上海：写字楼售卖狂潮

　　-本报记者 彭朋 上海报道

　　3月8日，位于上海中心板块徐家汇的飞洲国际广场开盘销售，开盘首月便传捷报：销售量高达1.5万平方米，平均成交价为2万元人民币／平方米。时至今日，2个多月过去了，来自飞洲国际广场营销代理行戴德梁行的统计数据表明，总面积为4.6万平方米的办公楼区域，目前已完成2.5万平方米的销量，最高成交价为3225美元／平方米。戴德梁行在给媒体的 新闻稿中写道：“开盘至今，飞洲国际广场创下了上海甲级办公楼销售速度新纪录，同时欧美客户纷纷入市，打破了长期以来只有内资才会购买办公楼的惯例。”据戴德梁行有关人士介绍，其中相当部分客户为新西兰、新加坡、香港、日本、美国、韩国、法国、印度尼西亚等客户，还有部分世界500强企业也前来咨询过。

　　无独有偶，已经进入上海市场约10年的台商华敏集团，在开发了虹桥世家花园、虹口园景天下、华敏世纪广场后，今年集团把销售目标锁定在高档写字楼上。华敏集团在上海延安西路、江苏路市中心地块开发的甲级写字楼华敏.翰尊国际，自去年9月在长宁区推出以来，目前销售已超六成。华敏集团副总经理周蕴瑾女士很欣慰，她本人在接受媒体专访时也表示，“照现在的销售情况来看，原定2005年7月销售完毕的计划将提前完成。”目前华敏.翰尊国际均价在2000-2300美元／平方米。

　　最新的消息是，在申城造势已有数月的浙江中融集团，亮相6月2日到5日的第三届上海商业房产展示交易会时，也隆重推出了他们在浦东打造的三个商业地产项目——上海国际商城、中融.世纪广场、中融.碧玉蓝天，这其中有大量产权写字楼可供客户购买。

　　供：售卖写字楼

　　据戴德梁行写字楼部高级经理高永炎介绍，上海写字楼市场最先尝试售卖是在2002年上半年，当时的京银大厦(也即如今的浦东华夏银行大厦)开始出售，当时均价达1800到2000美金／平方米。京银大厦坐落于上海陆家嘴金融中心区，占地8600平方米，总建筑面积70912平方米，地下2层，地上裙楼3层，主楼36层标准办公大楼。接下来，位于人民广场附近的海通证券大厦，开始以售为主的有租有售。2003年初，虹桥远东国际大厦也开始尝试带租约售卖。在上海市场上享有盛名的均瑶国际广场也于2003年2月3日正式对外销售，均价达2200美元／平方米。而目前用于销售的除了本文开头提到的几个楼盘，还有南京路的南证大厦，从今年初开始，南证大厦不少楼层开始向外出售，每套在200平方米左右，平均售价在2.2万元人民币／平方米左右；淮海路的上海广场同样也有部分售卖等等。

　　仲量联行中国区董事、商业部总监陈立民在接受记者采访时，从开发商的立场出发，归纳了两种主要的导致部分写字楼由租转卖的缘由。

　　一是一批原来留下的烂尾楼工程在2000年市场复苏后被收购下来，这些收购烂尾楼的民营企业，考虑到资金套现的问题而选择由租转售。典型的例子如前文提到的飞洲国际广场，该盘是温州民营企业飞洲集团收购的烂尾楼项目，坐落于徐家汇商圈核心地段，毗邻八万人体育场、上海体育馆、华亭宾馆、建国宾馆、宜家家居等。总建筑面积约80000平方米，地下2层，地上31层，其中8-31层为甲级智能化写字楼，顶层为国际俱乐部。大厦B1层与地铁1、4号线上海体育馆站直接相连，并可换乘轻轨明珠线。公司负责人介绍，到目前为止公司投入飞洲国际广场的资金高达10亿人民币。而另一赫赫有名的案例就是上海均瑶国际广场。2002年10月10日，均瑶集团以5.5亿元投资收购了上海一幢32层高、总面积8万平米的商务大厦。该大厦位于上海繁华的徐家汇肇家浜路，经批准命名为“上海均瑶国际广场”。上海均瑶国际广场居徐家汇商圈之黄金地段，改造后成为一座甲级5A高档写字楼，总建筑面积78000平方米，办公楼面积68000平方米。大楼聘请加拿大WZMH设计师事务所为大楼进行外立面改造设计以及内部装潢设计；聘请美国高纬宏腾物业咨询进行专业物业顾问及租赁代理；聘请戴德梁行(上海)房地产咨询公司做营销策划及销售代理，目前该大楼已交付使用。

　　二是一些现成写字楼，盖到七八成了，因为受银根收紧的影响，转而想卖急于套现。位于南京西路由天安中国投资建设的天安中心，目前就在作为甲级写字楼进行销售。“主要考虑的就是资金套现。”而从今年初开始转入销售的南证大厦，则因投资商仲盛集团叶立培受南方证券事件的影响，也匆忙上马转入销售。

