上海整治别墅违章建筑强动“富人的奶酪”

　　排除阻力、压力，保证拆违工作圆满完成；新账不欠，老账要逐年还清

　　外滩记者 李杨/报道

　　2004年6月14日下午1时，松江区绿洲比华利花园。为了强制拆除该花园1000平方米的别墅违章建筑，有关部门派出了前所未有的“高规格”阵容：规划、房地、市政、公安、 卫生、供电、煤气、自来水和法制、信访及新桥镇政府11个部门组成了联合整治队伍。

　　这是近年来上海首次对别墅小区开展大规模强制“拆违”行动。由于上海及全国别墅小区违章搭建的普遍性，此次依法“动富人的奶酪”的整治行动，引起了各界广泛的关注。

　　强制“拆违”行动历时4个小时，行动中没有一个人受伤。上海市人大常委会副主任刘伦贤批示：“绿洲比华利第一阶段拆违工作主攻方向正确、兵力使用集中、组织指挥严密，打了一个漂亮的歼灭战，对整个比华利乃至全市拆违工作都有指导意义。望及时总结经验、再接再励、过细工作，排除阻力、压力，保证拆违工作圆满完成。媒体应及时报道，以营造良好拆违氛围，给广大守法市民以鼓舞！”市人大重点监督项目此番遭遇强制“拆违”的绿洲比华利花园位于松江明华路366号，占地面积1500亩，拥有近600套独立别墅，是松江规模最大的别墅小区之一。这个1998年6月开始建设的欧式水景小区曾被称为松江的“一张名片”。此番强拆绿洲比华利花园属于市人大重点监督项目。

　　别墅业主们为什么热衷于违章搭建？

　　2001年有关部门曾对松江新闵园区内的五个别墅小区(包括绿洲比华利)进行了整治，但不了了之。购楼者更得到了开发商“可以搭建”的口头承诺。

　　据了解，绿洲比华利花园共有173户违章，违章比例占已入住451户的38%；总共搭违章建筑8000平方米，平均每户私搭面积超过40平方米。根据上海市原有的相关规定，搭建违章建筑住户每户的处罚最终不过区区数千元。部分业主的私搭乱建启发了购房者，4年前绿洲比华利每平方米的售价是四千多元，现在已经涨到了一万五千元。如果通过搭建可以用每平米几百元的建筑成本来抵消一万五千元的购房款，又有谁会拒绝呢？

　　松江别墅业主大肆搭建违章建筑的行为引起了有关部门的关注。“4月8日，市人大常委会副主任刘伦贤带了三十多位常委到松江视察，发现有的违章建筑比原来的主体结构还要大，影响小区环境、邻里关系。坚定了整治绿洲比华利的决心。”消息人士透露，“刘伦贤副主任曾先后数次到绿洲比华利小区了解情况。市领导决定，绿洲比华利小区必须整治、必须成功，要在全市整治别墅小区方面带个好头。”

　　来自市人大的监督压力加快了松江区整治别墅违章建筑的时间表。据悉，绿洲比华利花园的整治情况将被纳入当地官员政绩考评的标准之一。

　　2004年5月22日，上海市松江区人民政府发布了沪松府通(2004)2号通告，宣布将对绿洲比华利小区的违章建筑进行整治。6月14日强拆的对象就是4月8日人大常委会委员视察时，绿洲比华利小区正在搭建、至今未结束的13户违法建筑。

　　法律面前应该人人平等

　　“什么是违法建筑？未经规划部门批准、认可，在规划审定的图纸之外的建筑物、构筑物都是违法的。”沈谦开门见山，“自行搭建的地下室、车库、阳光屋都在此列，自建的有顶走廊也是违法构筑物。”沈是松江区市政管理局局长。做了十年市政管理工作的沈谦不太能理解现在别墅“拆违”遭遇的抵触情绪：“前几年我们拆的对象是比较贫困的居住户，有的三代同室，政府号召拆违章，他们毫无怨言；现在这些业主人均居住面积都超过70平方米了，不拆怎么面对广大的老百姓？法律面前应该人人平等。”

　　规划局通知、谈话、发通告……前期工作完成后，在业主不愿自拆的情况下组织了强拆。当场就来了好几户的私人律师。好在有关部门的准备工作也比较细，厚厚的违章建筑记录册中每户违建都有平面图和现场彩照，拆违只需“照图施工”。“违建都是钢筋混凝土，又不能破坏合法建筑。我们就用机械拆除，过去哪用得着这些设备呀。”沈谦掰着手指头数“预案”：“救护车除了防止人员受伤，也考虑到有些业主年纪大了，万一情绪激动可以现场抢救……”

　　大多数被强拆的业主都认同政府的“文明执法”，但他们觉得责任不能完全由自己承担。

　　违章者的“理由”

　　车库被强拆的王明昌觉得自己挺冤，因为他没有某些业主近两百平方米违章搭建物的严重情节，他只是想要一个车库。一期的房子没有车库的设计，小区内也没有公共停车场。去年年底王买了这套别墅之后请了专业设计师设计了车库，他曾向规划部门提交申请但未被受理，给物业递了份“搭建车库申请”之后就开工了；因为“顶风作案”，车库尚未完工，便与违建严重的几户一起被列入第一批强拆之列。

　　“我在自己买下的草地上盖车库，为什么不能申请搭建？如果必须求发展商帮我申请，我们有矛盾怎么办？”另一个业主杨先生也觉得自然人应该具备申请搭建的资格，“总不能为了扩建一个车库去成立一个房产公司来申请吧？”

