地产商合纵连横：大鳄要握手 小鱼怎么办？

　　本报记者 杨丽萍 北京报道

　　万达集团董事长王健林前不久告诉本报记者，万达、万科、中海三大地产巨头将在南京河西地区进行合作，“将可能开创房地产开发、营销合作的一个典范。”

　　年初，华远集团总裁任志强公开放出话来，希望北京大地产商结成联盟，联合向政 府拿地。随后，首创集团总经理刘晓光对此表示赞成。

　　不过，大鳄们还没有来得及握手拥抱，小鱼虾们已团结起来。6月5日，一个名为“土地并购与融资开发商联盟”的民间组织在中国现代文学馆成立。参加该联盟的北京10多家房地产开发商都是些名不见经传的小企业。该联盟下设专门委员会，负责搜集土地及资金信息，并请投资咨询公司对这些信息进行分析。这些小型房地产企业土地和资金都缺，面对目前的银行信贷政策紧缩和8月31日协议出让土地大限，他们选择了联盟与合作。

　　合作或并购？

　　6月9日，华远地产股份有限公司董事长任志强宣布，华远地产已于6月3日与北京城建投资公司签订意向协议，拟以3.1亿元并购后者所持北京城建东华房地产公司60%股权。此前的4月，华远地产已购入东华公司35%的股权。很快，华远公司将拥有东华房地产公司100%的股权，并将于9月重新启动东华公司的北京东直门交通枢纽和东华广场项目建设，该项目总建筑面积超过80万平方米。

　　这是“潘任交易”故事的延续。3月29日，任志强与潘石屹签订协议，任志强将华远地产位于北京东大桥的尚都国际中心二三期打包卖给潘石屹，交易金额近10亿元人民币。“现在你们明白我为什么要卖掉尚都了吧？”任志强说，“我以17万平方米，换来了80万平方米，这个交易还是划得来吧？”据任志强透露，华远地产同时还在策划2-3个收购方案，预计将于7月底完成。

　　潘、任合作似乎是一场“预演秀”。3月底以来，海口、上海、西安、鞍山、九江等地的10多家地产商借来京参加首届旅游城市房展的机会，带着手中囤积的5000亩旅游城市黄金旺地，谋求与京城地产大腕联姻。

　　“北京4号令之后，土地协议出让终止，但持有‘计委立项’以及‘规委审批’两项资格的约800个项目没有被4号令拦截，这些有两委审批资格的土地，流通转让的期限约为两年，在此期间，希望通过自愿结合拿地的企业应该不在少数。”任志强预言，“在房地产企业普遍面临融资及拿地门槛提高的情况下，实现产业整合的时机已到。”

　　区域联盟：理论大于实际？

　　有些话也许只是说说而已。如任志强年初称大地产商要联合拿地。再如，地产商的合作。

　　几个月过去，王健林向本报记者透露的，万科、万达、中海在南京河西进行区域合作一事，仍无进展。去年底，这三家公司在南京最热的河西板块各自竞得一幅不小的地块。

　　王健林曾经很乐观地称，三大巨头将在营销、广告等方面进行合作，“甚至可以是同一个项目名称下的三个品牌”。郁亮则告诉本报记者，三家企业的项目都在一条市政路上，完全可以联合起来与政府沟通，共同改善区域环境。但楼盘销售、广告发布等肯定是自己做。而据南京房地产界有关人士说，截至目前，尚未看到万科、万达、中海在该区域开展任何形式上的合作。

　　显然，巨头之间的合作，理论上“看起来很美”，实际操作却不是一件容易的事。

　　在北京三元桥地区，华润置地、首创置业和中远地产，也在探讨一种区域合作的可能。

　　该地区聚集着首创、中远、华润置地旗下的第三置业、远洋新干线、凤凰城等项目，房价都在10000元／平方米左右。按惯例，购房者通常都会将三者仔细考察一遍后才会作出购买与否的决定，其竞争压力可想而知。

　　竞争也可能产生合作，“国门概念”由此催生。去年，第三置业在三元桥独扛“国门”概念大旗，业绩不菲。今年4月初，三大开发商一改以往的对垒姿态，在三元桥畔纷纷扛起国门地产的大旗，开始合力炒作“国门”区域。

　　5月29日，华润置地(北京)公司总经理陈鹰向本报记者透露，目前，三大品牌已达成共识，将进行全面的区域整合，将燕莎、国展与正在努力成形的太阳宫住宅区和三元桥经济带所共同拥有的优势资源凝聚起来，在三元桥打造出一个全新的国门新区。

　　“作为国门，不应该是‘一枝独秀’的区域，而是应该成为未来‘国门经济带’的枢纽和核心。”陈鹰说，目前三方具体的联手模式以及相关细节都还在商讨和细化当中，但近期就会有一系列强有力的举措。据称，三大地产巨头将发表一个《区域联盟宣言》。

　　“三家公司联手打造‘国门经济圈’正是房地产并购时代来临初期大开发商之间的‘大并大’合作。”刘晓光指出，这次合作的确是经过多次协商达成的一致结果，虽然目前企业间并没有签署正式的协议，也不涉及任何机制问题，也没有土地和资金方面的合作，但是企业间适当的战略协作对大家都有好处。

　　中远地产总经理李明称，“三个项目本身类别不同，定位鲜明，联合起来，正好将目标客户群的各种需求‘一网打尽’，这样的联手自然是多赢，而‘国门’作为他们最大的‘共性’被挖掘得淋漓尽致，这样的区域整合联动式发展应该是一个全新的尝试。”

　　不过，三大地产商在北京三元桥的合作，目前仍然只停留在构想阶段。

　　让股“招安”

　　也有令地产商们众口一词赞不绝口的成功合作，如万通与泰达。

　　4月10日，天津泰达与北京万通地产发布战略合作计划并宣布，泰达集团已于2004年4月全额认购万通地产增发的3.08亿股，从而拥有万通地产增资扩股后27.8%的股权，成为万通地产的第一大股东，万通集团拥有万通地产26%左右的股权，退居第二大股东地位。

　　据了解，这是万通地产自1993年成立10年来首次扩充资本，而泰达入资万通后，万通地产的总股本将由原来的8亿股增加为11.08亿股，成为中国房地产市场总股本超过10亿元的少数大企业之一，进入房地产业企业中股本金和营业收入的第一集群。

　　泰达-万通合作模式，几乎为所有房地产商和经济学家所交口称道。“房地产企业要跨越市场门槛需要有庞大的资金。这也是资源问题。万通也正在用这样的方式寻找更好的资金合作伙伴。在与泰达的合作中，首先是解决万通十年几乎没有增资扩股的情况。”任志强分析说，“泰达和万通的合作中，除了解决融资问题，泰达还有更多的资源和万通的资源进行合作，这种资源互补是在资本融资之外，创出了一条新的合作之路。”

　　“万通采取了老华远和万科通过股权融资进入资本市场的老路子。”业内人士说，十几年前，华远和万科先后完成了股份制改造，应该说那是企业通过股权融资进入资本市场的第一步。华远通过与华润的合作和境外上市，很容易就解决了与境外资本结合的问题。同样，华润与万科的合作，也解决了万科用发行可换股债券的运作手法迅速在市场上成为股本金或者自有资金占据首位的上市公司。

　　郁亮最近再次评价说，至少从目前来看，泰达-万通模式是房地产企业合作的一种最佳模式之一。

　　北京大学光华经济管理学院的张维迎教授也认为，这种资源整合的模式实质上是一种体制创新，这种混合所有制企业如果发展得好，甚至可能成为中国的“产业整合者”。