪斯物业发展公司(以下简称豪斯物业)也在报上公告，从5月13日到28日，请购房户申报登记资料。

　　爱舍尔花园是上河城的二期工程，建筑面积4.5万平方米，共有6幢尚未竣工的高层电梯公寓。上河城位于成都市府河边，占地40亩，总建筑面积13万平方米，是成都市首座院宅建筑和标志性建筑物民居，并以“一座充满回忆的新城”闻名全国房地产界。

　　至此，从1998年央行房贷紧缩银根以来，上河城资金链紧张乃至断裂的一系列内幕浮出水面。

　　豪斯物业的法律顾问廖勇在接受记者独家采访时称，通过法院和仲裁委确定，该企业尚欠承建商中铁二局股份公司建筑材料款6000万元，加银行债务1亿多元。廖勇参与了2002年3月以后上河城的所有诉讼。

　　2002年10月，豪斯物业被银行全盘托管；同年12月23日，四川博雅拍卖有限公司受托拍卖上河城二期，开创了成都拍卖标的最大、最高档的房地产项目记录。然而，因债权债务关系复杂，上河城于2003年初搁浅停拍。

　　资金链断裂，银行被套牢，承建商拿不到钱，老百姓也遭了殃。上河城业委会主任郭诚新说：“上河城二期于2000年5月18日开工，竣工时间本是2001年7月17日。但开发商没有钱，240多套房子到现在都没有交房，很多购房户在外面租房子都住了七八年了。房子拿不到，更别说产权证了。”

　　不仅没有房子住，购房者的资金还被大量占压，最多的一户交了108万多元房款。户主吴云秀女士回忆，1998年她买了上河城二期一套跃层式住宅，单价每平方米4300元，首付付了90万元，2001年补齐了余下的18万元。购房户一般也首付了二三十万元。

　　如此畅销的楼盘为何会资金链断裂？

　　断裂原因

　　“不是上河城没人买，更不是住进去以后物业、管理或设计出现问题，而是豪斯物业根本就没钱把楼修完。“业内人士指出。

　　那么，钱都到哪儿去了？

　　记者试图采访豪斯物业总经理陈家刚，未果。两位豪斯物业的前副总则将原因归结到陈身上，“主要是管理混乱造成的”，“作为建筑师，陈家刚是成功的，但作为商人，他是失败的”。

　　陈家刚科班出身，凭借上海图书馆、北京中国电影宫、上海文化艺术中心等一系列方案，1999年，陈被联合国评定为中国12位“杰出青年建筑师”之一。

　　正是由于艺术情结，上河城一期销售成功后，陈家刚投资几百万元在上河城内兴建了上河美术馆，成为成都第一个私人美术馆，也是国内唯一入选世界美术馆联合会的中国美术馆。名声是出去了，但代价是沉重的。“花这么多钱建的美术馆只是一个临时建筑，没有产权，不值钱的东西。”豪斯物业前副总吕澎说。记者在美术馆原址看到，这里早已租给了一家模具公司。

　　豪斯物业前销售总经理程昶旭说，除了美术馆，陈家刚对喜好的车和别墅也一掷千金。

　　“在开支上大量占用公司的流动资金，而在成本核算上，陈家刚却一塌糊涂。”法律顾问廖勇说，几百万元就可做的广告，陈却花了上千万元，不惜把样板房按1：1的比例搬进王府井中央大卖场。

　　“豪斯物业的官司是一打就输，很多经济合同在签定时就有漏洞。”廖勇说。

　　“陈家刚对财务不熟悉，但企业主要他说了算。”他设了近10个副总，管理人员有100多人。吕澎说，根据行业一般水平，60-80人就要开发10-20万平方米的项目，豪斯物业的员工队伍和一期工程13万平方米极不相称，光工资每月都是好几十万元。

　　对豪斯物业老员工们的说法，陈家刚在一些场合上表示“没有意见”。

　　“政府和银行，同样负有不可推卸的责任。”业内人士指出。

　　廖勇说，1992年豪斯物业成立时，成都市青羊区经协办牵头，通过老干部集资1000万元入股，成立股份公司，这成了房地产项目主要的启动资金。“上河城一期销售回款1.1亿元，资金回笼很快。但除去高昂的拆迁成本，企业一年上千万的花销，利润很大部分还集资利息了，无力支付土地款，就更多依赖银行贷款。”他说。

　　郭诚新说，因资金紧张，豪斯物业找铁道支行贷款5000万元。后无力偿还，银行催还款，就把修工程的资金扣留了。这下没有得到工程款的中铁二局股份公司急了，就申请法院查封豪斯物业。于是，豪斯物业被银行全盘托管，后来沦落到被拍卖。

　　在豪斯物业资金链中，政府部门在初期无疑扮演了重要角色。廖勇说，当时政府方面认可陈家刚为法定代表人，政府派出的董事长从来没在企业出现过。“投资和经营的关系没理顺一直是豪斯物业的致命缺陷。”员工认为企业是国家的，就尽量让自己得利。一个例子是售楼小姐为了多提成，不断对客户让步，结果公司仅因售房合同一项就赔偿违约金600万元。