　　“这次主要是人大督促、区政府执行，”绿洲比华利小区物业管理公司总经理助理施正一在电话中告诉记者，“我们事先都不知道，周一开例会的时候队伍就来了。”他同时表示不便接受正式采访，因为“和业主还要长期打交道”。第二期还是强拆沈谦透露：“接下来的第二期还是要进行强拆行动。直接针对的是4月8日人大常委会视察时正在搭建、现在已经建好的违章建筑，人大常委会视察后由地方政府、物业部门通知业主，他们不听劝告、继续‘顶风作案’，我们就坚决拆除。这批还有十几户。”

　　一位参加了数次视察的人士告诉记者：“整治三期将会最难，违章建筑已经和主体建筑融为一体了，不拿图纸根本看不出来。”

　　二期结束后，要请有关的专业部门来论证，按照市里面研究的标准，哪些该保留、哪些必须拆、哪些可以罚款，要一对一地做工作。第三期处理剩余的一百多户要花费比较多的时间和精力，主要是自拆和罚款处理。“也不是一户不拆，这要看情况，如果是严重妨害安全市容、卫生、交通等四条的还是要拆，我们希望自拆。”沈谦透露，“7月份市人大常委会还要组织专门视察绿洲比华利，总结经验之后会向全市推广。”

　　“松江区7月份要成立城市综合执法监察大队。在城管大队成立之前，还是维持由规划局为执法主体。”松江区政府法制办陆主任告诉记者，“在城市管理方面，一个行为可能触犯好几条法律法规，为了防止推诿、扯皮形成‘真空’，有必要使行政执法的兵力相对集中。”

　　“何时会考虑以罚款形式取代强拆？”记者想确认这个“分水岭”。

　　“这要到第二阶段结束以后。”陆表示。

　　截稿前记者得知，绿洲比华利花园二期拆违的通告已经发出，名单中有12家业主，如果不在两日内自行拆违，他们也将面临强拆。新账不欠、老账要还最近两年，有的别墅业主趁着房价暴涨大肆搭建，然后转手出售牟取不法利益。和很多人的期望一样，政府部门的态度并非强硬地“一路强拆到底”。有关部门已经作了软硬的两手准备。

　　“硬”的一手就是对不听劝告、搞“既成事实”的业主进行强拆，以儆效尤。

　　“软”的一手就是根据实际情况予以拆除、罚款、改建处理。沈谦表示：“那些已经被强拆的业主，如果有合理的功能需要，同样可以通过申请、办理相关手续。考虑到当时小区的规划不到位，有些设施没有配套，在不影响公共绿地、安全、景观的情况下，可以适当补救的，该补的手续补上、该罚款的罚款、该没收的给予没收，按市场价加罚一定的比例再卖给你，这个市里面已经统一了。我们的目标是：新账不欠，老账要逐年还清。”

　　阳台上的违章搭建以绿洲比华利为例，这个社区的违章建筑据统计达8000平方米，按照每平方米一万五千元的市场价、加上20%的罚款比例，如果业主们不愿意自行拆除而接受罚款的话，仅这个小区就将缴纳罚款近1.5亿元。

　　罚款、补办手续之后，会不会得到包含了改建部分的新房产证？沈谦表示：“合理的部分，可以补证。”

　　人大可能立法别墅“拆违”

　　既不同于过去的城市“拆违”、更不同于普通“拆迁”，和过去“筒子楼”、多层高层住户不同的是，他们有属于自己的土地。

　　一些业主认为：因为他们有房产和土地权属证书，因此有权改扩建；在自家花园里搭建的显然是私人财产，因此有“私产被侵犯”的感觉。

　　法律界人士认为，宪法规定了我国土地的国家所有制和农村集体所有制。从严格意义上讲，业主的权利仅仅意味着几十年的合法使用权；换言之，国家是真正的“房东兼地主”，业主只是“拿到长期租约的租户”。按照这样的理解，租户当然无权对入住房子和土地随心所欲地使用。

　　对于业主普遍反映的国外别墅可以在“邻居同意”的基础上“自搭自建”的说法，沈谦并不以为然：“国内的规划部门只是按照图纸和规划条例来审批，‘邻居同意’是比较人性化的先决条件，不是说邻居同意就够了。”

　　“希望执法减少随意性，界定别墅小区违章建筑的客观标准最好能明确。”一位“合法”业主说，“三年前来执法的时候，一户业主把自己园地内的花换了品种也被认为是违章；如果像某些人说的，我家草地上的狗窝都属于未经审批的‘违章建筑’，那我买的私家花园和公共绿地还有什么区别？”

　　“现在没有现成的针对花园别墅的管理条例，《国务院物业管理条律》里没有提到私家花园；现在的拆违规定中需要强制拆除的四种情况也与现状不太相符；罚款前还是要先界定违法建筑。”一位不愿透露姓名的律师表示，“这是一个法律的空白。”

　　对于强拆的依据，市规划局有一个专门的解释：“适用范围包含花园别墅。”具体的“四个妨碍”(公共安全、公共卫生、城市交通和市容景观)中，别墅违建虽不涉及“安全、卫生、交通”，但影响了“景观”。

　　接近人大城建环保委的人士透露：“别墅违章时历史遗留问题，绿洲比华利将是一个突破口，下一步全市的别墅小区都要动起来。人大方面可能会通过相关立法，因为《上海市物业管理条例》还在审议中。”