164亩地不翼而飞 “沙家浜地块”疑案调查

　　一块炙手可热的土地，经历了中国房地产十余年来的两轮热潮之后，被几易其手；一位不愿让土地不翼而飞的董事长，经两年追索，终于接近真相

　　□本报驻京记者 程涛

　　2004年6月14日，全国人大信访局局长领衔的调查组突然造访上海，在上海主持召开 了听证会，听取了上海市人大、徐汇区人大、徐汇区法院、徐汇区政府对徐汇区华欣家园(现名)306亩建设用地案情的汇报。

　　这306亩土地位于上海市徐汇区龙吴路2418弄，被称为“沙家浜地块”。

　　“被执行标的沙家浜地块，在未调查清楚之前，不得处分。”全国人大调查组当场宣布。

　　案件之所以引起全国人大的关注，与上海泰瑞物业公司(以下简称泰瑞)董事长周亚伦两年多来的奔走不无关系。

　　“全国人大调查组当场已作出基本认定：徐汇区法院执行标的，名为上海城南房地产公司(以下简称城南)的上海市建设用地许可证目前存疑；徐汇区法院执行法律文书4044、4045号文书为1998年已执行过的法律文书；该案与上海泰瑞无任何牵连。”参与当天陈述案情的周亚伦说。

　　周亚伦仍然需要等待，但在他心中，笼罩了两年之久的疑团已渐渐消散。随着他不懈地深入调查，一个由上海市徐汇区法院、土地局、规划局等一系列司法和行政部门参与的“沙家浜地块”事件全景已渐次展开。

　　“沙家浜地块”之来历

　　11年前，周亚伦的大部分生意发生在北京。但从开发浦东中捕捉到商机之后，他开始在上海滩寻找新的机会。

　　1992年9月26日，国务院决定撤销上海市的上海县和闵行区，其行政区域并入到新闵行区和徐汇区。“县政府当时疯狂卖地，以至于完成撤并后的徐汇区最后没有捞到实际好处。”一位熟知背景的人士说。

　　据说，由此造成了新闵行区和徐汇区的土地状况异乎寻常的混乱。当时土地使用并未实行资料联网，甚至登记备案也是残缺不全。

　　“当时，有的土地项目倒卖很频繁，最多可达20多手。”周亚伦说。

　　“其实，当时大家做房地产的心态不如现在，都是想倒卖项目。”周亚伦也不掩饰顺应当初所谓“炒卖地皮”的潮流。“不过，上海市后来也为诸如此类的多个小区办理了房屋产权证。”

　　“沙家浜地块”就是在这样的背景下出现的。

　　1992年12月10日，原上海县龙华乡华浦村委托乡政府下属的上海龙华房地产开发经营公司(以下简称龙华)，与上海轻工住宅总公司第二分公司(以下简称轻工二分公司)签订开发动迁房的《联建协议书》，约定共同开发位于华浦村龙吴路沙家浜的306.494亩地(以下简称沙家浜地块)。当时，小区被命名为华新居住小区。

　　其中的细节是，龙华以华新小区土地使用权为投资，取得了30万平方米建筑面积30%的所有权，轻工二分公司获得其余70%的权益。协议书还注明，龙华将其30%权益作价8880.326万转让给轻工二分公司。

　　“实质上，就等于龙华把306亩土地开发的土地证卖了8880多万。”按照周的解释，这是当时体制下对国有土地不能出让的一种变通办法。

　　刚刚从北京到上海的周亚伦，经过朋友介绍认识了轻工二分公司负责人。周对此项目产生了浓厚的兴趣，并随即在上海黄浦区注册了上海泰瑞物业公司。

　　1993年5月12日，轻工二分公司与上海泰瑞物业公司签订《合作建房合同》。轻工二分公司在留下10万平米之后，将其余20万平米拿出与泰瑞合作——以土地作价1亿元投入获得建筑面积40%的权益，泰瑞投入1.8亿元获得60%权益。

