70万亩囤积土地何去何从

　　6月9日，北京市华远地产股份有限公司公开对外披露，该公司通过股权收购方式将拥有位于北京东直门的建筑体量达80万平方米的东华广场商务区项目。此前一周，该项目的控股方北京城建投资发展股份有限公司(上市企业)正式发布公告，宣称与华远签署了北京城建东华房地产开发有限责任公司股权及相关权益转让意向书。

　　东华广场项目用地正是70万亩囤积土地中的一部分，它以最经济的手段被觊觎已久 的具备开发实力的企业华远地产收入囊中。而据华远地产董事长任志强透露，另外两宗土地的收购也在紧锣密鼓地进行着，收购方式依然会选择公司股权转让或项目收购。“总之，会采取灵活的收购方式，而不是直接的土地使用权转让，因为这么做可以合理规避土地交易高达百分之十几的综合税率，而且可以免掉很多手续上的麻烦，提高效率”，任志强直言不讳。

　　类似明里看是项目公司收购、骨子里其实就是土地交易行为的事件当前正在各房地产开发热点城市激情上演着，如此节目在8月31日前这两个多月时间里预计还会上演一出又一出。

　　官方、民间竞相作为土地二级交易有“市”无“场”

　　70万亩囤积土地的出路问题其实早已引起了业界的广泛关注。据记者观察，从各地政府到民间，都在悄然进行着搭建土地二级市场交易平台的尝试。大家估计，今年将是二手土地转让的高峰期。

　　厦门市土地矿产资源交易市场最近公布，将于近期内开通二级市场交易代理服务。一个政府主导型的土地二级市场交易平台呼之欲出，这在我国尚不多见。然而面对记者的询问，负责筹备这个市场的唐先生却不无尴尬地说：“我们现在暂时没有地，目前的情况是求地的多，供地的少。” 记者随后又询问了北京、杭州等城市的交易机构，目前多数城市土地二级市场交易都未进场，只有深圳在4月中旬公开拍卖了一块企业拥有的土地的使用权。

　　地都到哪里去了？难道那些在旧政策利好下、以少量投入轻巧地拿下了土地使用权但交不上高额出让金、更无实力开发的企业甘心让这些地被收回？上述东华广场商务区项目的转让给出了一个答案，由北京东方挪亚发展有限公司积极推动的中小企业联盟则给出了又一个答案。该公司通过不断组织业界高层沙龙讨论土地问题，掌握了一批企业资源和土地资源，并拟在近日联合十来家名不见经传的公司组成联盟，力图促动不同企业资金与土地资源间的重新配置。

　　对于搭建土地二级市场交易平台，政府、民间争相强调自己的重要性。负责筹备厦门土地二级市场的唐先生说：“我们的作用是使土地二级市场规范化运作。土地二级市场的交易情况复杂，要使土地无权属纠纷，无违法用地，无债务纠纷，政府发挥自身的优势是十分重要的。” 北京东方挪亚发展有限公司总经理旷建庄则表示：“现在民间土地使用权交易十分活跃，但国家政策模糊，许多问题解决不了，我们当前搭建的信息平台特别受欢迎，它满足了市场的需求，交流整合了业界资源。比如有的地块一个公司的资金不够，通过我们帮他整合到合作伙伴。”

　　规避政策屏障降低交易成本产权置换成主流

　　为什么官方平台受冷遇而民间平台受欢迎？业界人士对此各有说法。

　　中国人民大学土地管理系教研室主任张占录谈到，我国许多地产商协议拿的地并不符合转让的要求，根据我国相关规定，地产商拿到土地必须达到一定投资规模才能够转让，否则就是违法。但是由于我国的很多土地是协议出让的，这些地产商的资金实力、开发实力很难说，所以进入土地二级市场的土地相当大的一部分达不到国家的法定要求，加上现在国家对土地清查很严，所以肯定不会去政府搭建的二级市场平台明着去找买主。

　　任志强则从另一个角度阐释了自己的看法，他认为土地二级市场出现的问题和一级市场是一样的，为什么有许多开发商并不愿意参与土地一级市场的交易，因为参加这个平台对开发商来说成本太高了。“搞不清交易市场到底是一个政府事业单位还是企业单位，”任志强说，“现在的交易市场不仅是土地市场的组织者，同时也是土地市场的参与者和受益者，不仅是‘场’，而且是‘市’，它自己就有很强的利益驱动，除了向开发商收高额的管理费和契税外，还要追求出让土地的暴利。更为关键的一点是，很多利润留在了它自己手中，并没有用于政府的公益事业”。任由此不客气地指出：“在这么强的趋利性下，土地交易市场要搭建的土地二级市场交易平台更多的是种赚钱的方式，而不是一个纯粹的交易平台”。

　　另有一位开发商反映，政府如果按市场规则搭建土地二级市场交易平台当然好，但是政府常常会采用政策干预的手段，有时候出发点甚至是领导的主观猜想，这样就有可能背离了市场规则，让开发商无所适从。而民间土地二级市场平台的出现，是市场运作的结果，其灵活的形式更易为开发商接受。但相比政府平台的规范而言，民间平台追求利润又容易混乱，要是二者有一定合作就好了。

　　张占录主任也指出，土地二级市场的形式有多种理解，比如进行项目转让，任志强和潘石屹的尚都项目转让就是一例，还有公司股权收购方式，另外房产整体或分割出售也可以导致土地的使用权转移。方式很多不拘一格，与政府搭建的二级市场平台相比就灵活多了，这可能就是民间市场更活跃的原因。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉也告诉记者，由于国有土地使用权转让通常是在开发商没有进行地上物投资情况下的转让，为了防止土地炒作，国家并不鼓励、甚至限制土地二级市场的发展。当前市场上存在的许多转让开发项目的情况，是土地供应方式转轨过程中的特殊情况，不是严格土地二级市场的概念。国家目前严格限制转让土地使用权，所以通常的操作方式是购买项目公司的股权，间接实现开发项目转让。

　　在记者问到什么是开发商心目中最认可的土地二级市场交易方式时，任志强称，以购买产权换取土地使用权是其最认可的方式，比如买项目、收购公司、买股权，大多数开发商都是这么拿地的，这种形势更适合民间的平台来操作，这样既能有灵活的形式，相对于所谓的土地二级市场交易又能免掉很多收费环节，节省大量成本。

　　那么，在土地二级市场中，官方究竟该扮演何等角色呢？政府又该如何管理这个市场呢？北京市土地整理储备中心的一位不愿公开姓名的官员个人认为，开发商的土地只要是合法取得的，就有处置的权利，开发商之间的协议是与政府没关系，二级市场中交易的土地属于公司资产，应该遵循自愿原则，“如果政府出面搭建二级市场交易平台的话，应该起到的是一个配合作用，是为企业间的这种交易提供服务，比如帮助查地的合法性，或者辅助查一下买‘粮票’的开发商是不是有足够的资金，如此而已”。对于土地二级市场是否有必要制定一些强制参与的规则，上海市房产经济学会副会长印堃华教授的观点是，二级市场内部的流转可以彻底放开，只要加强转让登记和照章纳税就行，使之“活而不乱”、有章可循。

　　作者：谢红玲 李靖