三大需求支撑上海房价上海房价还会上涨？_产经动态_财经纵横

三大需求支撑上海房价上海房价还会上涨？

http://finance.sina.com.cn 2004年06月12日 16:24 经济观察报

　　-刘君／文

　　继去年荣登全国城市房价之首后，备受争议的上海房价继续在政府与市场的博弈中攀高。根据国家发改委、统计局4月19日发布的报告显示，一季度全国35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，上海以28.3%继续位列第一。

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　　为什么在政府打出“期房限转”、“信贷紧缩”、“土地严控”等一系列“政策组合拳”后，上海房价仍然一骑绝尘，毫不顾忌政府之“颜面”呢？如果上海房产存在泡沫的话，为什么如此明显有力的政策信号也没有把房价抑制住呢？

　　在市场经济中，要判断一种商品的价格是否太高以至于出现泡沫，一般要考察该商品价格与消费者的可支配收入相比比例是否失当及该商品市场供求力量的对比是否失衡。这两大因素是经济系统内生的决定一商品价格的根本动力。这两大内生因素会在市场机制的作用下使商品价格最终回归到比较合理的水平，虽然过程可能会比较痛苦和漫长。

　　然而，笔者认为导致目前上海房价“逆政策风”地持续上扬，除了上述两个内生因素外，还有更复杂的一些外生的影响因素。这些因素中有金融市场和心理预期方面的市场结构性影响因素，还有就是矛盾的政府调控方面的因素。下面我们就综合地从上海房市的内生与外生的影响因素来理解上海房价为什么会如此高涨。

　　失灵的泡沫衡量指标

　　我们先来看上海房价与上海居民平均可支配收入相比是否是比例太过不当。根据《2003年上海市国民经济和社会发展统计公报》，2003年度上海市职工平均工资为22160元，月平均工资为1847元；城市居民家庭人均年可支配收入14867元。我们以占50%多销售比例的100-150平方米／套商品房计算，上海成套商品房的实际价格是家庭年人均可支配收入的35-50倍左右。与此对应的是，上海的房价与家庭的收入比也超过了101，大大高出4至6倍的国际惯例。这样的倍率，不仅将使普通居民倾其家庭毕生劳动所得，同时他们还必须以降低未来消费能力为代价去支付银行按揭利息。很显然从这个比例看上海房价是太高了，因而被众多学者拿来当作上海房价存在泡沫的证据。

　　但是人们在看待这一问题时却忽视了上海房产需求结构上的两元特征，即本地需求与外来需求；且外来需求大大地大于本地需求，外来需求占到了大概64%。也就是说上海已不仅仅是上海人的上海，是全国的上海，亚洲的上海，乃至世界的上海。因此评价这个问题时，不能把房价拿来简单地与本地居民可支配收入一除就得出存在泡沫的结论；而更应该具备一个全国乃至世界的视角。

　　三大需求支撑上海房价

　　下面我们就来看看决定上海高房价的内在因素。我们首先来看一下需求状况。从需求性质上来看，上海房地产的需求可以分成三个方面：

　　一是投资性和投机性需求。由于上海市经济、贸易、金融、航运“四个”中心的高定位，及F1概念与世博概念，再加上国内经济的蓬勃发展作为后盾，使得人们普遍对上海市的未来发展看好。因此其房地产也必然被投资者看好，而将房地产作为投资品的国内外投资者的涌入也就是顺理成章的事情了。其表征便是海外百亿美元资金的进入及“温州炒房团”现象的出现。而根据2003年底，上海市统计局对“投资性购房状况”做的调查，上海投资性购房比重已经达到16.6%。但业内人士则表示，若将一些不确定因素，如把炒楼花、空置半年以内的商品住宅中也会存在一定的投资性购房等情况考虑在内，本市商品住宅投资性购房的实际比重远高于调查值，而且也已超过20%的国际警戒线，可能达到30%左右的水平。在投资性商品住宅中，其中本市居民投资购房占59.8%，外省市人士和境外人士分别占24.6%和15.6%。

　　二是经营性需求。这部分需求是企业、商业等机构的经营性用房。由于上海地处长江三角洲龙头，是全国的金融与航运中心，再加上这里人才密集、劳动力便宜等一系列因素造成了上海相对全世界其他城市特有的竞争优势；因而吸引了众多的国内企业与国外跨国公司把上海当成它们的生产基地、销售中心、研发中心与决策中心。上海市的这种竞争优势在中国加入WTO后更是得到了极大的体现，因而导致了国内外企业在上海逐年递增的经营性需求用房。

　　三是住宅性需求。这部分需求来自居民的住宅需要。有上海本地的需求、外来高素质人才的需求、境外高管人士的需求、港澳台常住人士的需求等。上海市政府计划到2005年上海人均居住面积要达到18-20平方米，而2003年的人均居住面积是13.8平方米，还有很大的一块缺口待补充。再加上对购房的贴息政策等一系列的金融支持政策也极大地刺激了居民的住宅性需求。

　　通过上述的分析我们可以看出，在中国经济的强劲增长、上海作为中国经济、贸易、金融、航运中心的定位及城市化水平不断提高的宏观大背景下，在四五年的短期内对上海房地产的三类性质的需求都不大可能减少。而要缓解这种需求饥渴，依靠市场的“看不见的手”是无法解决的，因此需要政府的宏观调控。但是上述的三种需求中，政府惟一应该控制的就是投机性需求，而其他两类需求应该交由市场去解决。因为投机性需求是一种炒作性行为容易造成市场泡沫，不利于房地产市场的健康发展；而其他两种需求则是良性需求。我们可以看到日前上海市政府采取的一系列政策措施正是着眼于控制投机性需求。例如采取收紧银行信贷，期房限转，取消购房退税政策、提高房屋交易税等措施。这些措施能够有效地扼制住此类投机性需求，但是由于其他两类需求的持续增长，总体上对上海房地产的需求仍将不断地上涨。