　　接下来一年，项目相继完成了原规划土地管理局(土地和规划当时并未分开)、政府和计委的审批。1994年4月21日，徐汇区原规划土地管理局向龙华颁发了《上海市建设用地许可证》。这张土地证，最后成了整个案件的焦点。

　　随后，轻工二分公司取得了《建设工程规划许可证》；泰瑞也取得《开工许可证》和《施工许可证》。此后，该项目工程规划方案得到相关部门审批。

　　1995年3月1日和9月5日，泰瑞与轻工二分公司签订补充合同，得到了总共 14.4万平方米建筑面积的权益。

　　“虽然，1995年颁布的《房地产法》不允许三方联建，但因为合同签署于1993年，属于合法有效。”周亚伦说。2001年的一起民事纠纷案中，上海市一中院也承认该地块在建工程属于泰瑞。

　　然而，事情却悄悄起了变化。虽然主合同是轻工二分公司与泰瑞签署的，但以后的补充合同和其他业务文件中，一些署名城南，括弧注明轻工二分公司，一些署名轻工二分公司，括弧注明城南。

　　“他们当时的解释是，两家实际上是一家公司。”周亚伦也留意到这些细节的变化，但绝没有想到，这就是一个伏笔。

　　接下来，工程工期延误了。原因是上海1995年建设徐浦大桥，因为沙家浜地块濒临大桥，1996年3月通过审查的工程规划必须给徐浦大桥让路，静待大桥规划方案的确定。

　　此时，已接近中国房地产业第一轮热潮的尾声。1997年，中央政府开始经济“软着陆”，收缩银根。

　　上海地产开始萧条。很多工地半停半建，成了烂尾楼。华新家园就是其中的一个。泰瑞因为资金、与施工单位芜湖第一建筑工程公司等一系列经济纠纷问题，无暇顾及施工，一直将工程搁置到2002年。

　　此时，上海市的房市也渐趋回升。2002年7月，上海市申办“世博会”成功，引爆上海的房地产市场。

　　周亚伦重拾信心，准备在上海大干一场。然而，他却得知了足以让他瞠目结舌的消息：“沙家浜地块已经被拍卖了”。

　　164亩土地不翼而飞

　　土地的不翼而飞，牵连着泰瑞在这块土地上的在建工程。

　　2002年年中，芜湖第一建筑工程公司突然以违约为由，要求与泰瑞解除承建合同。如果没有这起诉讼，周亚伦可能至今很难发现土地被拍卖了。

　　“如果建筑工程队不与泰瑞解除合同，新的施工队难以入场。”周后来才理解，这一步早在计划之列。后来，施工队告诉周亚伦：“在2001年八九月间，上海汇成房产经营公司(以下简称汇成)和徐汇区建委在工地上进行过调查，告诉工程队这块地要被拍卖了，劝工程队赶快解除合同。”

　　2002年10月29日，上海市高级人民法院开庭二审。“法官突然打断我的申辩说：‘你那块地都拍卖了，还履行什么合同’。”面对法官的反问，周亚伦一头雾水。周随后追问，也没有得到法官的答复。

　　事后，经过工程队的证实，土地确实被拍卖。周亚伦后来在当月的《解放日报》上找到了拍卖公告，时间正是10月29日当天。拍卖委托人是徐汇区法院，上海东方国际商品拍卖公司(以下简称东方国拍)领衔，上海公益拍卖公司、上海青莲阁拍卖公司、上海长城拍卖公司和上海华夏拍卖公司等5家联合拍卖。受让方上海汇成房产经营公司以1.14亿元中标沙家浜164亩土地。

　　上海汇成房产经营公司是上海汇成�熂�团�犛邢薰�司下属企业之一，主要从事房地产开发经营。上海汇成集团于2000年2月28日由国有独资公司改制为多元投资的有限公司，大股东是徐汇区国有资产管理局。

