市场加息预期日增 上海地产拐点加速逼近

　　本报记者 李小刚

　　房地产金融调控政策的陆续出台得到了发展商的高度关注，其后续影响也开始逐渐显现，但是近期的各种反映来看，央行似乎对现在的情况依然不是很满意，因此对于央行加息的预测开始增大。

　　事实上，虽然近段时间以来金融调控已经开始使发展商的日子十分难过，甚至出现许多中小发展商由于资金压力无法正常运作自己手中的项目，开始寻求更为强大的合作伙伴以期度过难关。但是记者于上海一家商业银行内部所了解到的情况反映，今年上半年虽然发展商的项目贷款得到了限制，但是个人按揭贷款的发放依然迅猛，到目前已经超过预期的数额。

　　麦格理管理咨询(上海)有限公司总经理章利华此前接受记者采访时曾表示，正是由于个人需求的旺盛，导致发展商感觉房地产行业依然有利可图，必然会想尽办法继续开发项目。

　　因此对于市场而言，有业内专家认为中央政府虽然已经感觉到房地产行业处于过热状态，但是此前的一系列调控措施仅仅是对供应的限制，如果不从需求源头进行控制，可能难以收到预期效果。

　　正是在这样的背景下，日前传来的消息正在表明，央行加息的可能性正在加大，甚至还有报道“确认”加息时间可能在7月上旬，原因在于7月中旬央行将公布第二季度货币政策执行报告，国家统计局也将公布6月以及第二季度的相关经济统计数据，如果相关经济数据支持央行加息，其政策的出台最迟应该不会晚于7月下旬。

　　楼市已显松动

　　央行加息肯定不是发展商所愿意看到的情况，因为目前已经出台的各项调控措施已经使发展商的日子颇为难熬。虽然大多数发展商面对记者就这个问题的询问都极力回避，但是上海城开集团总经理倪建达仍然告诉记者，金融政策不是对某个发展商或是中小发展商的影响，而是整个地产行业的影响。

　　但是不管是承认还是回避，现在楼市的发展正在让许多发展商担心。而最先出现松动征兆的是曾经火爆异常的杭州。

　　有关报道显示，今年5月15日十一届杭州房交会开幕，10万套二手房抛出，但是接盘寥寥，成交比去年至少萎缩了一半以上，据悉，这是杭州市历次房交会最冷清的一次。这仅仅是冰山一角。因此有分析人士揣测，种种迹象透露的信息表明由于京沪杭等沿海城市的房贷全线收缩，炒楼崩盘的恐慌已然出现。

　　此外据记者掌握的资料显示，从今年4月底到目前，杭州几家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%到40%，个别甚至达到50%。而且在房交会期间，有一家杭州的商业银行已经停止对1990年前的二手房、别墅、商铺或者30万元房价以下房子的贷款。

　　在目前区域化市场日渐形成，以及长三角各大城市间互动性的增强，杭州的情况对与其紧邻的上海市场也会产生很大影响，现在的情况是上海楼市已经出现调整的迹象。在上海3月的房展会上，出现观众人数锐减的局面，据统计，成交量不到去年的三分之一。

　　上海楼市现在不仅仅是成交量的萎缩，上海新开楼盘的销售速度与去年相比处于明显下降的趋势。记者所接触到的所有开发商都承认，受到各项政策影响，楼盘的销售并不理想，销售速度在今年明显下降。

　　资料表明，今年第一季度，住房销售价格的增幅也开始回落。据统计，2003年12月预售房价格增幅比11月增长2.01%，2004年1、2、3月分别比上月增长1.3%、1.0%和1.6%，增幅都有明显的回落。上海市社科院房地产研究中心理事顾建发断言：这些调整，是整个上海房价将调整的前兆。

　　在此背景下，上海的一些楼盘开始悄然降价，异常火爆的上海楼市在今年显得有些温和了。上海搜房资讯有限公司副总经理陈晟向记者透露：“在浦东世纪公园附近，有些比较好的楼盘已经在九九折、九八折出售。”甚至市区的楼盘也开始打折，香梅花园就有客户买两套房子，一次性付款，打了九九折。

　　高端住宅市场始终是各界关注的焦点，在业内看来高端住宅市场所积聚的风险最大，而且从上海市统计局的数据显示，高端住宅的投资比例特别高。因此早有专家预言，市场一旦出现变动，可能最先从高端住宅市场开始。

　　前些时候由上海搜房资讯有限公司组织的有关上海高端住宅的研讨会上，虽然所有的开发商都对上海高端楼市的走势持乐观态度，但是明眼人一看就很明了，事实上之所以如此众多的发展商都来参加这个讨论会，主要还是由于目前的形势难以把握，想来看看其他发展商的看法。

　　最新的资料显示，上海市中心的高档楼盘价格几乎没有太大的变化，在6月17日上海房交会现场高端住宅的摊位都相对冷清。有记者对一些典型地段的房价作了调查：北外滩核心区楼盘均价每平方米1.8万元，陆家嘴源深路生态社区1.2万—1.3万元，黄浦区陆家浜路在售楼盘1.25万—1.4万元，大宁绿地轨道交通房1万元左右，与前几月相比，多数没有明显涨幅。调查显示，今年5月份，本市每平方米1万元以上的高价位楼盘上市数量与前月基本持平。

