江苏第一楼12年难立 土地使用权浪费谁买单

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　　人民网南京6月14日电 6月10日，位于南京中央路玄武饭店北侧的南京国际广场(原名南京国际商城)有关负责人宣布，该项目裙楼正式封顶同时,将南京国际商城主塔楼的高度定格为320米，目前规划中的江苏第一高楼———南京国际广场有望在几年后的中央路西边、玄武饭店北侧崛起！据了解,这一项目已开发了12年,可以肯定的是，即便排除一系列外部不利的影响,等到这一项目开发成功,也可能是15年甚至更长的时间。

　　“第一高楼”的风雨历程在南京很有代表性，解剖这只“麻雀”，有利于我们看清土地“抛荒”的问题———内外的原因和它带来的后果。

　　［1993年拿地］黄金地皮一晒六年

　　接受记者采访的南京国际集团董事长王伯阳在谈到这块地的时候满是感慨，他1992年进入公司，1993年公司购得该地块，1999年正式进入启动阶段，12年来走到目前的裙楼封顶十分不容易。为什么1993年就买了地而到1999年才动工？为什么会有6年的空白期？王伯阳董事长称，主要原因是由于拆迁方面。他们购得地块后，拆迁上遇到了一点问题，但是他们仍然是多方面筹备，积极准备项目的开工建设，项目迟迟不能动工也是遇到了一部分的外部因素。这期间,南京国际集团曾经多次召开过媒体说明会，就项目的融资扩股、增加股东大会等方面展开努力。由于内外部因素的共同作用，这块位于湖南路、中央路的黄金宝地在1993年到1999年晒起了“太阳”，一晒就是6年之久。

　　［1999年动工］几年间多了数十股东

　　对于过去的艰辛，南京国际集团的有关人士显然不太愿意回首，但是，在南京国际投资集团的网站上，可以查到这样的情况：1999年动工，但等到实验桩打下，一晃又是两年，从2001年11月正式开工到现在的裙楼封顶，一晃又是三年，尽管该公司的有关人士称，一期工程开工以来，承建这一项目的北京城建集团在该项目上创造了12天一层(单层面积约为1万平方米)的高速度，比计划工期(6月30日)提前了23天。在解释造成一快一慢的原因时，有关方面并没有回避资金瓶颈对这一项目的制约。南京国际商城网站上提供的信息显示，今天的南京国际集团已经从相对单一的股东结构变成了现在的由二十三家大型骨干企业、上市公司、银行及金融机构等发起股东组成的企业。

　　主要股东单位一览

　　01南京国际商城建设有限公司

　　02武汉钢铁(集团)公司

　　03中国石化集团扬子石油化工有限责任公司

　　04恒通集团股份有限公司

　　05南京南华北方实业有限责任公司

　　06中保财产保险有限公司江苏省分公司

　　07金陵石油化工公司炼油厂

　　08中国石化金陵石油化工公司

　　09中国城乡建设发展总公司

　　10中国农房公司

　　11安徽省国际信托投资公司

　　12南京市投资公司

　　13南京市国有资产经营公司

　　14交通银行南京分行

　　15中国太平洋保险公司南京分公司

　　16长江经济联合发展股份有限公司南京分公司

　　［未来许多变数］ 2000美金价格有待接受

　　据开发商介绍，南京国际广场项目6月4日已经取得《商品房预售许可证》(宁房外销第0000616号)，北塔公寓和南塔写字楼预计在今年9月份正式对外发售，目前已经接受内部认购登记，目前每平方米起价高达2000美元！对于原因，一位负责人士介绍说，这样的价格其实不算高，除了项目最具备的地段优势以外，这部分物业供应量极少，加上项目的极佳景观，还有品牌打造，这样的起价可以说是物有所值。对于客户的定位，王伯阳董事长说他们经过充分的市场调研，相当一部分外资企业为自己的员工提供的相当高的住房补贴，这部分员工就是他们要针对的人群，而据调查，南京的这部分租金甚至高于上海和北京，不过南京却没有出现这种业态，因此他们的项目应该有很大的市场。

　　南京国际广场一期工程建设里程碑

　　一期正式试桩时间2001年6月

　　一期项目开工时间2001年11月

　　裙楼结构封顶时间2004年6月30日

　　裙楼工程交付时间2005年8月31日

　　南塔楼结构封顶2005年3月15日

　　南塔楼竣工时间2006年6月30日

　　北塔楼结构封顶2005年3月15日

　　北塔楼竣工时间2006年2月28日

　　坎坷之一：宏观调控提出资金要求

　　南京国际集团董事长王伯阳坦言，从1993年到现在，他们公司一直在增资扩股。渡过拆迁难关之后，项目启动之初是国家第一次对房地产的宏观调控，眼下又遇到了国家新一轮的宏观调控，政府对地产的影响可想而知。2003年6月份的新房贷政策规定，开发企业的自有资金投资必须达到30%，因此他们不断吸引资金，在原先注册资本2.1亿元的基础上，外资股东在2003年国家规定出台后完成注资1.6亿元人民币，使集团注册资本达到3.7亿元；而在今年“五一”前后，国内银行再次要求将开发企业的自有资金从原先的20%提高到35%，为了遵守这一规定，该外资股东决定再次注资1.5亿元，将使注册资本超过5亿元人民币，项目投资比例超过40%，超过了国家的要求。

　　坎坷之二：国企入股受限延缓进程

　　除了宏观调控影响以外，王伯阳董事长坦陈，融资遇到的另外一个原因就是很多国有企业的入股问题。目前公司由二十三家大型骨干企业、上市公司、银行及金融机构等发起股东组成，其中包括武汉钢铁(集团)公司、中国石化集团扬子石油化工有限责任公司、中国石化金陵石油化工公司、南京市国有资产经营公司等等。这部分的参股股东有相当部分的国有企业，按照规定，国有企业对外投资要受到国家相关法规的限制，必须经过一系列的审批，在这一点上浪费了很多的时间。

　　土地15年使用权

　　白白浪费谁买单

　　业内人士介绍，南京城内像国际广场这样的项目还有很多，有的甚至到现在还在“晒太阳”，位于新街口黄金地段的已成功包装销售的天安国际大厦就是类似的例子，即使改为住宅，土地年限还是只剩下38年，足足比正常的住宅少了将近30年。而南京国际广场项目从1993年购地，1999年获得土地，闲置了6年之久的项目正式启动。该公司宣布它将分两期开发，一期包括裙楼和南北两幢167米高的两座塔楼，二期为320米的主塔楼及裙楼。按照计划，南北塔楼预计2005年3月结构封顶，北塔公寓预计2005年底交付使用，南塔写字楼2006年5月底交付使用，南塔酒店2006年下半年开业。然后进行二期工程的建设工作。也就是说，从拿地到全部完成大概要花15年左右的时间。对此业内人士透露，这样一来，无论是由于拆迁等外部原因，还是由于融资参股等内部原因。土地年限缩短了15年，这还得由购房者来承担。 (跻嵩 焦焕 宏标)