　　供给相对不足

　　既然需求在不断的上涨从而引起房价的迅速攀升，那么唯有通过增加供应土地来满足需求以降低房价。接着我们就来看看增加供给是否能够阻止房价的上涨。有些崇尚市场的经济学家在谈到上海房价高时，不假思索地反对干预市场认为只要增加供给就能立马解决这一问题，这里面包括笔者接触到的一些世界著名咨询机构、投资公司的经济学家。他们之所以草率地得出这样一个结论是在于他们没有对上海房地产的供给情况进行具体分析。下面我们就来分析一下上海房地产的供给情况。

　　首先根据去年的研究发现，从城市地质条件上看，上海中心城区670平方公里的地带，已出现不规则的沉降，不规则沉降不同于中国许多城市由于过度抽取地下水从而导致的规则性沉降，这种不规则沉降是由于局部地面负荷过重而导致不同地域的沉降程度不一。在上海这块冲积平原上，至去年底已建起了2000多幢高楼，而在建的或已经列入规划拿到批文的总计也有2000多幢。正是为了解决上述的不规则沉降问题，2003年上海市人代会特别通过了一项决议，强制将正建及待建的高楼容积率不同程度地削减，依照不同的地理位置，有的高楼容积率给砍掉了一半。这个措施直接减少了房产的供给量。

　　其次，土地的不可再生性。土地是不可再生的，这在客观上决定了它的稀缺性。而上海在中国经济的龙头地位不可替代，是中国最大的城市经济，在规划中要建设成“四个中心”，城市功能的不断完善与先进性将使得稀缺土地资源更加值钱。

　　调控政策有障碍

　　从上述供求状况来看，需求相对于供给的旺盛必然会使上海房价在短期内保持在一个高位并有可能逐年递增。因此为了打击房产投机行为、遏制房价迅猛的上涨势头，2003年以来上海市政府出台了取消购房退税、紧缩信贷、房产销售上网公示、期房限转、土地公开招投标出让等一系列政策。这些政策措施都是着眼于从对上海房市的内生因素——房产的供给和需求——上的控制来达到遏制房价上涨的目的。然而在情况下上海房价依然“逆风”上涨，说明政府的调控政策遇到了障碍。这些障碍相对于居民可支配收入与房市的供求等内生因素来说是外生的，因而旨在调控这些内生因素的政策便遇到了障碍。接下来我们就看看到底是什么障碍导致调控政策的效果不明显。

　　首先，金融市场的不完善导致了投资工具的单一和投资渠道的不通畅，从而影响到调控需求政策的效应的发挥。我国现有的理财途径主要为：银行储蓄、购买债券、股票交易。但是现在银行存储和债券利息都极低(有人分析说银行的实际利率为负)，股票市场始终徘徊在谷底，而产业投资的门槛又将民间资本挡在门外，大量闲散资金亟待寻找出路。而作为商品的房产不同于一般的商品，其兼备的消费品和投资品双重属性不仅使得持有它可以保值且还可视时机抛售从中渔利。因而在目前缺乏其他投资渠道与投资工具的情况下，商品房作为投资品的属性便得到了突显，为民间游资提供了崭新的市场和获利空间，从而使得大量资金流向了房产。

　　此外，由于人民币与美元汇率基本上保持不动，但由于中国经济近些年来强劲增长，而其他国家相对来说经济增长缓慢，导致了市场普遍对人民币持有升值的预期。由于汇率是固定的，在升值的预期下以人民币计价的国内资产就显得相对便宜，由此使得国外的资金也涌入投向中国的各个行业，其中便有房地产。

　　以上多出来的两股需求都是由于中国金融市场的不够完善，而使本可能流向其他领域的资金涌入到了房地产业。

　　其次，心理预期的惯性也使得人们在房地产“一路高歌”时，觉得房价还会上涨，于是便把钱都往房子上投。这种情形就像股票市场上的“追涨”现象一样，当股票价格上涨时就跟着进入，觉得股票会一直涨下去。不过这也是基于对以长江三角洲和杭州湾为依托的上海是中国最适宜创业、人居和商务的大城市地位的公认。因而由这个因素引起的需求也是无可厚非的。

　　最后，政府自身的调控政策出现悖论。在上海市政府颁布的措施中，有些措施非但不会降低房价，反而直接助长了房价的上涨。最明显的便是上海的土地调控政策。上海从去年7月开始实行土地公开招投标出让以来，由于土地供应有限，开发商对土地的竞争非常激烈，中标者基本上都是出价高者。众多发展商在土地拍卖中面对天价毫不胆怯，因为再高的土地价格都可以计入房价之中，最终地价上升的成本也由购房者自己消化。于是便出现了一个调控悖论：政府的一系列调控措施都是为了打击投机性需求、增加有效供给，这样一减一增从而达到抑制房价上涨的目的。但是实行土地调控政策的客观结果却是推动了地价的一路高涨，从而由房产供给成本的增加导致了房价的上扬。

　　以上我们综合考虑了影响上海房价内生的供求及收入方面的影响因素，还有就是更复杂的外生方面的影响因素；因而比较全面地理解了与本地居民收入不相匹配的上海高房价现象。如果只有内生因素起作用的话，则政府很有针对性的调控政策应该会立马见效。然而正是因为与整个经济大环境有关的外生因素的影响，调控政策的效果打了很大的折扣。所以今后政府在制订相关政策时还应该考虑到被调控目标之外的因素的影响，这样政策才可能会更奏效些。

　　(本文作者：复旦大学中国经济研究中心研究人员）


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