　　求：由租转购

　　今年第一季度，世界知名的钟表企业劳力士在上海力宝广场购买下4个楼面自用，每个楼面的面积都近1300平方米，均价超过3000美金／平方米。目前，劳力士还在委托相关的中介代理机构为其在中国大型城市购买写字楼。坐落在淮海中路的力宝广场，是香港力宝华润有限公司及日本伊藤忠商事株式会社的杰作，也是淮海中路最具特色的超甲级智慧型商厦。大厦由四层裙楼商场及39层办公楼组成，坐落于淮海中路上写字楼发展最密集、最趋于成熟的区域，周边拥有包括瑞安广场、香港广场、上海广场、大上海时代广场、金钟广场、兰生大厦及中环广场等在内的众多写字楼。

　　同样，据消息人士透露，中国大型企业中石油也在售价不菲的华敏.翰尊国际购置了大面积物业。

　　为何如此精明的大企业主们会选择自主置业呢？强劲的市场需求导致的租金不断上涨是其主要的原因。

　　据戴德梁行2004年一季度写字楼报告显示，今年一季度上海甲级办公楼市场中，来自于咨询公司、广告公司和制造公司的需求增多，许多公司的商业扩张和巩固速度明显加快。仲量联行的陈总表达了同样的看法，“很多公司在一个月前还告诉我需求量是2000平方米，过了一个月就增加到4000平方米。”陈认为这得益于中国入世后许多行业不断加快开放的步伐，导致大量外资涌入。就整体而言，上海主要办公区域写字楼供给仍然紧缺，需求市场旺盛。由于许多公司占据了新完工项目的大量办公空间，今年一季度上海甲级办公楼的吸纳加速，吸纳量从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，甲级办公楼市场的新增面积被迅速消化。日益增加的需求和新增供应的弥补，使得今年一季度上海甲级办公楼空置率微降。与去年四季度空置率11.5%相比较，今年第一季度全市的平均空置率达到11.1%。

　　上海办公楼市场供需两旺、空置率降低，租金也一路上扬。据介绍，截至去年底，上海的甲级写字楼平均日租金已达每平方米0.66美元，比2002年度平均上涨了4.9%。而写字楼销售的均价仍在2000多美元／平方米。若按8%-10%的租金回报率计算，等于购买每平方米单价2400-3000美元的写字楼。高永炎解释道：“换句话说，目前的行情是租12年的写字楼租金，就可以用于买同样面积的写字楼，还有50年产权。”

　　面对这样的市场，作为在全球拥有众多跨国企业客户的专业投资咨询机构领导人，陈立民毫不犹豫地给出这样的建议：“如果其是国内的民营企业，打算长期在上海发展，并且希望树立企业形象的，那我会建议其去购买写字楼。而部分的跨国企业同样也发现租赁成本在上升，尤其是对于制造业、制药业、船运业等收益比较稳定的行业企业，我也会建议其购买物业。尤其是那些好地段、价格在2500美元／平方米左右的写字楼，我会建议他们购买持有。”但陈同时也表示，“如果价格超过3000美金／平方米的写字楼，我们就不会建议其购买了。”

　　市场：申城写字楼全面紧缺

　　1985年，上海第一幢涉外写字楼——位于外滩的联谊大厦面市。但上海真正的写字楼市场浪潮开始于1992年邓小平的南巡讲话。1993年，上海开始大规模地推出办公用地。按常规而言，写字楼的建设周期一般是3年，这也就意味着从1993年动工建设的写字楼，在1996年开始集中上市。大规模的上市也导致了1997到1999年上海写字楼市场全面供过于求，其中在最为高峰期的1997年，上海写字楼上市达到100万平方米。市场过于供大于求直接导致了写字楼市场租金不断下跌，从1997年均价0.8美元／平方米／天，跌到1998年的0.4美元，到1999年更跳水到0.2美元。从2000年开始的一个小阳春，让众多的烂尾楼项目获得重生。烂尾楼一般是2年为一个周期；2002年随着一批烂尾楼推向市场，刚刚平稳的市场又开始供过于求。所幸，中国入世的消息刺激了当时的写字楼市场。受利好因素影响，2003年上海写字楼市场开始出现短缺，均价也恢复到0.6美元。今年，随着金融企业写字楼需求的暴增、物流业的空间放开，汽车、IT、制药业的需求进一步扩大，难得一见的供不应求的局面终于出现。2005年的市场供不应求将加大。

　　谈及未来，陈立民同样也并不太乐观，“从明年的供应量来看，浦西主要有：位于人民广场附近的都市总部大厦，总面积达3.8万平方米；嘉华中心，7万平方米；徐家汇港汇双塔楼，恒基和恒隆，共十多万平方米，估计浦西写字楼供应总量在25万平方米左右。而在浦东，则主要有10万平方米的花旗集团大厦和7万平方米的汇亚中心，总量是17万平方米。两者相加，可知整个上海全年的供应量为40多万平方米，而这仅够过去一年上海的写字楼市场年吸纳量。但受近期政策层面的银根收紧、容积率降低等影响，导致一些项目一再延期，如位于浦东陆家嘴的日本环球金融中心，将会再次拖延工程期。而香港新鸿基集团在浦东陆家嘴美食城板块的建设，目前也还处于动迁阶段。可以肯定的是，这两项工程在2007年前都难有交付使用的可能。”