　　随后，周找到了徐汇区土地局土地利用科。当时接待周亚伦的科长说，“这次拍卖并没有经过土地局，可能是通过徐汇区土地交易中心完成的。”

　　随即，周亚伦去了徐汇区土地交易中心，但得到答复的是“你们应该私下达成协议，有人会给你权益”。

　　为什么拍卖是通过徐汇区土地交易中心完成？周亚伦调查得出的结论是，“土地使用权证始终是徐汇区无法绕开的‘槛’，而在土地交易中心拍卖的正是在建工程，土地使用权随着在建工程转移。”周认为，这一切让“法院觉得顺其自然了”。

　　2003年1月13日，面对查证真相无门的尴尬境地，周亚伦只能去找汇成。

　　“地就别想着要回去了，现在就等着补偿吧，但也别想着投资都能拿回来。”汇成的邹先生奉劝周亚伦，“这块地暂时还是你的，因为汇成还没有付钱。”邹的一句话提醒了周亚伦。

　　“按照诉讼法规定，只要汇成还没付钱，泰瑞可以向法院提出案外执行异议申请，法院就必须对案件重新审理，挽救自己的权益还有机会。”周亚伦如获至宝，否则，汇成将成为善意中标人，即使周亚伦胜诉，也只能得到资金补偿而不是土地。

　　次日，2003年1月14日，周亚伦向徐汇区法院提交了案外人案外执行异议申请书。

　　“土地最终成交的价格是每亩69万，而这在上海是难以想象的低。” 引起周亚伦怀疑的是土地拍卖的价格。与之形成鲜明对比的是，泰瑞1993年取得土地的单价是62万，2002年的市场价格为每亩250万元。

　　周亚伦便开始调查这场疑窦丛生的拍卖。

　　从他给本报出示的徐汇区法院委托拍卖书中，清晰地看到拍卖标的不设保留价。

　　“价值数亿元的土地拍卖，竟然没有进行事先评估，严重违反了国家法律。”周亚伦在拿到证据时也觉得是“天方夜谭”。

　　此外，一张信纸上手写的所谓标价书上显示：“龙吴路地块起拍价为壹亿零捌佰万元整(10800万元整)”，落款是徐汇法院，没有公章，没有负责人签名。而该地块当时的市值近4亿元。

　　徐汇区法院也以“案件在执行过程中，上海市高院认为不宜接受采访”为由，拒绝回答记者的提问。

　　“公告说是29日拍卖，但前一天就拍卖完了。”周亚伦发现了更为惊人的事实，证明东方国拍操纵了一个“拍卖骗局”。

　　东方国拍的拍卖成交确认书上注明拍卖发生在2002年10月28日，汇成中标后的契税完税证和契税纳税申请表上也都注明拍卖发生在2002年10月28日。但徐汇区法院登出的联合拍卖公告上确定的拍卖时间和汇成竞标前的意向竞买申请登记表填写时间却是2002年10月29日。

　　“之所以写成28日，是一个做记录的小年轻的笔误，当时我们也没有发现。”在“拍卖成交确认书”上签字的上海东方国际拍卖公司副总经理徐建中解释说，“整个过程没有问题。拍卖是经过多次交易后，汇成才竞标成功。”

　　“那为什么中标后，契税纳税申报表和契税完税证的日期也是28日？”

　　“这是一误再误。”

　　对于这个地块拍卖为什么不设标底，有没有进行评估，徐建中没有直接回答，只是反复说，“(整个拍卖)徐汇区法院的法官从头到尾一直在场，是在法院的指导下完成的。如果有问题，五家拍卖公司一块负责。”

　　徐汇区法院为什么要委托拍卖这块土地呢？周亚伦后来才发现，原来这一切皆因那家神秘的城南公司所引发。

　　“城南”旧事

　　城南这家公司原来与轻工二分公司同出一枝。

　　1993年10月25日，轻工二分公司所属的上海轻工住宅总公司出资1000万，在浦东新区工商分局申请成立了上海城南房地产公司。而城南的注册资料表明，其法定代表人即为时任轻工二分公司总经理俞福忠。

