地产伦理：重负之下的冲突

　　-本报记者 姜宏桥／文

　　“我决不能退，我要坚持到胜利！”这种令人耳熟能详，充满斗争精神的语气仿佛来自于30年前，但却是实实在在地发自于一位擅长理性分析的女性律师胡密珍之口，一位与开发商和物业公司较量三年之久的中海雅园业主委员会主任。

　　从来没有任何一个行业像地产这样繁荣，也从来没有任何一个行业像地产一样矛盾重重、危机四伏。多年以来，地产商和消费者的矛盾一直遵循着抗议——斗殴——游行的争斗路线，在看似繁荣与理性的社会背景下，升级产行业的冲突很少在伦理和司法程序上稍作停留便直接进入暴力斗争。

　　没有人愿意被谋杀，也没有开发商愿意做“奸商”被政府秋后算账，问题是地产业的矛盾何以如此尖锐，我们又如何去建立一道伦理缓冲器？

　　冲突的焦点

　　如果说那么多的消费品行业培养出一个全国知名的王海，光是地产行业就培养出来三个，舒可心、秦兵、刘宏诚。舒可心被称为“维权斗士”，秦兵的“204条”被开发商称为“胡闹”，但却被购房者奉为对付开发商的“葵花宝典”。他们在CCTV、BTV和网络的出镜率并不低于歌星。地产行业拢聚的还不仅仅是开发商和消费者的矛盾，征地和拆迁将无力购房的低收入阶层和农民也拉扯进来，围绕土地的斗争比之于购房双方的斗争有过之无不及；开发商为了获取土地，把各种形式的行政机构牵扯而入；过度依赖贷款，使得银行警觉起来，银行亦不断对开发商提出苛刻要求。香港和日本的地产泡沫经验证明，片面倾注于地产升值只能给开发商和银行带来灾难性后果。何况，中国的土地产权权属还不清晰。

　　在冲突还没有因为时间的推移缓解之时，消费者的要求越来越高，购房者和开发商争论更多的不是产品的质量，而是景观权、环境保护和交通乃至社区的自主管理权。与此同时，炒房游资进入人们的视野。在短短的一个月中，全国上下掀起批评和惩罚温州炒房团的热潮，仿佛温州游资不仅是个帮凶还是主谋。

　　所有的事实都是构筑在一个共同的舆论观念之上：地产行业的诚信危机四伏。经济学家张维迎甚至放出以下论调，当今房地产商中30%大骗子、30%中骗子、30%小骗子、只有10%是较诚实的。

　　一个写农民生活的高手——高晓声，在他的一篇名作《李顺大造屋》中，写了一个叫李顺大的农民，如何在“造屋”的梦想中耗费了一辈子的心血，世易时移而痴心不改。如果要问李顺大，生活中最重要的是什么，他会毫不犹豫地回答：“房子。”业内评论人士王达明说：“房产几乎是所有人的最大一笔财产，要达到平均年收入的5至20倍。对这么大一笔财产，怎么重视都不为过。”作为业主代表的胡密珍也赞同这种观点。

　　如果只是骗与被骗，似乎过于简单了。无论是政府还是法院都不至于愚昧到纵容骗取合法财产的地步，问题只是合法财产如何界定。

　　复杂的公共领域

　　北京大学伦理学博士生导师陈少峰说：“只要涉及公共领域，冲突就必然复杂化。地产业的问题就是涉及公共领域最多，交易过程最复杂。”

　　以土地为例，土地分为全民所有和集体所有制，土地的所有者并不是明确的主体。土地掌握在政府手中，开发商从政府手中获得土地之后仍然不是土地的拥有者，但是凭借土地开发商可以获得巨额的贷款，因为银行只认土地，房子建设完工之后，购买者获得了是房屋所有权和土地使用权。即便是土地使用权证明也是一直处于模糊状态，在一周之前北京市政府才刚刚在《北京市房地产登记条例(送审稿)》中考虑将“土地使用权证”和“房屋所有权证”合二为一，在此之前购房者是拿不到能够确认自己对土地使用权的合法证明的。

　　所有权和使用权不清晰也就意味着财产和收益不清。土地在流转的过程中用途不同价格也就不同，这是土地资产的最大特点。如果一平方公里的农田产生的收益为1，一平方公里的工业用地的收益可能达到100，用于第三产业的收益则可能达到10000。地价狂升千百倍带来的收益归入了地方政府、开发商和银行的腰包，但是土地权属和价格一旦出现问题所有的购房者都要跟着受害。

　　当然，土地只是冰山的根基。在土地之上，有着更为复杂的公共领域需要界定。美国学者奥尔多·利奥波德在《沙乡年鉴》中已经提出了在权属和收益之外“土地道德和土地伦理”问题。土地伦理在很长一段时间里被扭曲，在土地资本化潮流中，土地的价值被抬得越高，人与土地的关系就越紧张，最终则以决裂的方式解决互相的矛盾，很多的人因此负资产，很多的产业因为土地价格的高涨被吸血严重濒临绝境。除此之外，市政交通、环境污染、采光、绿地、公共地域管理权都是构成地产行业内冲突的焦点，开发商既不能漠视公共道德责任却也没有能力去界定和管理如此广泛的领域。王达明甚至认为，就算业主委员会能够获得完全的自主管理权，也不得不面临社区内部的宠物污染和乱晾内衣等等内部冲突。

　　非暴力不合作

　　华中师范大学城市社区建设研究中心主任徐勇指出，西方的冲突理论把价值体系、思想观念和道德标准等看作是为权力集团合理化服务的。根据这一理念，社区自治组织是公民联合起来，与政府讨价还价、争取和扩大利益的工具。社区自治组织是自发产生的，其目的是通过建构公民社会，防范和限制政府权力。而在中国，更应该提倡“合作主义”，即社区自治组织与政府合作，共同治理城市。

　　“我们采取的原则就是‘非暴力不合作’，不去违法，但是坚决斗争”，赞同胡密珍想法的并不是少数。包括舒可心在内的争取社区自主管理的多个代表人物都提出理性维权的口号。2003年12月10日，当北京回龙观的业主聂海亮当选为昌平区人大代表的时候，一个非常有代表性的业主维权逻辑发展程序有了一个象征意义的结局。业主们认为，为了保护他们的利益不受到侵犯，最好的办法是让业主成为人大代表。

　　另一方面，地产商也意识到在资本冲动之外的道德责任。冯仑、任志强都采取了实际行动。万通地产设立“感恩日”，冯仑也称开发商要把自己看成债务人。任志强不仅在自己的项目中推行业主自治，也是组织行业协会和分区立法的鼓吹者。

　　按照冲突理论，开发商、消费者和政府之间可能短期内很难达成广泛的道德认同，但是一旦冲突各方取得非暴力的共识，组成利益集团理性讨价还价，结束暴力也许指日可待。