　　供求关系逆转

　　高端住宅市场的异动将是上海楼市即将调整的信号，不过今年上海房地产市场供求关系的变化将成为逆转上海楼市的最大推动力。

　　已有资料表明，今年以来上海房地产市场的基本供求关系是求略大于供，但是这一供求转变有可能在下半年发生逆转。一方面大量在建楼盘将进入预售，同时上海正在研究降低普通商品房预售标准的政策，一旦出台，这部分普通商品房将提前上市，加上将竣工的300万平方米配套商品房全部供应，全年普通商品住房的供应量将达到1600万平方米以上。

　　统计数据表明，2003年上海市全市施工面积达7000万平方米，全年的土地供应量达2600公顷。按照这一数据计算，2005年到2006年，上市预计可供应的商品房至少有8000万平米，而需求每年不过2500万平方米。

　　供求关系发生变化的情况下，购房者的心理预期也开始发生变化，近段时间以来上海市场上持币观望的气氛渐浓，而其直接的后果就是消费者对未来消费预期的下降，并且直接作用于楼盘销售。

　　来自美地行调查报告显示，销售进度放缓、周期延长、房价升幅趋缓已成为楼市销售的主旋律。据相关人士称，原本一周能售完的房子，现在可能需要一个月，原来开盘到收盘房价增幅能达到1000元的，现在可能只有200元的升幅空间。

　　种种迹象显示，虽然在部分区域的中档楼盘热销依旧，但是开发商态度不再怠慢，纷纷加大推广力度。一名浦东楼盘的销售经理表示，对未来的市场形势实在不大好作判断，市场观望气氛日浓，对未来销售的潜在影响较大，现在能做的就是尽量做好现有楼盘销售，加快推进和资金回笼的速度。

　　其他的数据也开始支撑这个状况。据安邦咨询调研数据显示，自去年年底上海市政府拟推出期房限转措施以来，今年头四个月，商品住宅销售面积约在418万平方米左右，增幅明显放慢，较去年同期仅上升约5%；相反，由于发展商近年积极在上海开发物业项目、期内商品住宅竣工面积高达323多万平方米，较去年同期急升19%。

　　另一方面，据上海市房地产资源局的统计资料，从今年1—4月份市场销售总量看，商品住宅销售面积较竣工面积多出逾94万平方米，显示上海市住宅需求强劲，空置率同时得以改善。截至4月底，住宅空置量降至约114万平方米，较今年初锐减59%。

　　业内人士认为，空置率作为影响市场价格的关键因素，其影响作用非同小可。根据上海市房地资源局资料显示，就目前而言，市场处于高涨发展时期，市场消化力度强劲，但是进入5月以来，这一势头有所放缓，加上下半年可供销售的楼盘上市量陆续加大，消费预期如果进一步下降，空置率很有可能上升。

　　据市场研究人士观察，上海的楼市调控政策效应正在逐步显现，空置率很有可能迎来拐点，在市场结构不变之际，当期竣工与销售面积的比例数据更能说明问题。5月份以来部分楼盘进入滞销，可能会引发市场连带效应。相关人士表示，对于商品房空置的认定，同时还有个时间的问题，当下空置率指标值得市场高度关注。适度的空置率有助于市场的理性回归，但是该数据如果有不断放大趋势，将对整个市场产生负面影响。

　　加息加速拐点到来

　　对于上海楼市出现拐点的预测早在去年就已经出现，这其中望源集团董事长季宝红是此观点最坚定支持者。而华东师范大学欧亚研究中心研究员、上海第一财经的独立评论员余南平也坚持认为今年房价拐点要来临。余南平曾经面对媒体的采访坚定表示：“作为一个独立评论员，我的判断是，上海楼市的泡沫非常明显，迟早会破裂。”

　　余南平的根据是房价和人均可支配收入之比。据他分析，一般认为，两者之间比例为6至8比1是合理的，而中国可承受的比例是12比1。但是，现在上海的实际状况是，环线以内，每平方米6500元的新房已经很少，内环线内新房每平方米均价已经接近1万元。买一套100平方米房子，六七十万元很正常，去年上海人均可支配收入是1.6万元，房价和人均可支配收入比达到35至40比1。从国际上，2003年，美国每幢280平方米的房子，平均价格14.3万美元，但美国人均可支配收入是3.7万美元，房价收入比为4倍多，依然合理。

　　虽然对于上海楼市拐点的观点还有不同看法，但是今年各项政策出现之后这个趋势越来越明显。而传言央行即将加息的消息，对于已经是后院着火的上海楼市不啻为再添上一勺油，这只能使这把火烧得更旺。

　　据最近光大证券在其2004投资年会上发布的房地产行业研究报告分析，加息将对房地产供需产生双重压力，房地产业有可能由此进入拐点。

　　此报告指出，当前中国居民购房主要采取按揭贷款方式，按揭利率跟随中长期贷款利率浮动。光大证券研究所分析师赵强的分析认为，加息25个基点，购房者月还款将增加2.9%；加息100个基点，购房者月还款将增加11%。购房者月还款的增加，将提高房价收入比，这种负面影响将给房地产需求带来不容忽视的压力。同时，利息的上调会增加房地产开发企业的成本。由于房地产企业的建设资金大多依赖银行借贷，加息将对房地产企业的投资热情造成一定影响，利率提高后，资金供应偏紧将使开发商实际的资金成本更高。这种情景对于目前已经饱受银根紧缩之苦的中小开发商更是雪上加霜。对于行业整体而言，随着调控严厉程度的递增，行业利润空间将被压缩。

　　因此从加息所带来的负面影响看，上海房地产市场的温度会进一步降低，业内专家对拐点到来的预测正在变为现实。