北京开发区去九留一 楼盘潜在供应量将受影响

　　470个变成28个

　　2002年开始的北京乃至全国土地制度改革的动静越来越大。对此，一般买房人了解的大多是，经营性房地产开发项目土地交易一律停止协议出让，而开始招标公开交易，土地交易越来越透明。其实，土地改革浪潮还有一把利剑：即全国范围开展的清理整顿开发区，以刹住通过开发区的设立而进行的各种“变相”圈地运动。北京在此次开发区清理整顿过程 中削减了多少“园区”？削减了多少“变相的房地产开发项目”？北京楼市供应量和房价将因此发生什么变化？

　　?土地改革双剑出鞘全国清理整顿开发区

　　北京乃至全国土地制度改革的动静越来越大。停止协议出让，经营性房地产开发项目土地交易开始走上阳光之道的呼声越来越高。其实，此次掀起的土地改革浪潮还有一把利剑：即全国范围开展的清理整顿开发区。

　　据了解，为了防止违规突击审批各类开发区，去年11月，国务院下发了《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》，要求各省、自治区、直辖市人民政府和国务院有关部门，一律暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术产业开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区(园区)。北京市也因此出台了《北京市人民政府办公厅转发国务院办公厅关于暂停审批各类开发区文件的通知》，明令要求各区、县人民政府和市政府各委、办、局，暂停审批新设立或扩建各类开发区及各类园区。

　　今年年初，为保证党中央、国务院宏观调控政策的落实，国土资源部、国家发展和改革委员会、财政部、农业部、建设部、监察部、审计署在正在进行的清理开发区、治理整顿土地市场有关工作的基础上，启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》。

　　紧接着，4月20日上午，在举行了一个简短的动员大会以后，国家发展和改革委员会、国土资源部、监察部、建设部、审计署五部委组成的9个“联合督察组”便开始陆续奔赴各地，集中火力对各省(区、市)的土地市场整顿治理状况再度进行阶段性检查验收。国土资源部部长孙文盛在动员会上透露，截至目前，全国已撤销各类开发区3763个，开发区原有规划面积3.54万平方公里，现已核减规划用地面积1.7万平方公里，几乎减去了一半；开发区共退回土地1600多平方公里，复耕土地1100多平方公里。

　　?整顿土地市场缘何矛头直指开发区

　　回顾一下去年出台的土地治理整顿政策，几乎每个政策在指向治理整顿协议出让土地的同时，还有一个矛头直指开发区。原因何在？

　　华高莱斯总经理李忠认为，不妨从目前北京乃至全国的开发园区的类型分析。北京乃至全国其他省市的开发园区不外三种类型：一是国家批准的开发园区，主要是通过房地产开发“筑巢引凤”，吸引企业进驻的园区，如中关村软件园、中关村西区等；二是变相的土地储备：北京和外地许多园区大多经历了从准合法到合法的过程，即当地政府批准设立，而中央政府并没有批准，而这个从准合法化到合法的状态其实就是一个变相的土地储备过程，此次国务院清理整顿的主要园区也就是这些准合法状态的园区；三是没有立项，先盖房进行出租的“园区”，北京及其他省市的部分“农业科技园”，大都是租用农地，进行建设，对外出租没有产权的经营用房的“园区”。

　　国家清理整顿的主要是第二类“开发园区”。这部分变相“圈地”的“园区”大都在有竞争力的城市边缘地段，不仅规模大，而且很多是乱占滥用耕地。

　　?470个变成28个北京九成开发区被砍

　　北京清理整顿了多少个开发区？就在4月20日国土资源部、国家发改委、监察部、建设部、审计署

　　五部委联合组成的9个检查组开始奔赴各地之前，北京市有关部门于3月24日向国土资源部递交了一份答卷：北京市宣布九成开发区被撤销。

　　据介绍，北京市已对原有的470个开发区(包括各类园区)进行了全面清理整顿，经国务院批准设立的3个开发区全部保留；由市政府批准设立的27个，保留18个，撤销9个；国务院所属部门、市政府所属部门和各区县政府设立的111个，拟保留7个，撤销、整合104个；各区、县以下政府和区、县所属部门批准设立以及擅自设立的329个各类开发(园)区，全部撤销。

