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“查MALL可以让开发商在开发MALL时逐渐走向规范，但不可扼杀MALL这一业态。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，MALL是中国商业发展到一定阶段的必然产物。政府在收紧MALL项目的同时，一定要辨别MALL的真伪，不让有良好前景的真正MALL项目流产
◎晓霖
“现在朝阳区下属的开发办已经不再接待我们了，连商谈春天MALL项目的机会都没了。”春天商业有限公司董事长尹铁铮如今焦急万分。尹从1999年便开始运作位于北京东北角的春天MALL项目，可行性方案获通过后于2003年10月拉李嘉诚旗下的长江实业入伙。可正当他满怀希望准备大干一番时，没成想赶上了国家四部委彻查MALL泡沫风暴。
从今年2月开始，商务部牵头对大型购物中心(SHOPPING MALL)全面检查，而后银监会、发改委、建设部纷纷介入。调查显示，全国购物中心投资总额2000多亿元，以400个网点左右为基数，相比去年底猛增100多家。这些MALL项目，正常情况下，开发商自有资金仅占5%左右，远远低于30%规定。由于规模巨大，开发商往往不可能全部卖出去，有相当多MALL被拆零成商铺，很难实行统一经营管理。因此，不光银行的债可能还不清，同时又把失败转嫁给了接盘的小业主，引发很多社会问题。
因此，在国家发改委专门部署的关于清理固定资产投资项目行动中，大型购物中心与钢铁、电解铝、水泥等同被列入重点清理范围。为响应“国家四部委彻查MALL泡沫”的精神，北京市商务局透露，负责制定商业网点规划布局的部门正紧张修改原来规划，新规划将于今年七八月份出台，肯定会对原来规划的4家大型MALL进行缩减，最终缩减到几家还未确定。在此背景下，也难怪尹铁铮们只有徒呼奈何。
中国MALL热兴起于对新商业业态的向往与探索。据业内人士介绍，MALL的远期利益非常诱人。在日本，MALL的店铺仅占1%，但却创造了全国3500亿美元零售总额的大部分。在美国，MALL已经占有50%以上的零售额，2000年营业额达到1万亿美元。而此时，国内传统零售业竞争早已是白热化，可赚的利润已经微薄得很。
可是，“MALL的兴建是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿几十亿的投资，需要一系列复杂的资本运作”。据在北京建成首座MALL的金源时代购物中心总经理蔡训善介绍，金源项目38亿元投资绝大部分是开发商的自有资金，所有签约大商家租期都是20年以上。但粗略估算，就这样至少也要12年才能收回投资额。特别是现在政策趋向紧缩，申请开发贷款难上加难。所以，蔡训善告诫那些自有资金不足、准备靠贷款开发MALL的开发商及早撤步。
一直为全国大MALL做顾问的易铺网CEO陈建明介绍，投资MALL首要是资金风险。MALL的建安成本超过3500元/平方米，加上土地成本，投资10万平方米MALL至少需要4亿元。另外做MALL至少需要两年的前期准备、两年的建设和三年的开业运营投入期，这意味着开发商可能会一直亏损7年。如果单纯是一个住宅或商用楼的投资，由于可以在两三年里快速套现，往往可以及时归还银行贷款并有可能赚个盆满钵满，但MALL赢利模式不是房屋的出售，而是商铺的经营与出租。参照国外经验，MALL实现盈亏平衡就得5年以上，要收回全部投资就得十几年甚至几十年。风险由此暴涨，一方面，是MALL自身的商业风险，地段、定位、经营、管理等决定其能否赢利，定期的偿还任务更会对企业的现金流产生极大考验，而这些风险将在未来几年或几十年内转嫁到银行身上。
因此，中国商业联合会购物中心专业委员会常务副主任左波慨叹:“许多购物中心的老总和我聊过，有一批购物中心可能要死掉。”
但面对一片质疑之声，也有另一种声音正在业内传递。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利就认为，中国MALL开发并没过热。据相关数据显示，目前打着MALL名义在建项目总共300多个，但真正的MALL项目仅占30%左右，其中已经建成的MALL仅30个左右。这些已建成项目的投资多来自于海外资本，如李嘉诚的东方广场、泰国正大集团的正大广场等。而且，随着GDP增长，一些已建成的MALL运营状况趋好。在国内最先引进MALL概念，并拥有连锁MALL数量最多的深圳铜锣湾百货的陈智表示，现在社会上对MALL的看法进入了一种误区，MALL其实是一种很好的零售业态，铜锣湾MALL每年销售的增长率为56%。据中国购物中心产业资讯中心方面称，目前中国已有10家以上的超大型购物中心经营毛利(租金收入扣除管理开销)超过80%。按此，开发一个MALL的资金可以在8～10年内正常收回。原北京市商业委员会副主任卢彦博士也认为，北京市全年的零售额有望在最近一两年突破2000亿元，使整个城市的消费水平走向高度多样化、个性化的消费趋势初步实现。
问题都有两方面，也许正由于这一迎合市场需求的新业态概念，导致各地房地产商纷纷扛着MALL的大旗开发商业地产，在开发过程中手段不规范，导致各地造MALL过度。一位专家指出，在上世纪90年代末期，进入中国的MALL成了一些房地产商谋取暴利的幌子，以MALL名义变相开发商业地产的居多。因为，利用MALL的名义开发商业地产，最直接好处是可以拿到廉价土地。据一位长期运作MALL项目的人士透露，一般开发MALL项目的用地价格，只在当地土地市场价格的30%左右。但在廉价拿地后，开发商却将MALL当成商业地产项目运作。因此，尹铁铮认为，政府真正需要彻查的是以开发MALL的名义运作商业地产项目所出现的泡沫。
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