　　这确实容易让人产生错觉。至今，徐汇区土地局土地利用科还坚持认为：“两家公司应该是一家公司。”

　　在俞福忠与周亚伦签订了沙家浜地块《合作建房合同》之后，竟然将这块地以300多万元的低廉价格，再次倒手给上海天合房地产公司(现更名为上海天羿房地产发展有限公司)。当然，这显然是个骗局，天合公司最终并没有拿到这块地。

　　这一案件仍在审理中。天羿公司总经理耿朝彬表示：“我们也是受害人，我们也希望从这块土地中拿回自己的损失。”

　　此后，1996年，俞福忠获罪入狱；1999年4月29日，轻工二分公司被注销。其对沙家浜地块的权属不知去向。

　　而城南公司一直很活跃，直到2002年4月30日才被吊销营业执照。但其在1998年发生的一起经济纠纷案却意外地成为徐汇区法院后来拍卖沙家浜地块的诱因。

　　1998年，上虞市第五建筑工程公司(以下简称上虞五建)与城南发生经济纠纷，徐汇区法院判决上虞五建胜诉，并下达了第4044、4045号民事判决书，责令城南履行还款义务。

　　“一共只有240万元的执行财产。” 周亚伦向本报记者出示了该民事判决书复印件。

　　徐汇区法院早在1998年9月8日就下发782和783号执行通知书，就230万诉讼标的，将城南拥有的已经诉讼保全的15套普陀区住宅房产进行财产执行。

　　但令人百思不得其解的是，时隔4年后，徐汇区法院再次以徐汇区城市规划局土地证档案中标注为“上海城南房地产公司”的《上海市建设用地许可证》为依据，认定华新小区属于城南财产，强制进行拍卖执行。

　　“为了达到目的，法院将4年前的一个已经有结果的判决私下重新进行了执行。”周亚伦说，徐汇区法院“张冠李戴”地套用以前的民事判决来处置沙家浜地块。

　　而且，根据我国相关法规规定，土地不得作为拍卖标的。如果要进行土地使用权拍卖出让，必须经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门具体组织进行。

　　2003年1月9日，徐汇区法院连续发出3张裁定书和4张协助执行通知书，要求徐汇区房屋土地管理局、徐汇区房地产交易中心和徐汇区城市规划管理局，分别将城南名下《上海市建设用地许可证》和《建设工程规划许可证》过户至汇成名下。

　　显然，徐汇区房屋土地管理局十分清楚城南名下《上海市建设用地许可证》的情况，没有满足徐汇区法院的要求。因而，拍卖绕过了徐汇区房屋土地管理局。

　　而徐汇区城市规划管理局也清楚，被拍卖地块已核发的《建设工程规划许可证》是属于轻工二分公司的。如果将其过户，就等于对同一地块发放了两张《建设工程规划许可证》，属于违法。

　　2003年3月12日，徐汇区城市规划管理局发出(2003)23号文件，原则同意将“沪徐规建”的《建设工程规划许可证》的建设单位调整为汇成。

　　但加了一条：写明该证建设单位是上海轻工二分公司，并注明“建设工程规划许可证不再换发，由本函替代”。

　　对此，周亚伦咨询了徐汇区城市规划管理局一位主管副局长，答复是：“我们当初不同意，我们提供的只是业务函，不是文件。”

　　“以函替换建设部的正规证件，这合法吗？”面对记者的提问，徐汇区城市规划局李昌潽副局长含糊地说道：“这只是你们的理解。”

　　“实际上，这已意味着将306亩地块全部划归给汇成，而不仅仅是已拍卖的164亩。”徐汇区法院对汇成表现出的“慷慨”让周亚伦感到震惊，“汇成等于用1.14亿元拍卖到了价值8亿元的国有土地。”

