2004下半年：楼盘畅销会持续多久？

　　-本报记者 曹盛洁 北京报道

　　“今年上半年在售项目卖得都不错，而且价格普遍都在上涨。从3月到5月，平均上涨300块钱到500块钱是很正常的。”京城一级地产经纪金网络顾问副总林金城如此描述近期楼市的情形。

　　记者了解到，有些项目甚至出现了一些以前少有的特殊情况。比如协成行代理的位于五棵松的紫金长安项目，位置显然很一般，均价也不低，但其原定于5月29日的开盘活动后来却取消了，原因很简单：房子在内购期间就卖完了。

　　这并不是个例。金网络代理的光大水墨风景一版报纸广告也没打，但4个多月就销售一空。在前几年，即使是项目本身不错，8个月、10个月才能销售完都属于正常速度。

　　供应量负增长仍将延续

　　“上半年房子好卖与供应量有关系。由于供应量的减少引起了供求关系变化，导致购房者心理预期也发生了微妙的变化，很多人认为房子再不买就涨价了。”林表示。

　　华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠则认为，房价上升的确是购房者心理预期引起的价格变动，但这并不是一种真实的市场供需的反映，而且时间并不会持久。

　　北京统计局的数据显示，今年1-3月相比于去年同期，新开工面积是负增长，而且负增长率达到近20%。

　　不仅是新开工的项目减少了，而且一些老项目的后期开发也纷纷先后延迟。比如UHN国际村，这个项目共分三期，一、二期已开发，但三期的立项至今仍在土地方太阳宫乡的名下，还有许多手续需办完之后项目才能入市。

　　由于国土资源部在今年3月下发文件，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题加以界定并处理完毕。对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处，因此，8月31日被业内人士称之为土地协议出让的“大限”。

　　据北京市国土房管局于4月6日至23日对本市经营性用地历史遗留项目的统计，目前北京登记的历史遗留项目共1091宗，涉及尚需办理出让的土地面积为16362公顷，规划建筑面积约20189万平方米。市国土房管局日前递交市委、市政府的一份报告提出，该局拟通过五种方式来处理：否定其中的大部分项目；收购储备其中的约三分之一；引导部分项目转为土地一级开发；通过招标方式消化一批；通过闲置土地查处收回一批。

　　业内人士认为，持有其中部分楼盘的京城开发商由于资金短缺等原因，大都在着急地寻找“下家”，向外吐地的现象越来越明显。

　　“据我们所知，的确有很多开发商在忙着找下家，但短期内成交却比较难。项目能不能通过审查和办手续的时间都成了问题。以前大家可以慢慢谈，但现在谈着谈着时间就没了。另外，交易条件是否合适、项目公司是否埋着‘雷’等因素使真正成交的项目并不多。” 林金城说。

　　“但凡有资金，这些有地的中小开发商绝不会轻易转让，因为转让之后，他们就无地开发了。”林补充道。

　　李忠与林金城持相似意见。他表示，华高莱斯接触的中小开发商目前有两种情况：这1200多个项目的大多数开发商正在加速进行运作，争取让项目合法化，然后打算自己开发；还有一种情况是项目拿到手以后，再寻求股份合作。

　　但是8月31日之后究竟会有多少个协议出让项目能够通过审查，不至于成为“过期粮票”，目前还尚未可知。这些地的命运将直接影响到下半年乃至明年初的市场供应量。

　　林金城认为，上半年供应量减少的局面在下半年会延续的可能性非常大。因为8月31日只是将土地合同签完，但整体规划、开工证、销售许可证等其他手续还需要一段时间，这些项目很有可能明年初才能入市。供应量的减少还与一些中小开发商的惜售心态有关。“很多中小开发商感觉手中现有的项目可能是最后一次机会了，所以并不急于卖掉，而是一定要卖个好价钱。”

　　土地拍卖将不温不火

　　“这是我入地产行业以来感觉政策最难以预料、不确定因素最多的一段时期。”面对记者对于“今年下半年北京房地产市场会发生哪些相对明显的变化”的提问，北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城一再表示：“不好说，真的不好说。”

　　2004年上半年一系列金融紧缩政策的出台，与去年121文件一脉相承，而4号令等土地政策的调整更是令开发商如履薄冰。

　　房地产行业正在风口浪尖上。

　　这样一个市场，预测起来的确有难度。业内更多的声音是，由于政策的影响具有滞后性，下半年最显著的变化将是上半年紧缩政策带来的影响显化。

　　业内人士普遍认为，尽管以前也出台过不少土地政策，但这一次“政府的决心很大，要动真格的了”。

　　但一个无法回避的疑问是，8月31日之后，土地全部实行招拍挂会被非常严格地执行吗？一些土地会不会仍旧通过种种渠道流到市场？

　　“土地交易还会存在漏洞是可以肯定的，我们的政策有两个特点，一个总是有例外，第二个是有人制订政策，但却未必有人持续地关注政策的执行，这就为漏洞埋下了伏笔。”安邦集团研究总部策略分析师陈功向记者表示。他进一步认为，如果开发商利用漏洞拿到土地，将使价格起点不一致，市场就不明朗了，这种情况下，投资者进场就会谨慎得多。对于土地交易的漏洞，不能仅仅看土地价格的便宜，土地价格只是土地价值的一部分，还有很多的问题在后面。

　　尽管如此，比之过去的不透明，北京的房地产市场毕竟向前迈了一大步，越来越多的土地进入了北京市土地储备中心。

　　6月1日，CBD区域首块进行公开招标出让的土地NW07-1地块现场，仅有SOHO中国、CBD开发公司、新石房地产经纪公司3家公司递交了投标文件。这种应者寥寥的局面令很多业内人士感到意外。有人认为，CBD首块土地拍卖遇冷的原因是由于距离今年8月31日土地出让大限还有一段时间，开发商想通过出让方式四处寻找便宜的地。

　　“现在肯定不是贸然下手的最好时机。”林金城说。

　　而李忠则认为，这块地比较特殊，因为占地面积仅有不到3万平米，只有对CBD比较熟的开发商才会参与投标。

　　没有人会否认招拍挂会成为今后土地供应的主渠道，但目前拍卖的不温不火确是不争的事实。业内人士表示，这种状况在下半年不会有太大的改观。

　　至于资金方面，存在的悬念最小，越来越明显的对房地产资金的紧缩政策无疑与去年121文件一脉相承。

　　“从宏观面上，这种紧缩政策会延续，中国正在尝试经济软着陆，其中很重要的一个方面是让房地产业适度降温，至少到今年下半年，这个政策不会变。”李忠认为，就微观层面而言，一系列的政策会加速产业整合，这些控制过的资金、市场中流动的资金会越来越向有实力的大开发商手中聚集。