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-王东晖／文
中国的商业地产与经过十多年市场化发展的住宅房地产业相比，发展速度非常迅猛。尤其是2001年开始，短短两三年时间内商业地产市场可以说风起云涌，其火爆程度令人咋舌。随着中国加入WTO，零售市场对外开放步伐的加快，商业地产在中国各大中城市版图上烽烟四起，以至于去年被称之为中国的“商业地产年”。另外，中国各级城市危旧房改造加紧
进行、政府鼓励社区商业的发展，尤其是零售业，这些也在政策层面上促进了中国商业地产的飞速发展。
目前，国内众多的商业中心开发商将由国外引进的Shopping Mall 概念大肆炒作，当作营销的“法宝”，而不去认真地做基础的市场调研以及合理的商业规划工作，甚至出现将商业楼体建成之后，再进行招商的奇怪现象。而即使招商，也是将商业中心分成若干模型块，并采用直接销售的形式，这的确缩短了开发商投资回报的周期，但却违背了国际商业发展基本原则——持有物业。从长远看，这种操作方式不能保持商业中心长期、稳定、持久地经营和发展，这势必损害小投资人和店铺的利益，最终损害的也是开发商的切身利益。在运营管理方面，形势也不容乐观，开发商们对已被化整为零销售出去的商业中心失去了整体管理和控制的能力。再加上缺乏商业经验和知识，有些开发商不得已靠组织一些搞笑的活动吸引客户，维护经营。随着越来越多商业中心的落成开业，这一问题将日益突出。
带着中国商业地产发展过程中出现的种种问题，笔者于去年11月初参加了在法国南部海滨城市——嘎纳举行的迄今为止世界上最大、最具专业权威性的国际商业地产展览会(MAPIC)。参加此次展会的国际相关机构和行业专家规模浩大，300余家国际商业地产投资商、400多家商业地产开发商、1400多家商业零售商以及众多专业服务提供商，加上世界各国大城市的代表、各国行业协会、连锁经营协会、商会等都来到国际金棕榈电影节的举办地——嘎纳欢聚一堂。展览会以盛大的鸡尾酒会拉开序幕，主要包括最新商业房地产项目展示、专题研讨会、行业论坛、新闻发布会以及最后的压轴大戏：MAPIC七项奥斯卡颁奖典礼等活动。
在国际商业地产展览会(MAPIC)期间，笔者接触了许多商业地产方面的国际投资机构、开发商、咨询机构和业内资深专家。从中深刻地了解到欧美的商业项目对前期市场调研的重视程度。在他们看来，项目前期进行的详细、充分、科学的市场调研数据，对下一步的市场定位、商业规划以及合理的规模体量的估算等提供了准确而量化的分析数据。回过头来看看国内情况，最近两年以来在国内雨后春笋般出现的Shopping Mall项目，很多项目在没有对消费区域、消费群体、消费能力等诸多方面进行认真调研、分析的情况下，盲目追求大的规模，有些项目的商业总建筑面积高达50万、60万平米，甚至更大，导致了项目的商业招商难度加大，其中有些项目的招商比例尚未达到50%。
笔者在展会上也结识了许多国际著名的建筑师行，他们已充分认识到建筑设计对商业中心的重要性。他们说，在设计一个商业中心的时候，会综合考虑各方面因素，包括建筑设计元素、商业规划、公共环境、城市商业氛围等。他们还给我举了一个生动的实例，位于英国的LEAMING SPA-ROYAL PRIORS商业中心扩建、翻新项目，就是在原有的商业中心的基础上增加了现代建筑结构，完全改变了整体项目的商业氛围，使一个长期运营不佳的商业中心变成了当地最赢利的商业项目。这充分说明了专业性的建筑规划和设计的重要性。
在MAPIC展览会上有大量最新的商业地产项目设立展台，吸引国际资源并进行招商。其中位于西班牙首都马德里的XANADU商业中心项目，其商业建筑总面积135000平方米。在经过18个月的招商策划和运作之后，通过MAPIC展览会进行最后冲刺，完成了98%的出租率。项目取得了巨大成功。另一个位于法国东南部欧洲小国——摩纳哥公国市中心的GALERIE DU METROPOLE商业中心一度经营惨淡，通过往届MAPIC展览会结识了一家世界著名的运营管理公司，并委托其管理。商业中心的经营利润较以前翻了数倍。此次他们再返MAPIC寻找新的资源以增加商业中心赢利点。
还有一点让笔者体会颇深的是，国外商业中心在挑选零售商时都有非常严格的挑选标准，这一点从MAPIC展览会中商业奥斯卡大奖的评选即可见一斑：由商业地产领域中各行业最具代表的公司首脑组成的专家评审团从设计的原创理念，店铺发展的规模数量、发展形式、选址的多样化、创新水平、受欢迎程度等诸多方面考量，最终评出年度最优秀的零售商，以鼓励他们在行业中的突出贡献。这让我想起国内商业中心在招商过程中，不考虑零售商的质量，没有严格的筛选标准，致使店铺良莠不齐，最终导致商业中心开业运营后发生店主纷纷退铺等事件。
MAPIC展会期间，活动众多，气氛也十分热烈。但笔者认为其自始至终贯穿六个字的精髓“专业性、严肃性”。对于商业地产投资人来说，商业地产项目不是按照自己的意愿建起来就直接销售出去的模式，而是一个专业的开发、运作及经营管理过程。从项目一开始到不同阶段生产出的产品，不论是市场调查报告、规划方案，还是建筑主体本身都需要具有专业知识、丰富经验、资源整合能力以及高尚职业道德的专业公司参与，才能保证项目最终的成功。这样既能为投资人带来巨大的经济效益，也能为公众创造应有的社会效益。
(本文作者为旺德行商业投资咨询有限公司总经理）
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