　　周亚伦还在徐汇区房地产交易中心看到了以汇成为用地单位的土地证。交易中心的解释是建筑物被拍卖，土地也随之过户，所以核发上海市房地产黄证。在登记审核表上注明使用权来源为划拨，而不是拍卖。

　　“拍卖前徐汇区法院要求徐汇区规划局重新调整拍卖土地的规划。”周亚伦拿出规划局2002年9月28日发出“徐规业(2002)152号文”，该文将整个华新小区306亩应有的绿地、公建配套设施投入都附加在被拍卖的164亩土地上。

　　“作为拍卖公告的内容，提高拍受者开发成本，使人感觉无利可图，而且必然亏本，吓退其他有投拍意向者。”周亚伦认为这也是汇成可以成功中标的关键原因。

　　记者向徐汇区规划局档案室要求查看2002年152号文件，但被以“记者无权查阅”为由拒绝。

　　真假土地证

　　此时，案件最关键的问题是：两张同一时间、同一文号、不同用地单位《上海市建设用地许可证》，究竟孰真孰假？

　　这一答案是徐汇区法院关于沙家浜地块所有执行裁决的依据。

　　周亚伦又提供了两份证据，两张土地证存根复印件。上面可以清晰看到，龙华的土地证与存根一致。城南也有一张土地证存根，但签发时间是1996年2月29日。

　　也就是说，在1996年2月29日徐汇区规划土地局为城南签发了一张1994年4月21日的土地证。

　　此外，沙家浜306亩地块属于无偿划拨土地。1996年1月19日上海已出台了国有划拨土地补交土地出让金的通知。

　　“两张都是真的。”徐汇区土地规划管理局土地利用科赵小萍副科长说，龙华的土地证是被城南所替换。

　　那为什么会在同一时间用同一文号对同一地块向不同单位发放两张土地证？她回答说，“是区政府让改的。”

　　她还向记者出示了当时的土地证档案。记者注意到，在龙华的土地证下面有手写的几行字，“经区政府协调已同意将此地块调拨给原上海轻工住宅总公司第二分公司、现名上海城南房地产公司，有关手续正在办理之中，特此证明。”落款是徐汇区规划土地局，时间是1996年2月14日，并盖有“上海市徐汇区规划土地管理局”的公章。

　　“当时土地局谁同意的？”她说是时任局长刘海生，“现在在奉贤区当副区长”。

　　周亚伦告诉记者，“一直以来，法院判决的依据都是未以真面目示人的城南名下的土地使用权证书。而面对全国人大调查组质询时，法院改口声称‘未见过此证，所有的判决均是依据那种签字并盖章的龙华名下的土地使用权证’。”

　　轻工二分公司与城南是不是同一个公司？

　　周亚伦出示了上海市轻工房地产总公司发来的书面证明，城南与轻工二分公司根本毫无关系，而且“上海轻工房地产总公司从未同意将原上海轻工住宅第二分公司的任何资产、财产(含在建项目)无偿转让给上海城南房地产公司及任何第三人”。

　　令人疑惑的是，既然轻工二分公司与城南公司并无关系，徐汇区法院为什么为汇成大开方便之门？而且诸多的徐汇区政府部门也配合颁发红头文件？

　　据知情者透露，在完成拍卖后的2002年12月15日，徐汇区政府曾联合土地局、规划局、龙华乡、建委等12家单位专门针对该地块开发进行座谈。最后主要形成三点决定：其一按照1998年487号文免除上海汇成房地产公司的土地出让金为零；其二减轻其大市政配套费至95元 ／ 平方米；其三作为市重大工程动迁项目，提供公益房为政府解决市政建设用地困难。

　　虽然全国人大调查组已介入此案，但周亚伦仍然在为一个刚刚听到的消息感到不安：5月28日，徐汇区土地交易中心为华欣家园办理了房屋预售许可证。

　　“这是准备突击售给居民，以造成入住的既成事实。假如一旦入住的话，将给解决问题造成极大的困难。”周亚伦无奈地表示。