土地政策收紧 广州烂尾楼成了“香饽饽”

　　日前，以广州首个“CEPA服务城”闻名遐迩的天誉商务大厦全新亮相，吸引了不少投资者的目光，而其前身却是已有近10年历史的烂尾楼；与此同时，广州“第一烂尾楼”中诚广场、广东银丰国际大厦、新国际大厦、南方信托大厦、正佳商业广场等十多个曾经“搁浅”的大项目近期纷纷改旗易主重获新生。

　　业内人士认为，在土地政策调整、征地越来越难的情况下，房地产企业土地紧缺， 烂尾楼价格低廉，投资期短，且回报率高，自然成了新的投资热土。

　　烂尾楼市场扬威

　　在广州房地产市场，近段烂尾楼咸鱼翻身之事不绝于耳。

　　位于东风东路的宝华大厦，沉寂了近10年之后，前年底在拍卖会上被天誉房地产公司以1亿元拿走。经过一年多的整修建造，今年6月以“天誉商务大厦”的全新形象正式公开发售推向市场，并成功取得内部认购2.5亿元、西塔被某国家机关整体购买的销售佳绩。　

　　去年9月，烂尾多年的广州“第一烂尾楼”中诚广场以9.24亿元被北京金贸国际投资公司收购，今年5月全面复工。目前正在为建成“南中国商务标地”进行内部整体装修装饰。装修完成后，即将展开招商工作，估计将于今年年底或明年初推出市场。　

　　由广州城建集团斥巨资收购的广东银丰国际大厦，续建包装成为优质资产后更名为财富广场，以“智能型甲级写字楼”的全新面目入市。　

　　前几年曾经停工的正佳商业广场，现已基本落成并将于今年8月试业。目前，其整体招商业绩已达七成，百佳百货、友谊商店、麦当劳、肯德基、华纳院线等众多国际性定位的品牌商家已签约入驻。

　　除此之外，位于地铁三号线石牌桥站附近，停工已近9年的新国际广场也已复工；天河东与天河路交界的南方信托大厦复工并已接近封顶；广州国土大厦成功重组……据不完全统计，广州市八个老城区范围内共有烂尾楼57宗，目前已由30多个项目全面启动。有关专家预测，今后一两年烂尾楼将成为广州楼市的新亮点。

　　土地政策调整是主因

　　业内人士认为，往日无人问津的烂尾楼成了商家趋之若鹜的淘金之地，与广州政府出台的一系列优惠政策，包括税收、各种费用及“快速通道”等相关措施息息相关，但同时，与国家土地政策收紧也是密不可分的。　

　　自去年以来，国家先后出台了一系列土地政策，要求严格控制土地审批。今年4月，国务院办公厅下发《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，提出重点对土地审批、土地占用等六个方面情况进行清理检查和整顿。据统计，今年一季度国务院批准的城市分批次建设用地比去年平均每季度批准的用地量下降了46%。

　　土地政策调整下的土地紧缺成了开发商的心病。因为房地产公司是项目公司，有了土地，有了项目，公司才能正常运营；如果拿不到土地，公司没有项目，那么公司就形同虚设。而项目也是开发一个少一个，公司要长足发展就要有源源不断的项目。业内人士透露，无论合生、富力等房地产巨头，还是名不见经传的中小企业，目前都在为征地、储地而四处奔波。在业内谁储地多，谁的前景自然就更长远。　

　　难怪乎，两年前恒大集团在报纸刊登征地广告还被视为新鲜事，而今年，合生创展、珠江地产、城启集团、粤海地产等巨头也开始纷纷刊登寻地的招商广告。在近期举行的大大小小的土地拍卖会上，也常常是开发商不惜血本，拼得你死我活。去年12月8日，在京举行的“京城世纪第一拍”，来自全国的十家开发商经过了67个回合的火并式争夺，价格由4.3亿顶到9亿多元！

　　在广州，土地拍卖也异常激烈，经常因为多家争夺而拍出“天价”。去年10月，富力集团以7.7亿多元的高价拿下珠江新城地块；12月，恒大集团则以1.71亿元一举投得广船国际(资讯 行情 论坛)集装箱厂地块；今年4月，广州力迅投资有限公司更以“天价”2.36亿元获得珠江新城地块，被业内视为“疯子”之举。

　　在土地如此短缺的情况下，开发商征地使出浑身解数，寻找项目见缝插针，投资烂尾楼自然成了获得新项目的一个重要途径。

　　烂尾楼回报率理想

　　虽然开发商急于征地找项目，但投资烂尾楼却并非被迫无奈。相反，在目前土地供应紧张，拍卖地价高昂，建设资金要求提高的情况下，许多烂尾楼项目具有价格低廉、投资期短、回报率高等优点，从而由城市弃儿摇身一变，成为众多商家争抢的“香饽饽”。　

　　业内人士透露，由于烂尾楼报价的水分早已挤干，并且不少楼本身就在“跳楼”，成交价一般是原投资的50%-70%，甚至低至原投入的三分之一或四分之一。此外，烂尾楼的建设手续大都完备，土建接近尾声或已基本完工，只需半年到一年时间进行穿衣戴帽，建设周期大大缩短。

　　对于市场情况，由于楼市持续旺盛，许多地段持续增值，位于繁华地段、交通便利的项目前景被普遍看好。只要后期营销手法得当，投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图，其回报率高达15%至20%。以南方信托大厦为例，据业内人士预测，即将封顶的南方信托大厦有可能改建为数码城，即使首期平均租金低于邻近的太平洋电脑城20%，租金会在240元／平方米／月左右，每年也会有数百万元的租金收入，年回报率在10%以上。更何况，目前在老城区的红线区内，已经不会再有新的住宅地块出让，烂尾楼自然成了相互争夺的“香饽饽”。广州“第一烂尾楼”中诚广场，由于处在黄金地段，就吸引了香港、广州、北京等地不少房地产巨头的关注，最后北京金贸国际投资公司费了九牛二虎之力才成功抢到。

　　本报记者　李有祥