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信报讯 (实习记者 吴鹏) 一度十分抢手的中关村写字楼开始走低。昨天，记者从中关村写字楼商会提供的统计数据中发现，在第二季度，中关村的平均成交租价仅为每天3.93元／平方米，平均成交售价仅为10017元／平方米，均比去年同期有所下跌。
数据显示，中关村的写字楼租价指数已由年初的94.27下降至现今的93.02，中关村的写字楼售价指数则由年初的99.88下降至现今的99.38。从年初以来，中关村写字楼的租售
价格都是一路走低。业内人士认为，租售价格走低的原因在于市场供大于求，但这是短期现象，只不过是发展中的阵痛，中关村写字楼面临市场重新洗牌的契机。
北京中原是京城地产经纪界的老大，在中关村、金融街和CBD三大主力商圈内都设置了分部。其总监穆昆认为，中关村写字楼供大于求只是虚火上升。穆昆以中关村西区为例进行了分析：一是短期内供应量过大；二是开发商所采取的租赁策略比较保守。比如在CBD刚开始培育写字楼市场时，租价较低，不少开发商还实行第一年租户只需交纳物业管理费、不用交租金的政策。而中关村写字楼就没有这样的租赁政策；三是写字楼开发商多采用“低价入市，高价游走”的租售策略，当租售率在30%-40%时有一个价位，50%-60%时升一个价位，70%-80%时又升一个价位。
不过，穆昆认为，中关村写字楼租售价格走低最根本的原因是被商住楼打压得太厉害。因为中关村多数是中小型的成长型企业，没有雄厚的实力去租买大的高档写字楼；而真正的大企业则多数是自己建总部大楼，多出来的部分还要往外租售。就是在这个夹缝中，商住楼乘虚而入。他解释说，纯写字楼项目只有50年的土地使用权，按揭贷款是6成、10年还清；而商住楼是按住宅立项的，有70年的土地使用权，按揭贷款是7成至8成，20年至30年还清；此外，商住楼对于写字楼来说又便宜了许多。这些对于中小型企业来说，吸引力自不待言。“因为商住楼的挤压，也逼得很多开发商不得不将写字楼改售为租了。”穆昆说。
盛禾顾问的张颖与穆昆的看法不谋而合。她认为，中关村西区的商务公寓对写字楼的冲击是相当要命的，它在楼盘的规划设计、室内功能配套及各种管网的设计上和写字楼基本没有区别，但优势尽显。但她认为，商住楼不可能成为中关村的主流产品，它与中关村的整体形象不符合。
穆昆认为，从另一个角度看，租售价格的下降对中关村的发展是有好处的，这样能促使中关村写字楼的市场细分。如老一代的写字楼配置相对落后，价格下降理所应当，这也给了大量的中小成长型企业入驻的空间；而中关村西区新开发的、价格昂贵的5A级写字楼群，可以吸引实力雄厚的大企业聚集。市场的信息也给这一说法提供了证据，在中关村西区，国际理想大厦现在的租价是每平方米每天20美元；银网中心目前有五成已经售出，出租也很旺；而位于清华科技园的创业大厦，每平方米价格则卖到了1.2万元至1.3万元。
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