地产联盟有名无实？

　　见习记者 阴雪 北京报道

　　“地产商大联盟的时代很快就将到来。”万科总经理郁亮对本报记者说，“现在的合作只是开头。”

　　大集团利益向背

　　郁亮告诉本报记者，地产商之间的合作，一种是泰达-万通模式，一种是联合拿地，还有就是在同一区域有开发项目的几个地产商联合改善区内环境等，“更多的合作可能体现在联合拿地方面”。前不久，万科与招商局地产、华侨城联合在深圳竞标土地，虽然最后被中海地产竞得，但郁亮表示以后万科仍会与其他地产商联合去拿地。

　　不过，尽管目前出现了多种地产联盟形式，但王志纲工作室北京公司总经理、策划总监任国刚在接受本报记者采访时，一针见血地指出，“这种联盟多半最后的结果是有名无实”。

　　据说某些大开发商意欲联合起来，向政府拿地再“批发”给中小开发商，任国刚认为，这是大地产商“变相地为了获取更多的利益而向政府示威，有意形成企业家优于政府的强势”。他表示，大开发商的这种做法本身首先是违法的。因为国家规定土地的经营权只能归政府的土地经营部门所有，企业不具有土地的经营权。尽管现在有一种偷梁换柱的做法是成立项目公司，地产商表面上是卖公司而不是卖土地，但是现在这种变向买卖土地的方式由于存在着规避土地税收等问题而被深圳等城市明令禁止。因此，“大地产商联合起来去拿地然后再批给小企业的这种做法本身就违反了国家法律的有关规定” 。

　　由于大开发商们彼此之间就存在着激烈的竞争，任国刚认为“这种联盟的成立违背了市场的基本博弈法则，作为联盟就不可能长久的持续下去。”他对此给予的通俗解释就是：“形成联盟的大开发商们各有利益诉求，但由于合作基础有问题，致使利益和权力的分配不均，从而导致联盟破裂。”

　　在此情况下，“联盟对房地产市场也不会产生影响，只会对企业的利润空间产生影响。”任国刚说。大企业如果形成联盟会增加它们的竞争优势，在竞争过程中可能会使得房地产价格下降，但这是市场竞争的结果而不是形成联盟的结果。房地产价格的最后结果是市场在起作用，更何况由于土地的总量是一定的，因此随着经济水平的不断提高，房地产价格的总体趋势仍将上升。

　　小公司联合

　　地产界合作的种类是多种多样的，任国刚特别认可万通与泰达的合资方式，“利用万通的品牌和市场运作、营销推广能力，利用泰达的土地资源、雄厚的资金和土地储备能力。双方的合资使得他们共同承担风险，共同分享利润。”目前的市场环境极有可能让部分公司不能独立决战于市场，尤其是在竞争中处于劣势的中小企业。万通与泰达的合资无疑将成为处在市场浪潮中的中小企业、尤其是小企业们生存的灯塔。

　　任国刚分析说：“中小企业更充分地认识到所面对的强大现在压力，要想生存必须要变换新的手法，而最好的手法就是联合起来，利用彼此之间的互补性，形成一个更大的公司，来共同寻找市场中的生机。就像当年的美国通用汽车。”

　　任国刚认为，小企业只能靠自身的联合，大企业为了形成垄断效应和洗牌效应，不会和小企业联合。而小企业要想联合，首先必须要有领头人；其次合作各方要付出相当的贡献；另外彼此之间还要有互补性和互需求性。这样小企业之间就可以形成一个合资公司，以各自的资本金入股，来增加公司的股本和资本金，以提高其在市场中的竞争能力，最终获得的利润也应根据各方的股本公平分配。

　　“但这种合资的方式只能叫联合，不能叫联盟。联合是可行的。”任国刚强调说。

　　政、商结盟？

　　在任国刚眼里，未来真正形成的联盟可能是政府与地产商之间的联盟。

　　“今后，政府将根据城市空间发展的需要，有意选择一些能力全面的发展商(例如要具备基础设施建设的能力，而不是简单的住宅开发能力)。政府将和这些地产商联合起来共同开发土地，地产商要做的是类似于土地的整理工作，整理完的土地再由政府出面进行拍卖。最后地产商和政府共享土地的收益。”任国刚给本报记者描绘出了这样一种“土地整理商”的雏形。

　　任国刚表示，这是目前像美国、加拿大等发达国家普遍采用的方式，同时这种方式也是城市发展过程中的必然选择。“因为国家的财力不足以支撑城市发展，但政府必须按照合理的空间布局和城市规划来发展城市，所以就要在政府的宏观规划基础上寻求一些有基础设施建设和土地开发、整理能力的企业来共同合作。”

　　任国刚认为，政府和开发商结盟也就是宏观调控的“软着陆”，既不会偏离政府的导向，又有效地利用了企业的资金资源和开发能力；政府的公平和企业的效率得到了有效结合。更有意思的是，由于整理后的土地拍卖依然由政府进行，保证城市建设、土地整理商和土地原有方(如农民、企业等)在土地开发过程中都公平地获取利益，尤其是使农民等弱势群体不只获得简单的土地一次性买断的利益。这三者的平衡会有助于土地的开发和有效实施。