　　“银行对豪斯物业的资金漏洞也监管不力。” 郭诚新指出。1999年，豪斯物业和建行四川省分行铁道支行签定了《银企合作协议》，铁道支行为财务顾问，保证资金及时到帐，专款专用。铁道支行还收取了豪斯物业40万元的咨询策划费。业委会人士称，作为豪斯物业主要合作的银行，为何对企业的财务状况没有进行跟踪监督，在无力还款的情况下还发放贷款？

　　业委会在清理登记中还发现了重复抵押——同一套房子，同一套资料，居然有两个户主。这样被“一女二嫁”的房子一共有六七套，业委会已将此资料交到法院。业内人士称，这种重复抵押的伎俩，多半是开发商通过内部职工认购，搞假按揭套取银行贷款。银行是难辨真假呢，还是为资金流动后赚取利润而睁一只眼闭一只眼？

　　.相关.

　　烂尾楼“复活”？

　　“上河城二期即将拍卖，最迟今年9月底以前复工。”成都市青羊区负责烂尾楼的副区长余麟说，“已有部分房产商有接手意向。”

　　上河城的“复活”并非偶然，而是全国房地产银根紧缩、土地政策调整后的一个迹象，烂尾楼复苏了！

　　今年4月底，国务院及国务院办公厅连下三道令牌：房地产开发项目资本金提高至35％及以上；全国暂停半年审批农用地转非农建设用地；全面清理固定资产投资项目。

　　土地和信贷这两个重要“杠杆”的同时启动，让去年房地产销售额排在全国第三的成都感到了袭人寒气。土地公开拍卖参与者明显少了，举牌者也不踊跃。由于资金的压力，以前紧缺的土地资源也有开发商愿“吐出来”，在报纸上打出公告，寻求联合开发。

　　　 在全国整顿土地的大背景下，成都市也将进一步控制土地增量。没有足够新土地的开发商，将目光投向了烂尾楼。假日大厦号称“成都一号烂尾楼”，前后两次拍卖都没有拍出。来自南京的欧瑞房地产开发公司以1.207亿元的高价将其收入囊中。万豪集团与乐山市政府驻成都办事处合作，对停工的乐山大厦复工建设，欲将其建成国际一流的大酒店。

　　成都市烂尾楼位居全国前列，四川省委常委、成都市委书记李春城表示，今年成都市政府下定决心整治烂尾楼，五年内，让烂尾楼变“黄金楼”。

　　目前，成都市主要采取以下方法处置烂尾楼：督促建设单位自行复工。对有资金实力，没有诉讼纠纷的停工工程，督促业主限期自行复工；协助业主进行转让。业主不打算自行建设的项目，可由业主自行转让。但要规定转让期限，不能无限期拖延；政府帮助处理。对存在诉讼和纠纷，但诉讼标的低于项目价值，由政府指定中介机构进行处置；司法强制拍卖，对项目执行标的大于项目价值，涉及众多诉讼的项目，限定拍卖条件，进行强制拍卖；对严重影响城市形象、违反现行城市规划、盘活无望的项目，则要采取强制拆除手段。

　　不只是上河城，不仅是成都，从成都到上海，从广州到海南，全国各大城市的烂尾楼市场均呈现升温趋势，烂尾楼大有“复活”之势。

　　在上海，一些沉寂10年之久的烂尾楼，已变成抢手货。在广州，广州“第一烂尾楼”中诚广场、广东银丰国际大厦、新国际大厦、南方信托大厦、正佳商业广场等十多个曾经“搁浅”的大项目近期纷纷改旗易主重获新生。海南省日前公布了一份最新的处置烂尾楼的调查报告，海南省有4成以上的烂尾楼开始重新修建，一半以上的积压楼房已经销售一空。深圳最大的烂尾楼——鸿昌广场——也已盘活。

　　烂尾楼在全国咸鱼翻身，主要原因还是政策调整下的土地紧缺成了开发商的心病，投资烂尾楼无疑成了获得新项目的重要途径。

　　为什么烂尾楼如此受青睐？

　　业内人士透露，一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达150％至200％。

　　烂尾楼受到市场高度关注，但投资烂尾楼须防“陷阱”。一位业内权威人士提出警告。

　　烂尾楼通常面临司法、行政、市场三个方面的问题。

　　司法方面，多数工程诉讼累累，大楼查封，执行困难，给复工带来极大的障碍，这是困扰复工的最大难题。

　　行政方面，涉及土地、规划、建设、房管等部门对建设项目的管理，需要办理各种行政审批手续，进行施工图审查和质量、安全监督。

　　　 市场方面，烂尾楼盘品质良莠不齐，市场潜质不一。

　　有业内人士称，2004年很可能将成“烂尾楼盘活年”，这是供地紧张和资本运作能力提高的必然结果。