　　目前，北京市开发区的数量已由470个减少到28个，撤销442个，减少94.04%；规划面积由87609.06公顷，减少到40532.04公顷，核减规划面积占原规划面积的53.74%。与此同时，北京市已开始对有圈地、撂荒现象的开发区采取复耕、恢复原用途等方式予以纠正。

　　记者近日沿着京开高速公路向南，在庞各庄镇路口，一个高高的“P”形钢筋水泥雕塑上面，只留下了“庞各庄”3个字。当地人说，原来的雕塑上还有“工业区”3个字，不过在3月份已经被清掉了。在原魏善庄工业区路口高达十几米的大型广告牌上，记者同样看到有关该工业区的广告已经被清理干净。大兴区国土资源与房屋管理局有关负责人介绍，到目前为止，共拆除工业开发区(工业大院)匾牌、广告108处；各种开发区由原来的100个压缩至现在的3个，规划面积由原来的4063.31公顷减少至1433.56公顷，面积减少了64.72%等。另据介绍，原来的开发区内所发现圈占的土地，已经一律得到了复耕，全区累计完成复耕面积12695.2亩。同样的情景也发生在房山。

　　?442个开发区被砍北京楼市有何影响

　　毫无疑问，既然很多被砍掉的开发区是“变相”的房地产开发和土地储备，那么，北京被砍掉442个开发区，北京楼市将受到什么影响？

　　业内人士分析，首先受到影响的是北京楼市楼盘的潜在供应。如在此次清理整顿中被“砍掉”的永丰产业基地二期，按原来的“规划”，被砍掉的2.5平方公里内，还有一个100万平方米的住宅项目如今只保留了30万平方米。其次受到影响的是土地价格。有部分业内人士分析认为，北京目前很多潜在的住宅项目和商务项目大多属于此次被“清理整顿”掉的“开发园区”，这些未来的土地供应一旦被清理整顿掉，目前已经完成立项的土地项目价值就势必上涨，由此带来土地交易价格的上升，而地价的上升多数情况下将带来产品价格的上升。具体看，写字楼和住宅市场受到的影响各不相同。

　　首先，开发区的清理整顿和削减，对写字楼市场尤其对中关村西区和CBD写字楼市场有百利而无一害。继北京而言，很多此次被“砍掉”的园区有很多变相的房地产开发项目，开发模式多为“筑巢引凤”，即通过园区的办公物业开发，吸引很多企业入驻，而这直接分流了中关村西区和CBD写字楼市场的客户。如今，这些“园区”的减少意味着中关村西区和CBD写字楼市场竞争对手的减少，因此，开发区的清理整顿对北京的写字楼市场是一个利好的消息。

　　再看住宅市场，部分业内人士认为，园区的削减其实砍掉了一大部分北京住宅的潜在供应———很多被砍掉的园区中都有大规模的住宅项目，如上面提到的永丰产业基地二期的百万平方米社区的“园区”住宅“配套项目”。这些项目虽然名义上是给园区的工作人员“配套”的住宅项目，但实际上都是面向社会销售的住宅项目，上地产业园区的“领秀硅谷”就是如此。因此，业内人士担心，在需求不变的情况下，北京住宅供应减少将会带来住宅产品价格的上涨。

　　?442个开发区被砍带给我们的思考是什么

　　北京到3月24日为止已经撤销了442个开发区；4月21日，有关资料显示，全国已经撤销开发区3763个，收回土地5878.4公顷。这些开发区的削减，带给我们的思考是什么？

　　首先，由专家明确提出，“对于开发区的清理整顿，不能仅停留在撤并几个园区的水平，而应该彻底根除体制上的弊端”。有业内人士认为，土地政策改革应让政府退出土地经营，只有这样，才能保证土地的合理利用，而只要这种以行政权侵犯财产权的征地制度没有根本性改变，地方政府随便乱占地，违法批地，肆意侵犯农民权利的现象就不可能得到遏制。

　　另一个值得关注的问题是园区开发和我国城市化进展的速度问题。有关专家认为，很多被削减的园区大多在城市边缘，当地政府旨在通过园区的开发建设加快城市化进展，这种“园区带动模式”被很多地方政府认可。从这个角度看，有关方面更应该思考园区的清理整顿和城市化建设进程之间的问题。