蓝筹地产的标准之争

　　-本报记者 姜宏桥 北京报道

　　“进入中国的几年来，蒙特利尔银行基本没有经营过地产企业贷款业务，因为当我们把中国地产企业资料输入评估系统中，他们总是达不到要求”，加拿大蒙特利尔银行北京分行副行长苏朝晖在中国蓝筹地产标准专家评估会上强调。

　　如其所言，中国蓝筹地产评选首先面临的问题是是否要评选出国际公认标准意义上的蓝筹企业，这也是一个令外资银行头痛的问题，一方面地产企业大多规模小、波动性大，另一方面十几年来蓬勃的市场增长不仅让几乎所有的地产企业充分赢利，其潜力足以令人确信蓝筹地产存在的必然性。

　　而且，与西方单调的通行模式相区别的是，中国地产企业恰恰在复杂的政策和市场环境下以多样化的经营模式来填充巨大的市场并获得丰厚回报，当我们确定要评选出中国蓝筹地产时如何在多样化中寻找共性指标，又如何权衡呢？

　　标杆与容忍度

　　在发达国家的股市，蓝筹股一般是指多年来业绩稳定增长的大型传统工业股和金融股，这些上市公司的特点是在所属行业占有重要支配性地位、业绩优良、收益稳定、股本规模大等等。当我们分析这些表面上简单的要求时发现，实际上它需要蓝筹企业拥有某种获得垄断利润的能力，而且为了保持利润稳定增长则还要有不断“克隆”的能力，所以它们还必须是跨区域乃至跨国企业，当区域市场饱和时有能力在另一个区域发展，国内市场饱和了就到国际市场上拓展。

　　如果按照这种标准，可以说在中国，不仅地产行业没有，其它任何一个行业里都没有哪家公司有类似的能力，从这一意义上说真正的蓝筹企业并未出现。但这并没有妨碍中国蓝筹地产评选的决心，显而易见，地产行业目前是，未来仍将是大需求、大供给。

　　中国蓝筹地产评选意在寻找中国优秀地产企业，树立一个标杆。复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，评选的目的不仅针对目前企业状况的评价。大家都知道房地产企业繁荣，但到底房地产哪些企业优秀，大家印象并不深刻。或者哪一个时段哪一个类型，哪一个企业优秀，优秀在哪儿？应该说基本上绝大多数人讲不出来。通过蓝筹地产发布，无论它是否足够专业，它将是地产企业单项指标和总体指标的重要参照对象。事实上在地产行业这么多年以来，有很多公司也试图找到一种办法，来把某些公司和另外一些公司区分开来。有地产企业聘请调查公司做地产公司竞争力评价，运作了好几年。虽然其结果没有向社会公示，也说明他们希望通过竞争力的评价，研究未来地产发展最终的竞争力在哪里。

　　但是，作为未来的标杆，存在着选取对象的范围问题。中国地产企业发展战略的差异程度相当大，有的是全国性企业，有的做专门一个区域，有的针对特定的类型产品，有的业务综合，有做不同档次的，有的更加偏重前期运作。比如，华侨城的主题公园在国内做得最好，它是国内最好的主题公园营建商，又把地产业务捆绑在一起，有20％到50％做住宅开发。阳光100则是利用自己的产品品牌在二线城市吸引资金并加以复制。可以预见，随着未来的发展，可能还有更新的模式出现。为此，伟业顾问董事长林洁提出，“房地产企业差异性非常大，蓝筹地产是否应该考虑把规模并不大但是经营有特色的企业考虑在内？”

　　而戴德梁行房地产咨询(上海)公司总经理张国正倾向于国际化的标准，“我从香港过来，但是我在上海时间比较多，上海市场发展的速度甚至比香港还要快，所以我们不妨把标准提高一些，这样我们推动性更强。”

　　如何确立严格的标准又适合中国的实际情况，多位专家意见相左。但是大家能够取得共识的是虽然要考虑模式的差异，可以肯定的是蓝筹地产评选重心既不是成长性企业评选和品牌地产评选，更不是销售和楼盘排行。“绩优、稳定、规模”三大概念是蓝筹地产的主要方向，至于是否倾向于成长性或者考虑区域性，将通过分指标来调整。

　　硬指标与软指标

　　方向确定之后便是指标的争论。指标应该如何解读，又如何确定权重？

　　对于规模，主要指标是资产规模和开发面积，绩优则体现为销售利润、市场占有率和资产回报率，这是专家们共同认可的。

　　对于影响企业发展的内部和外部因素，专家的共识是内部的资金问题和外部的政策问题。资金几乎成了企业发展的瓶颈，中信实业银行零售银行业务总部王皓指出，“融资是开发关键的第一步，如果自己不能首先融来资金，银行就不会提供后续贷款。这不是个案，而是非常普遍的。我们做的地产项目很多，50-60％出现了这样的问题。”在市场健康透明的条件下，融资能力可以反映企业的综合实力，但是在中国，只有国有企业和跨行业企业的直接和间接融资能力最强，而且融资能力并不能完全代表企业的财务健康状况，难以判断。

　　世联地产顾问公司董事总经理罗守坤举例说：“华润经营地产规模很大，最近对它批评比较多，说华润把一个好企业做成坏企业，但是从它自身自有资金运作能力看则很强，市场影响力不可小看。”负责拟定评价标准的新华信集团管理顾问有限公司称，融资能力根据银行的授信额度和上市公司的历史业绩，可以肯定，融资能力在目前的条件下权重可能比较大，但是随着政策的调整和融资环境的规范化和宽松，以后的评选中它会逐步调整。

　　与此类似的问题还有对资产负债率的理解和评分办法。资产负债率高对企业有不良影响，不过地产企业基本依靠贷款，资产负债率低了未必有正面影响，但是过高亦不行。确定合理的尺度非常困难。

　　新华信集团管理顾问有限公司称，企业战略指标关注企业定位和市场定位两个方面，在历史资料不完全的情况下肯定带有很大的主观性，为了避免这一点，将各专家的意见汇集起来，如果专家在评估企业软指标时意见差别太大，我们就只好降低这些指标的权重，甚至取消某些指标。